На текущем рынке первичного жилья сложилась парадоксальная ситуация - отдельные дома, жилые комплексы и целые микрорайоны появляются повсеместно, при этом разобраться во всем этом многообразии, дабы не совершить фатальную ошибку при решении столь важного вопроса, как приобретение квартиры, стало еще сложнее, чем во времена тотального дефицита. В решении этой проблемы, надеемся, вам поможет постоянная рубрика нашего портала - "Контрольная покупка". Все статьи написаны независимыми корреспондентами для портала "Все Новостройки" и не несут  в себе рекламного или антирекламного характера.  

 

Проект, имеющий столь величественное название, довольно долго оставался без моего внимания. Во-первых, мне казалось, что покупка квартиры здесь мне не по карману, во-вторых,  я была уверена, что это весьма компактный и претенциозный проект, «не для массового зрителя».  Каково же было мое удивление, когда я узнала, что Жилой Комплекс «Государев  дом» является как раз таки одним из самых масштабных и во всех смыслах доступных жилых объектов ближайшего Подмосковья. 

 

ЖК «Государев дом» расположен на оптимальном удалении от МКАД – в 5 км по Симферопольскому шоссе. Достаточно для того, чтобы не слышать гул кольцевой, и в то же время не так далеко от метро – 15 минут на маршрутке и вы уже у ст. м. «Бульвар Дмитрия Донского» или «Аннино». Точное местоположение Комплекса: Ленинский район, сельское поселение Булатниковское, вблизи деревни Лопатино, буквально на границе города Видное.

 

Масштаб Проекта заставляет удивленно приподнять бровь: на территории площадью 80 Га строится аж 55 жилых многосекционных домов высотой от 7 до 9 этажей. Такую этажность я оцениваю как умеренную, убеждена, что тут удастся избежать эффекта «муравейника». Тем не менее, Застройщик, коим здесь выступает компания «Granelle», со всей серьезностью подошел к обеспечению будущих жильцов объектами как социальной, так и инженерной инфраструктуры: на территории появятся 4 детских сада на 800 мест, 2 школы на 2200 учащихся, медицинский центр с поликлиникой, центр обслуживания населения, торгово-офисный деловой центр, магазины, банки, аптеки,  салоны, кафе и рестораны.  Досуг  жильцов обеспечит культурно-развлекательный центр, а здоровому и активному образу жизни поспособствует наличие на территории спортивного клуба с бассейном. 

 

Жилые дома имеют разную конфигурацию. Большинство из  них в плане выглядят как буквы «Г» или «П», за счет чего мы получаем уютные закрытые дворы, в каждом из которых будут оборудованы детские игровые и спортивные площадки. На территории также появятся зоны отдыха, велосипедные дорожки  и широкий бульвар, который протянется от  Расторгуевского шоссе через весь Комплекс. Для автомобилистов предусмотрены наземные многоуровневые гаражи на 6050 машин, места в которых можно будет получить лишь на основе аренды. 

 

При возведении ЖК «Государев дом» применяется  панельная технология строительства, однако нам представлены эксклюзивные серии жилых домов, внешний вид которых позволяет отбросить стереотипы о «панельках».  Жилые корпуса имеют очень даже элегантный вид, да и построены они с применением современных технологий. В каждом доме мы увидим удобные входные группы с местом для консьерж-службы и хранения колясок, просторные  холлы и, конечно же, лифты. А в корпусах №№15,28 и 29 на цокольном этаже предусмотрены кладовые. Корпуса строятся двух типов – «Доммос» и «Lime». 

 

«Доммос»

 

«Lime»

 

Кроме отделки фасадов в этих домах есть и другие различия. Но о них чуть позже. 

 

Строительство ведется в несколько очередей. И первая уже имеет внятные очертания. Здесь построено 12 домов,  сдача которых госкомиссии не за горами – в 4 квартале нынешнего года. Выдача ключей намечена на 2 квартал 2017 года. Корпуса второй очереди  будут сданы в 2017 году. В ее состав войдут 13 домов. Полная же реализация Проекта намечена на 2020 год. Правда, особенностью работы компании-застройщика является опережение намеченных сроков строительства, поэтому есть основания ожидать более ранней сдачи.

