На текущем рынке первичного жилья сложилась парадоксальная ситуация - отдельные дома, жилые комплексы и целые микрорайоны появляются повсеместно, при этом разобраться во всем этом многообразии, дабы не совершить фатальную ошибку при решении столь важного вопроса, как приобретение квартиры, стало еще сложнее, чем во времена тотального дефицита. В решении этой проблемы, надеемся, вам поможет постоянная рубрика нашего портала - "Контрольная покупка". Все статьи написаны независимыми корреспондентами для портала "Все Новостройки" и не несут  в себе рекламного или антирекламного характера. 

 

Апарт-отели обычно строят в местах престижных – в центре, деловой зоне, курортном районе. Часто они появляются даже там, где построить жилой дом было бы нельзя. И всё для того, чтобы в них хотелось жить, временно или постоянно. Но иногда на рынке появляются и другие объекты. В бывшей промзоне, у шумного перекрёстка, вдали от вокзалов и аэропорта. На первый взгляд кажется, что их единственное достоинство – близость метро. И тогда хочется рассмотреть их поближе, чтобы узнать, неужели это всё?

 

 

Комплекс апартаментов VALO возводят напротив «Бухарестской» станции метро. Точный адрес – Салова, 61 А – это Фрунзенский район. Рядом ТРК «Континент» и «РИО», а до центра можно доехать на машине всего за 15 минут, пишет застройщик на официальном сайте проекта.

 

По документам VALO проходит, как многофункциональный общественно-деловой центр. В его состав должны войти пять 18-этажных корпусов, коммерческие площади и подземная стоянка. Возводить проект будут поэтапно, сначала, во 2 квартале 2019 года сдадут секции 1 и 2 первого корпуса (передача ключей до 31 декабря 2019 г). Далее к нему пристроят секции 3 и 4, и только затем примутся за внутренние корпуса-башни 2, 3, 4 и 5. По проектной декларации, выложенной на сайте, к работам приступили в 1 квартале 2017 года, а закончить должны к 1 кварталу 2020. Разрешение на строительство получено ещё в 2014 году, участок выкуплен в собственность.

 

Пока в продажу вывели только 1 очередь – это 750 апартаментов от 23 до 52 кв. м. Большую часть из них составляют студии – их 585. Но есть и двухкомнатные варианты, правда, их почти в 10 раз меньше. Во второй очереди номеров будет столько же, в третьей – ещё 1921. Частями будут открывать и парковку, 27 мест сначала, 31 потом и ещё 212 в конце. По задумке она должна объединить под землёй весь комплекс. Спуститься к машине можно будет на лифте.

 

В холлах обещают сделать уютные зоны отдыха. На первом этаже – коммерческие помещения: спортивный центр, ресторан, службу клининга, химчистку и магазины. Двор закроют и благоустроят. Установят фонтан, повесят камеры наблюдения, поставят круглосуточный пост охраны. 

 

По внутреннему содержанию VALO ничем не отличается от стандартных апарт-отелей. Тот же набор услуг: и уберут, и еду в номер принесут. Та же система сдачи внаём: через управляющую компанию. Та же архитектура и благоустройство. Смущает только статус делового центра. Посмотрим, что скажут в офисе. Форумчане оценивают проект, в целом, положительно.

 

novostroy.spb.ru

 

 

Срок сдачи 2 квартал 2019 г. 

 

Количество комнат	Площадь	Стоимость
Студия	23 – 29 кв.м.	2.1 – 2.7 млн.р.
1 к.кв.	31 – 41 кв.м.	2.9 – 3.7 млн.р.
2 к.кв.	51 – 52 кв.м.	4.5 – 4.7 млн.р.

 

Как я уже говорила, больше всего в VALO будет студий. Они однотипные, но немного меняются в ширине или форме в зависимости от размера. Однако на соотношении площади жилых/нежилых помещений эта разница сильно не сказывается. Варианты есть с балконами и без, с нишами под шкаф в прихожей, со скошенными стенами, с французскими окнами. В общем, есть из чего выбрать.

 

Однокомнатные апартаменты тоже похожи друг на друга. Принципиальным отличием в них будет только формат – «евро» или классика. Не в каждой планировке кухня отделена от гостиной глухой стеной. В остальном всё то же, ванные, адекватного размера прихожие, кое-где появляются гардеробные.

 

Двухкомнатные апартаменты близки тоже, хотя на первый взгляд этого и не скажешь. Но если присмотреться, можно увидеть, что и там, и там комнаты расположены линейно, кухни велики, а санузел совмещён. Впрочем, отличия тоже можно найти. И если уж выбирать, то вариант поменьше скроен, на мой вкус, чуть лучше. В нём два балкона и более эргономичный коридор. В большом же варианте как входишь – упираешься в кухню – странное решение.

