ЖК «Цветной город»: яркое предложение в серой зоне
На текущем рынке первичного жилья сложилась парадоксальная ситуация - отдельные дома, жилые комплексы и целые микрорайоны появляются повсеместно, при этом разобраться во всем этом многообразии, дабы не совершить фатальную ошибку при решении столь важного вопроса, как приобретение квартиры, стало еще сложнее, чем во времена тотального дефицита. В решении этой проблемы, надеемся, вам поможет постоянная рубрика нашего портала - "Контрольная покупка". Все статьи написаны независимыми корреспондентами для портала "Все Новостройки" и не несут в себе рекламного или антирекламного характера.
.jpg)
Семимильными шагами застраивается территория вдоль кольцевой. ЖК «Цветной город» – один из самых масштабных проектов комплексного освоения этой местности. Раскинется он в Красногвардейском районе по обе стороны от КАД. В первую очередь войдут три квартала за пределами кольца, но с городской пропиской. И цены на недвижимость здесь одни из самых низких в своем сегменте.
О проекте
ЖК «Цветной город» разделен на кварталы. Общая схема комплекса представлена на картинке ниже:
.jpeg)
В рамках всего проекта построят 252 дома на более чем 50 000 квартир, 16 детских садов и 10 школ, больницы, несколько супермаркетов и торгово-развлекательных центров. Учебные заведения на схеме отмечены желтым цветом, коммерческая застройка обозначена красным. Количество машиномест в паркингах превысит 13 000. Все здания возведут по панельной технологии с железобетонным каркасом. Облицовку традиционно выполнят с помощью штукатурки. Основной цвет фасадов – белый. Но он будет разбавлен яркими вставками.
Первым построят 17-ый квартал, который находится в центре линии за КАДом. В его состав войдут 11 жилых домов высотой в 25 этажей, детский сад на 160 мест и школа на 825 учеников. Завершить строительство планируется в конце 2018 года. По моим примерным подсчетам, общий жилой фонд участка составит более 3 000 квартир, а количество машиномест в автостоянках превысит 700 единиц.
Территорию квартала оснастят детскими, спортивными площадками и местами для отдыха. Ограждать периметр не станут. Набережную реки Охты, проходящую вдоль комплекса, обустроят и сделают там прогулочную зону. Вокруг домов девелопер проведет работы по озеленению. Однако полномерных деревьев, как на рендерах, он не обещает.
.jpg)
Квартиры сдаются с чистовой отделкой за исключением одного дома (№8), где застройщик оставил черновой вариант. Полный комплект используемых при ремонте материалов перечислен на сайте: www.lsr.ru/kachestvo/kvartiry-s-otdelkoi/#.WjWeckxuLIW, поэтому в статье мы его не дублируем.
На сегодня никакой социальной и развлекательной инфраструктуры в этой местности нет. Все мероприятия по их появлению берет на себя девелопер. Однако на данный момент неизвестно, когда они будут построены. Умалчивается даже примерный срок ввода в эксплуатацию учебных заведений в уже строящемся квартале. До ближайших станций метро «Академическая» и «Гражданский проспект» 15-20 минут езды на автобусе по свободной дороге. Автомобилисты смогут выехать на КАД через две развязки. Девелопер проекта также обещает построить Васнецовский проспект, который перейдет в мост через кольцевую и соединит эту часть комплекса напрямую с городом.
Цены и планировки
Стоимость недвижимости в ЖК «Цветной город» низкая. Изначально обозначили уровень от 60 000 рублей/кв.м, но на момент декабря 2017 года таких цен уже нет. В квартирах с чистовой отделкой за студии просят от 68 000 рублей/кв.м, за одну комнату – от 67 500, за две – от 65 000, за три – от 65 500.
Таблица 1. Стоимость квартир с чистовой отделкой
|
Наименование |
Площадь, кв. м. |
Стоимость, млн руб.* |
|
Студии |
32,6 – 33,8 |
2,2 – 2,3 |
|
1-комнатные |
33,3 – 47,4 |
2,3 – 3,2 |
|
2-комнатные |
50,8 – 65,8 |
3,4 – 4,3 |
|
3-комнатные |
69,6 – 77,4 |
4,6 – 5,0 |
|
Паркинг |
1 машино-место |
не выставлено на продажу** |
*стоимость указана при 100% оплате или ипотеке.
**в соседнем ЖК «Новая Охта» этого же застройщика стоимость начинается с 210 000 рублей.
Как уже упоминалось, в одном из домов предусмотрена черновая отделка. В продаже там остались считанные квартиры. Метр в однушках стоит 63 000 рублей, в двушках от 61 000 рублей.