 

Компания «Granelle» существует с 1992 года и имеет довольно неплохую репутацию. Застройщик  входит в ГК Granelle Group, основным направлением деятельности которой является строительство, девелопмент и инвестирование. Параллельно с рассматриваемым нами Жилым Комплексом «Гранель» реализует такие проекты, как ЖК «Валентиновка Парк», ЖК «Императорские Мытищи» и «Театральный Парк».  К числу реализованных относятся еще три объекта – ЖК«Алексеевская роща», ЖК «Лесной городок» и ЖК «Новотроицкий». Основные строительные работы выполняют две компании – АО ХК «Главное всерегиональное строительное управление «Центр» и  ООО «ЛАЙМ КОНСТРАКШН».

 

Покупателям предлагаются одно-, двух- и трехкомнатные квартиры, а также компактные студии по цене от 1,591 млн. рублей. Хотя, определение «компактная» для студии площадью 19 кв. метров кажется даже несколько преувеличенным. Пожалуй, это наименьший вариант жилья, который мне приходилось видеть за всю свою практику. 

 

Таблица 1. Стоимость квартир в ЖК «Государев дом»*

 

Количество комнат	Метраж, кв. метров	Цена, млн. рублей
Студии	18,71 – 34,93	1,591 – 2,677
Однокомнатные	28,25 – 41,22	2,254 - 3,116
Двухкомнатные	44,81 - 62,39	3,105  - 4,421
Трехкомнатные	64,65 - 80,93	4,579 – 5,268

*- цены, действующие в августе 2016 года. 

 

Изучение планировок квартир на официальном сайте Компании (https://www.granelle.ru) показалось мне делом довольно хлопотным, а самостоятельной странички в Сети у Проекта нет. К сожалению, на сайте Застройщика я не нашла ни «шахматки», ни возможности выбрать квартиру по параметрам. Все, что нам предлагается – это набор PDF-файлов с планировками, но без цен. Захотела я, допустим, посмотреть, как на схеме выглядит крохотная студия – мне в помощь 19 файлов. Не хватает и описаний самих домов. О том, какие конструктивные особенности имеют жилые корпуса, я не нашла даже в проектной декларации, размещенной здесь же –  https://www.granelle.ru/upload/iblock/263/263872a8fe1e195b1e88572b52d7d5d5.pdf. Зато в числе документов мы увидим ТУ на технологическое присоединение электроустановок и ТУ на подключение к сети газораспределения, что тоже весьма немаловажно. 

 

Но вернемся к планировкам. Все квартиры ЖК имеют правильную геометрию, однако среди предложений мы видим и нестандартные решения. Начать нужно, конечно же, со студий. 

 

Самые маленькие квартиры и студии запроектированы в корпусах №20, 21, а в корпусе 22 я нашла наименьшие варианты. Я бы даже назвала их игрушечными – студии по 19 «квадратов». 

 

Для тех, кто рискует не поместиться в такой квартире, есть варианты попросторнее. 

 

Среди однокомнатных мы увидим как типовые планировки, так и довольно интересные.

 

Однушка-распашонка обратит на себя внимание тех, кто любит сквознячок. 

 

Двухкомнатные представлены в виде классических «линеек» и «распашонок», но есть и угловые варианты. 

 

Трехкомнатные стандартны. 

 

Несмотря на то, что дома панельные, в квартирах нет межкомнатных перегородок. Мы здесь увидим только часть стены – несущие конструкции. В квартирах выделены лишь санузлы, в которых уже выполнена гидроизоляция. В остальном же новоселы смогут самостоятельно спланировать внутриквартирное пространство. Какой-либо отделки не предусмотрено. И только в квартирах, расположенных на первых этажах, на полу выполнена цементно-песчаная стяжка. 

 

На сайте Застройщика есть подробный фотоотчет, но среди фотографий я не увидела снимков, показывающих дома изнутри. Но так как корпуса имеют высокую степень готовности, здесь уже во всю проводятся показы квартир.