 

Все апартаменты сдаются с полной чистовой отделкой. Стены во всех помещениях, за исключением санузлов, покрасят матовой краской светлых тонов или оклеят обоями. На полу уложат ламинат. Санузлы от пола до потолка облицуют керамической плиткой. Ею же устелют полы на балконе (это, кстати, встречается нечасто). Потолки, скорее всего, везде покрасят, хотя в договоре прописано, что могут и напылением оформить, и реечный подвесной в ванной сделать. Думают ещё, в общем. Высота потолков – 2.5 метра. Чуть позже появится возможность меблировки, но сколько это будет стоить и что в себя включать – пока неизвестно. 

 

 

По документам застройщиком проекта выступает компания «ГАЛС», также она является инвестором и собственником земли. Но опыта в строительстве у неё нет, VALO – первый проект компании. Поэтому в генподрядчики пригласили финскую компанию Lemminkainen, её хорошо и давно знают во всём мире. Это солидный строительный концерн, работающий с 1910 года, в частности в Петербурге она построила фондохранилище Государственного Эрмитажа, ЖК «Александрия», ЖК «Айно», ЖК «Тапиола» и несколько других. По качеству последних объектов нареканий у дольщиков, кажется, нет.

 

novostroy.su

 

novostroy.su

 

Однако были в истории компании и другие истории. Мы уже рассказывали о них в материале: «ЖК «Тапиола» - высокое качество по высоким ценам». Напомню только об одной. Про дом на Новоалександровской, 14. Дольщиков в него заселили вовремя, но в эксплуатацию не вводили ещё несколько лет. Как выяснилось позже, застройщиком выступала партнёрская фирма, а Leminkainen только спонсировал и строил. В какой-то момент что-то пошло не так и организатор отказался от своих обязательств. И неизвестно чем бы всё закончилось, если бы финский концерн не взял ответственность на себя и не решил эту ситуацию: выдал ключи, подключил дом к коммуникациям по постоянной схеме и добился официального ввода объекта. Менеджер тогда сказала, что компания решила больше не строить ни с кем в паре, но как мы видим спустя несколько лет, пробует снова. Похоже, пора ехать в офис. Уточним, возможно, ли повторение этой истории. 

 

На объекте мобильного пункта продаж пока нет. За консультацией нужно ехать в офис компании Lemminkainen, на Средний проспект В.О. 36/40. С понедельника по четверг он открыт с 10 до 19 часов, в пятницу до 18.30 часов, в субботу и воскресенье с 11 до 17 часов. 

 

Из-за того, что продажи ведёт Lemminkainen может сложиться впечатление, что VALO – это всё же объект финского застройщика, а «ГАЛС» лишь открытое им юридическое лицо под проект, как это часто бывает. Я решила уточнить этот момент, но всё оказалось так, как я и писала выше. Две компании, действительно, связывают только договорные отношения, и Lemminkainen на объект пригласили. Так что если вдруг она решит выйти из проекта, то разбираться дольщики будут с «ГАЛСом». «Однако вряд ли это произойдёт», – сказал менеджер. «Перед входом в проект мы всё проверили, ведь выходить из него в середине и портить репутацию будет совсем невыгодно».

 

Дальше я стала расспрашивать про статус будущего жилья. Что же будет написано в документах на собственность, если в ДДУ VALO проходит, как многофункциональный комплекс. Менеджер ответил, что пока это неизвестно, скорее всего – коммерческая недвижимость. Однако налоговые и коммунальные ставки будут теми же, что и для апартаментов. 

 

Если на апартаменты налог составляет 0.1% от кадастровой стоимости, а прогнозируемая кадастровая стоимость на самые маленькие помещения – 750 тысяч рублей, то получается, что в год за них придётся отчислять всего 750 рублей. Плюс каждый месяц нужно оплачивать коммунальные счета – это 100 рублей за метр и отдельно – показания счётчиков за воду и свет. Тарифы на ресурсы, кстати, чуть дороже жилых нормативов, примерно на 10-15%. 

 

Исходя из этих цифр, уже можно прикинуть, во сколько обойдётся владение таким типом недвижимости. Выходит, дороже, чем квартирой. Но считать нужно точнее, изначальная стоимость квартиры в этом районе, скорее всего, будет выше, чем у помещения в VALO. 

 

novostroy.su  

 

В коммерческих помещениях невозможно оформить постоянную регистрацию, только временную, на 5 лет. И многие считают это большим недостатком. Однако все менеджеры, как один, уверяют, что она ничем не хуже, также принимают в поликлинике, также ставят в очередь в школу или детский сад, также регистрируют машину, также оформляют визу и т.д. К тому же если недвижимость нужна для получения дохода, то это тем более не имеет значения. 