Таблица 2. Стоимость квартир с черновой отделкой
|
Наименование |
Площадь, кв. м. |
Стоимость, млн руб.* |
|
1-комнатные |
31,8 – 33,5 |
2,1 |
|
2-комнатные |
51,5 – 53,4 |
3,2 – 3,3 |
*стоимость указана при 100% оплате или ипотеке.
В корпусах, выставленных на продажу, студий мало. Для данного формата жилья они имеют достойную жилую площадь, вместительный коридор и не тесный санузел.
.jpg)
Зато однокомнатных квартир предостаточно. Планировки небольших площадей отличаются между собой формой коридора и наличием балкона и выделенного места под шкаф. Кухни встречаются от 8,2 кв. м, зато санузлы не меньше 4,2.
Ближе к площади в 40,0 кв. м увеличивается размер кухонь, но иногда из-за этого страдает жилое пространство. К тому же не всегда функционально расположены коридоры.
.jpg)
Но имеются и во всем удачные варианты.
.jpg)
Самая большая однушка вмещает даже небольшое подсобное помещение, но лишена балкона.
.jpg)
А каждая двухкомнатная квартира укомплектована двумя санузлами.
.jpg)
Есть планировки с совершенно идентичным расположением помещений, но с разницей в 4 кв. м, которые меняют всю картину. Во-первых, в более просторном варианте содержится балкон, во-вторых, за счет иного распределения квадратуры, мы имеем хорошую кухню и более вместительную ванную комнату.
.jpg)
В коридоре зачастую запроектированы укромные и практичные уголки.
.jpg)
В планировках, приближающихся по размеру к 70 кв. м, равномерно увеличиваются все помещения, кроме кухни. Зато появляется кладовка.
.jpg)
Имеется и кардинально другой вариант, где кухня принимает на себя основной удар, превращая квартиру в евро-трешку. Жилая площадь остается без изменений, зато прихожая может вместить весь гардероб проживающих.
.jpg)
Выбор среди трехкомнатных квартир невелик. По размеру они могут не превышать двушки, как, например, наш следующий экземпляр:
.jpg)
Для трех комнат это довольно скромная площадь. Однако все настолько умело спроектировано, что каждое помещение получилось самодостаточным. Если прибавить к этому еще 7-8 квадратов, то общее впечатление от квартиры не сильно изменится.
.jpg)
Увеличены и без того просторные спальни, добавлен второй балкон, а пространство кухни почему-то урезали.
О застройщике
Застройщик проекта «ЛСР. Недвижимость – Северо-Запад» входит в состав одного из крупнейших холдингов Санкт-Петербурга, «Группу ЛСР». Мощная структура, которая занимается не только реализацией девелоперских проектов, но и производством строительных материалов. За 25-летний опыт работы построено более 600 домов от эконома до премиум-класса. Проекты могут включать как одно здание, так и огромную застройку, даже не квартальную, а, так называемую, «город в городе». Ежегодно холдинг и отдельно застройщик получают многочисленные награды. Ознакомиться с ними можно на официальном сайте компании: www.lsr.ru/company/awards/. У «Группы ЛСР» информация обо всех проектах находится на одном, этом же, Интернет-ресурсе. Страница нашей новостройки находится по ссылке: www.lsr.ru/real-estate/residential-real-estate/tsvetnoy-gorod/. И на сегодня это самый дешевый вариант покупки квартиры у настоящего девелопера.
Доступность жилья в ЖК «Цветной город» и надежность застройщика сделали данный объект популярным и обсуждаемым в Сети. Поскольку строительство ведется за КАДом, возникает вопрос об инфраструктуре и транспортной доступности, в частности обсуждают перспективу появления станции метро в этой местности.
.jpg)
https://ndvc.ru/kompleks_cvetnoi_gorod_lsr/
Также ведутся разговоры о строительстве моста к Васнецовскому проспекту.
.jpg)
https://www.novostroy.su/buildings/tsvetnoy-gorod/
Местоположение новостройки можно рассматривать двояко. Есть совершенно очевидные отзывы об удаленности от центра и городских удобств. Однако плюсы в этом расположении тоже есть:
.jpg)
https://pronovostroy.ru/topic/12230-отзывы-о-цветном-городе/page-2
Среди минусов все-таки отмечают невысокие характеристики эксплуатации домов, построенных по панельной технологии.
Удивило, что в выложенном на сайте Договоре долевого участия, нет Приложения с перечнем включенных в стоимость материалов для отделки. В офисе продаж меня уверили, что на этом объекте все будет выполнено согласно пакету «Комфорт», www.lsr.ru/kachestvo/kvartiry-s-otdelkoi/#.WjWeckxuLIW. Ради интереса, обратимся к комментариям жильцов ЖК «Новая Охта» по этому вопросу. Отзывы есть совершенно разные. От абсолютно отрицательных:
.jpg)
https://spbguru.ru/novostroyki/288-novaja-ohta
До приятных и положительных с фотографиями.