 

Перед визитом в офис необходимо связаться с отделом продаж и записаться на консультацию. После чего заботливые менеджеры один-два раза убедятся по телефону, что вы не передумали ехать, а заодно вышлют на электронную почту подробную схему проезда. 

 

Я отправляюсь в ЖК «Государев дом» на общественном транспорте. Наиболее удобным мне показался путь на маршрутке от станции метро «Аннино». Выходим из последнего вагона, поворачиваем налево и перед нами маршрутное такси №1019. Водителя нужно сразу предупредить, чтобы остановил, не доезжая до остановки «Правление», рядом с котельной Жилого Комплекса.  Путь от метро занял около 15 минут. Но это в дневное время, да еще и в середине лета.

 

Выходим и двигаемся по дороге, идущей перпендикулярно шоссе. 

 

Поворачиваем налево. Отсюда уже виден офис продаж. 

 

Но перед тем, как зайти внутрь, окидываю взглядом территорию. На форумах реальные и потенциальные покупатели сетовали на ЛЭП, проходящую по территории комплекса. Не могла на нее не обратить внимания и я. 

 

Три линии проходят как раз по полосе, которая по планам Застройщика должна стать широкой аллеей. Как позже меня заверили в офисе, ЛЭП будут перенесены или закопаны в землю. На форумах по этому поводу высказываются сомнения – дескать, если это и произойдет, то совсем не скоро. В числе отзывов есть и сообщения о том, что с коксового завода в сторону ЖК ветер приносит неприятные запахи. Однако мне не удалось не только обнаружить запаха на месте, но и самого завода на карте. Ближайший – асфальтобетонный завод Бутово, расположенный примерно в 2 км. Некоторых форумчан беспокоит и тот факт, что уже совсем скоро сюда придет четырехполосная  трасса Солнцево-Бутово-Видное со всеми вытекающими последствиями. Для меня это означает лишь то, что дом я буду выбирать подальше от дороги и ЛЭП, на случай, если перенос линий затянется. 

 

В офисе продаж моей персоной занялась сотрудница по имени Евгения. За другими столами сидели еще 6 специалистов, половина из которых была занята с клиентами. Девушка оказалась приветливой, но несколько неуверенной. Кроме того, здесь с потенциальными покупателями принято говорить чуть ли не шепотом, что не добавляет комфорта беседе. Менеджер провела краткое знакомство с Комплексом, показала несколько вариантов и рассказала об условиях покупки.  Беседа не была долгой.  Примерно через 10 минут я уже сидела в ожидании менеджера по показам. Ожидание продлилось в два раза дольше разговора с менеджером. Благо, для клиентов тут предусмотрен уютный уголок. 

 

Молодой человек, осуществляющий показы, представиться не пожелал, да и вообще был не особо разговорчив. На корпоративном микроавтобусе он отвез меня на стройплощадку и показал пару вариантов. Причем экскурсия проходила набегу и скорее «для галочки».

 

Корпуса 1, 2, 3 и 4.

 

Сначала менеджер показал квартиру в доме серии «Доммос». 

 

Здесь меня впечатлили просторные холлы на этажах. 

 

В качестве «фишек» домов этой серии следует отметить отапливаемые балконы в квартирах и деревянные оконные рамы. Остекление балконов – двойные стеклопакеты.

 

Система отопления – вертикальная, по стояку. 

 

Качество строительных работ произвело на меня неплохое впечатление. 

 

Непривычным казалось отсутствие разведенной электропроводки, ведь в панельных домах она зачастую входит в «базовую комплектацию». Здесь же электричество доведено лишь до  внутриквартирного щитка.

 

Водоснабжение и канализация – по стояку, без разводки. 

 

Дома серии «Lime» внешне мне больше понравились. Входные группы  в этих домах, как будто просторнее. Есть и пандусы.

 

Отделка мест общего пользования оказалась интересней, чем в предыдущем варианте. 

 

Зато в этих домах лоджии не оборудованы радиаторами отопления.  