 

Кстати, насчёт дохода, в Lemminkainen мне сказали, что просчитать будущую востребованность апартаментов сложно, но аналитики прогнозируют 75%-ую загрузку в год. Для инвестора это значит, что даже самые дешёвые апартаменты будут приносить в месяц почти 30 тысяч чистой прибыли.

 

Купить помещения в VALO можно только единовременно или в рассрочку. Ипотеки нет. Будет ближе к сентябрю, когда застройщик поднимет первый этаж. Скорее всего, первыми станут Сбербанк и банк «Санкт-Петербург». Но для тех, кто хочет ею воспользоваться уже сейчас, есть удобная рассрочка. Нужно внести 30% от стоимости апартаментов, а потом, до появления ипотеки, платить фиксированный взнос. Для студий это 30 тысяч, для однокомнатных – 40, для двухкомнатных – 50. Когда в сентябре 2017 объект аккредитуют банки, то остаток оформят в ипотеку. Правда, есть нюанс. Lemminkainen планирует появление ипотеки в сентябре, но не может этого гарантировать, всё-таки, сложно обещать за стороннюю организацию. Запасного плана на этот случай нет, но, скорее всего, если вдруг аккредитация затянется, дольщикам просто придётся продолжать платить по 30-40-50 тысяч рублей. 

 

Есть и просто рассрочка. Она рассчитана до конца строительства – апреля 2019 года. При первом взносе от 30 до 49% стоимость квартиры рассчитают от базовой цены. А вот если внести хотя бы 50%, то на первый взнос сделают скидку в 5%. 

 

Оформляют сделку по 214-ФЗ. Шаблон договора долевого участия выложен на сайте проекта. Я с ним ознакомилась – ничего необычного не нашла. 

 

 

VALO возводят в юго-восточной части города, где в своё время было много промышленных предприятий. Кое-что осталось до сих пор. Ещё в округе 7 заправок, Ново-Волковское кладбище и железнодорожные пути. Место, скажем так, не курортное. Но есть и магазины, большой торговый центр напротив, спортивные центры, жилая застройка советского периода – хрущёвки и панельки. За улицей Салова разбит небольшой парк, где можно прогуляться. Но главное, прямо напротив комплекса есть метро. 

 

vnovostroike.ru 

 

pronovostroy.ru  

 

Правда, мнения о том, хорошо это или плохо (я о близости метро) разошлись. Кто-то недоволен, что оно слишком близко, ведь это значит, что мимо будут проходить и все людские потоки. А тут ещё и оживлённый перекрёсток под окнами, так что некоторое опасаются, что будет слишком шумно. И всё же, для апарт-отеля, это, скорее, плюс, чем минус, ведь изначально такую недвижимость проектируют для сдачи внаем, и интересы арендаторов ставят на первое место. 

 

Но VALO подойдёт и для постоянного проживания. В округе достаточно школ и детских садов. А до центра можно доехать на машине всего за 20 минут. В час-пик, конечно, больше, но для бюджетного предложения у VALO хорошее расположение.

 

 

 

Название	Застройщик	Срок сдачи	Площадь	Стоимость
Twin House	Glorax Development	4 квартал 2018 г.	50 кв.м.	5.1 млн.р.
Valo	Галс	2 квартал 2019 г.	51 кв.м.	4.5 млн.р.

 

В непосредственной близости от VALO возводят только один объект – ЖК Twin House. Он находится на Будапештской, 2, в 15 минутах ходьбы от станции метро «Международная». Состоит из двух 21-этажных башен в стиле ар-деко. Говорят, они будут похожи на классические нью-йоркские высотки 30-х гг. На первом этаже, уже стандартно для такого класса, запланированы коммерческие помещения, на подземном – гараж. В жилищном фонде запроектировано 247 квартир от одной до трёх комнат. Среди них есть варианты с террасами. В продаже есть варианты площадью от 34 до 89 кв.м, сдают метры без отделки и без… стен. Будет выложен только контур планировки в 3 кирпича. Так что к цене стоит прибавить ещё внушительную сумму на возведение перегородок и разводку электричества. Но проект интересный, рассмотреть его стоит.  

 

Обзор МФК VALO мы начали с того, что на первый взгляд у него всего одно достоинство – близость метро, отметив, что под окнами проходит оживлённый перекрёсток, в округе много промышленных зон, а достопримечательности, вокзалы и аэропорты далеко. Но в процессе знакомства оказалось, что VALO представляет собой добротный комплекс с хорошей собственной инфраструктурой, строит его финский генподрядчик, конкурентов у него поблизости нет, а помещение в нём стоит так же, как квартира в области. Так что достоинств у него набралось достаточно. И смутило в итоге совсем другое – официальным застройщиком выступает компания, которая до этого ничего не строила, и хотя на основные работы она привлекает надёжного европейского застройщика, отвечает за проект, всё-таки, она. 

 

Специально для портала "Все новостройки"