.jpg)
https://spbguru.ru/novostroyki/288-novaja-ohta
Таким образом, ясности в этом важном и спорном вопросе достигнуть нам не удалось. Поэтому конкретики можно добиться только при подписании заполненного договора. Что еще важно, в типовой форме ДДУ не указаны сроки сдачи объекта. Зато оплату можно совершить через аккредитив.
На объекте
Проехать к ЖК «Цветной город» можно единственным путем – через гипермаркет «Юлмарт».
.JPG)
На повороте стоит баннер с указателем.
.JPG)
Прямо до новостройки ведет хорошая асфальтированная дорога.
.JPG)
Но вдоль нее установлены ЛЭП и это несколько омрачает картину из-за их негативного воздействия на здоровье человека. В Интернете я читала, что застройщик соблюдает минимально установленное расстояние между линиями и домами, и, скорее всего, так оно и есть. Тем не менее, будущие жильцы будут часто проезжать или проходить мимо них.
Слева огорожена территория для возведения следующего квартала. За ним радует глаз зеленая зона.
.JPG)
Строительство домов идет очень активно. Есть уже оштукатуренные и остекленные корпуса. На вид все сделано аккуратно.
.JPG)
.JPG)
На территории стоит несколько башенных кранов.
.JPG)
Сверяясь с картой застройки, делаю вывод, что в этом квартале практически все дома уже имеют полноценную «коробку».
.JPG)
Для комплекса построена отдельная котельная. .JPG)
А запечатленная на фото дорога в перспективе должна стать Васнецовским проспектом. Асфальтированная же тропа уходит влево, где начинается частный сектор.
.JPG)
Не считая близости кольцевой, местность здесь уединенная. Рядом нет никаких высотных построек. Тишь. Лишь вдалеке виднеются дома в деревне Новой.
.JPG)
.JPG)
В офисе
«ЛСР. Недвижимость – Северо-Запад» имеет разветвленную сеть офисов продаж. Главное отделение находится на улице Кирочной, 39. При этом открыто множество консультационных пунктов на объектах и представительств в торговых центрах. В этот раз мой путь лежал через ТРК «МЕГА-Дыбенко», где и прошла моя беседа с менеджером. Рядом с ЖК «Цветной город» офис, к сожалению, пока не открыт, но его строительство находится на завершающем этапе.
.JPG)
Консультант пояснил некоторые тонкости проекта, уже описанные мною выше, а также рассказал о вариантах оплаты и акциях. В декабре при покупке квартиры действует скидка в размере 2018 рублей/кв.м. Помимо этого, есть ряд стандартных бонусов, которые можно получить при обращении в «ЛСР. Недвижимость – Северо-Запад». Например, при повторной покупке полагается скидка 1000 рублей/кв. м. Иногородним покупателям вычитают из стоимости жилья 50 000 рублей. А при оформлении военной ипотеки минусуют 20 000 рублей.
Классическую ипотеку предлагают порядка 20 банков. Из интересных условий есть следующее: «Сбербанк» запустил акцию на покупку недвижимости в новостройке по 7,4% годовых, что на 2% меньше обычной ставки.
При оформлении рассрочки необходимо внести первый взнос не менее 10% от стоимости жилья. На остаток начисляется 10%. Соответственно, чем больше первоначальный платеж, тем меньше переплата. Срок погашения ограничен датой окончания строительства дома, в котором приобретаются метры.
Консультант также уточнил, что с возведением каждого нового квартала цена за квадрат будет увеличиваться. Обусловлено это наличием уже построенных домов и введением некоторой инфраструктуры.
Очень импонирует программа застройщика – «Квартира в зачет». Согласно ей, вы можете поручить продажу своей старой квартиры партнерам «ЛСР. Недвижимость – Северо-Запад», которые обязуются завершить сделку в определенные сроки и за обозначенную стоимость. Вырученные средства вносятся в качестве оплаты нового жилья, а на остаток оформляется рассрочка или ипотека. Никаких хлопот. Такая трейд-ин услуга пока не широко представлена на нашем рынке недвижимости. Позволить ее могут себе только крупные компании. Например, аналог предлагает «Петербургская недвижимость», но только при условии, что прежняя «жилая площадь» была куплена у Setl City. «ЛСР» подобных рамок не ставит.