 

Остекление балконов здесь одинарное. А рамы на окнах – привычный ПВХ. Входная дверь не деревянная, как в домах серии «Доммос», а металлическая, но и она, конечно же, подлежит замене.  Еще одно отличие – горизонтальная поквартирная разводка системы отопления. В остальном  все похоже на первый вариант. Только границы между комнатами выложены одним рядом блоков. 

 

Менеджер не горел желанием комментировать экскурсию и, как мне показалось, старался поскорее свернуть это мероприятие. Ответив на мои вопросы (делал он это тоже без энтузиазма), сотрудник направился к своему микроавтобусу. Одним словом, показ квартир с трудом тянет на «троечку», и лидером хит-парада среди сотрудников Компании становятся операторы call-центра, работа которых оказалась действительно качественной. Не хотелось бы бросать тень на Евгению, но, судя по всему, на качестве ее работы сказался недостаточный опыт и неуверенность в себе. Но все же необходимый объем информации девушка мне дала. 

 

Продажей квартир в ЖК «Государев Дом» занимается как компания «Гранель», так и ее партнер – компания «ГВСУ Риэлти». Жилье  реализуется по договору долевого участия (ДДУ, 214-ФЗ). Не обойдется здесь и без дополнительных платежей. При бронировании квартиры необходимо заплатить 10 тыс. рублей, а за регистрацию ДДУ и последующее получение Свидетельства о собственности потребуется внести еще 30 тыс. рублей. Основной платеж последует после регистрации Договора в рег.палате. В качестве вариантов оплаты возможна ипотека, рассрочка, использование материнского капитала, субсидии и военной ипотеки. С Застройщиком сотрудничает семь банков-партнеров, готовых предложить ипотечное кредитование. В их числе есть и Сбербанк. Рассрочка же предоставляется на индивидуальных условиях. 

 

Таблица 2. Сравнительный  анализ стоимости квартир в Ленинском р-не Московской области

 

Название ЖК	Расстояние от МКАД, км	Метраж, кв. м	Цена, млн. рублей	Срок сдачи
«Государев дом»	5	41,22	3,116	4 квартал 2016 года
«Видный город»	5	39,0	3,500	3 квартал 2017 года
«Видный берег»	7	41,0	3,500	сдан
«Южное Видное»	6	41,0	3,250	3  квартал 2016 года
Мкр.  «Завидное»	6	39,0	3,644	сдан

 

Главная прелесть Жилого Комплекса «Государев дом» все-таки состоит в том, что здесь, в отличие от приведенных в таблице вариантов, царит загородная атмосфера. Сложно сказать, сохранится ли этот эффект после реализации всего проекта и расширения трассы, но пока именно тишина и относительно чистый воздух являются тем качеством, которое делает рассмотренный Комплекс привлекательнее других предложений. Разве что только ЖК «Видный город» может потягаться с данным проектом, однако там и территория меньше, и соседство с уже имеющейся застройкой более тесное.

 

Среди достоинств ЖК хочется отметить его масштаб, богатство социальной инфраструктуры и наличие собственной инженерной. Отмечу также архитектуру, несмотря на то, что дома панельные, жилой комплекс выглядит довольно интересно. Разнообразие планировочных решений позволяет рассмотреть покупку квартиры  в этом месте людям с разным уровнем дохода. А крохотные студии – вариант для тех, кто только начал самостоятельный путь, но уже остро нуждается в собственном жилье.  

 

Внушает оптимизм и традиция компании «Гранель» сдавать объекты раньше заявленного срока. Правда, в Сети я нашла отзывы клиентов Компании, гласящие, что торопливость сказывается на качестве работы объектов инженерной инфраструктуры. Несколько смущает наличие ЛЭП на участке. Именно поэтому я не тороплюсь советовать покупку квартиры здесь семьям с детьми. Перед этим следовало бы узнать характеристики линии электропередачи и санитарные нормы – на каком расстоянии от этих ЛЭП проживание будет безопасным? Если же вопрос с переносом линий будет решен оперативно, то ЖК «Государев дом» станет объектом несомненно заслуживающим внимания как семей с детьми, так и других категорий покупателей.

 

Специально для портала "Все новостройки"