Конкуренты
Ближайшая новостройка к ЖК «Цветной город» – это проект того же застройщика, ЖК «Новая Охта. На речке». Чуть дальше, в сторону Мурино, застройка становится очень плотной и разнообразной, однако она уходит уже вглубь Всеволожского района. Непосредственно вдоль кольцевой выделим ЖК «Энфилд» с одинаковым сроком сдачи первой очереди и ЖК «Мурино-2019». Отмечу, что в пределах КАДа есть объекты с сопоставимыми ценами. И строят их надежные застройщики, однако расположены они в проблемных зонах, вроде, Кудрово или в районе Шуваловского проспекта.
Таблица 3.
|
Название |
Застройщик |
Срок сдачи |
Площадь, кв. м |
Стоимость, млн. руб. |
|
Энфилд |
Арсенал-Недвижимость |
1 очередь - IV квартал 2018 года |
62,0 |
4,5 |
|
Мурино-2019 |
Самолет ЛО |
III квартал 2019 года |
62,2 |
3,9 |
|
Новая Охта. На речке |
ЛСР. Недвижимость – Северо-Запад |
1 очередь - IV квартал 2018 года 2 очередь – I квартал 2020 года |
66,4 |
4,9 |
|
Цветной город |
ЛСР. Недвижимость – Северо-Запад |
1 очередь, 1 квартал - IV квартал 2018 года 1 очередь, 2 квартал – IV квартал 2019 года 2 очередь – III квартал 2021 года |
65,8 |
4,3 |
ЖК «Энфилд» не самый дешевый вариант приобретения жилья за КАДом. Однако, концепция застройки, архитектура и расположение выделяют этот комплекс на фоне соседних. Географически он относится уже к пос. Бугры, и прописка будет областная. Из всего представленного в Таблице 3 перечня его можно отнести к комфорт-классу. Высота построек достигнет 12 уровней максимум, а возводить здания будут по кирпично-монолитной технологии, а не панельной. В отличие от других новостроек неподалеку, фасады в ЖК «Энфилд» не пестрые, их оштукатурят в теплой цветовой гамме. Всего запроектировано 17 жилых домов, 2 детских сада, школа и 4 крытых паркинга, которые поставят вдоль дороги и некоторым образом закроют ими поток шума и пыли. На территории расположат спортивные и детские площадки, проложат велодорожки, предусмотрят даже зоны для занятия йогой. А в центре разобьют небольшой променад с фонтанами. На крыше некоторых домов организуют террасы, доступные для посещения жильцам определенного подъезда. Квартиры сдаются с чистовой отделкой. Из плюсов инфраструктуры отмечу гипермаркет «Лента» в пешей доступности, из минусов – крайне загруженный въезд и выезд из поселка.
Несколько дороже нашей новостройки стоит недвижимость и в ЖК «Новая Охта. На речке». Минимальная цена за квадрат составляет 73 000 рублей. Объясняется это наличием через дорогу уже построенного ЖК «Новая Охта» с имеющейся социальной инфраструктурой. По сути, это такие же панельные дома этажностью в 15-24 уровня. По размерам проект меньше, он рассчитан на 22 дома с жилым фондом в 7 176 квартир, 4 крытых паркинга, 2 школы и детский сад. Квартиры сдаются с чистовой отделкой. Из названия понятно, что дома возводят рядом с речкой, и набережную обещают благоустроить для прогулок. На территории также разместят детские и игровые площадки.
ЖК «Мурино-2019» тоже имеет подспорье с инфраструктурой в виде ЖК «Мурино-2017». Да и в окружении уже имеется несколько заселенных объектов. В состав этой очереди войдет 2 кирпично-монолитных дома по 12 этажей на 2 000 квартир с придомовым паркингом, разделяющим кольцевую и жилую зоны. Для всего проекта ЖК «Мурино» построят два детских сада и школу. Фасады облицуют керамическим кирпичом, а цоколь искусственным камнем. Территория комплекса будет традиционно обустроена игровыми площадками. Квартиры сдадут с чистовой отделкой.
Резюме
.JPG)
ЖК «Цветной город», безусловно, имеет очевидный минус с точки зрения экологии, ведь он расположен у самой крупной дороги города с огромным потоком машин. Но соотношение цены и качества более чем приемлемо. Это хороший вариант покупки квартиры в сегменте эконом-класса. Надежный застройщик, быстрые темпы строительства, низкие цены, удобные планировки, городская прописка, огромный выбор банков для оформления ипотеки и лояльные условия по рассрочке – все это делает проект достойным вашего рассмотрения. Конечно, жильцы первой очереди будут испытывать неудобства из-за отсутствия инфраструктуры. Но, оглядываясь на опыт возведения ЖК «Новая Охта», дискомфорт продлится один-два года. Цены же на недвижимость за этот период поднимутся значительно.
