ЖК «Цивилизация»: стандартная массовая застройка от «ЛСР», но в черте города
На текущем рынке первичного жилья сложилась парадоксальная ситуация - отдельные дома, жилые комплексы и целые микрорайоны появляются повсеместно, при этом разобраться во всем этом многообразии, дабы не совершить фатальную ошибку при решении столь важного вопроса, как приобретение квартиры, стало еще сложнее, чем во времена тотального дефицита. В решении этой проблемы, надеемся, вам поможет постоянная рубрика нашего портала - "Контрольная покупка". Все статьи написаны независимыми корреспондентами для портала "Все Новостройки" и не несут в себе рекламного или антирекламного характера.
.jpg)
ЖК победил в номинации «Лучший проект комплексного развития территории» конкурса Urban Awards 2017. 60 гектар застройки на месте бывшей промзоны. Узнаем, что вырастет на этой территории, и какими социальными благами она будет удобрена.
О проекте
В рамках ЖК «Цивилизация» предусмотрено строительство домов двух классов. «Комфорт» разместили в глубине комплекса, ближе к Дальневосточному проспекту. Так называемый, «бизнес-лайт» занял более выигрышное положение вдоль Октябрьской набережной.
.jpg)
Он позиционируется как отдельный ЖК «Цивилизация на Неве», поэтому мы посвятим ему отдельный обзор.
.jpg)
Как видно на схеме расположения комплекса, девелопер пока точно обозначил только дома севернее от улицы Дыбенко. Именно в этой зоне сейчас и развернулась активная деятельность, как в части строительства, так и в части продаж. Из обозначенных 10 жилых объектов недвижимость можно приобрести в 8. На этом участке запроектирована 1 школа и 2 детских сада, 5 крытых паркингов и 4 наземные стоянки. Образовательные учреждения будут городскими. Радостно, что один из садиков практически построен. Государству его передадут в начале 2019 года. Примерно в это же время вручат ключи от домов первой очереди.
Реализация всего проекта запланирована до 2025. На сегодня объявлено о 5 этапах строительства до 2021 года. В течение 2019 должны построить еще 2 очереди. Затем два года по одной. Объем общего жилого фонда не анонсирован. Но представить масштабы можно по опубликованным данным в Проектных декларациях. Для сравнения, в первом доме запроектировано 744 квартиры и 223 машино-места в пристроенном паркинге. В другом корпусе 963 квартиры и 228 ячеек для автомобилей. На участке с домами 8, 9 и 10 совокупно обозначено 1138 квартир и только 296 транспортных средств смогут разместиться на крытой стоянке рядом. Отсюда делаем вывод и о грозящих проблемах с парковкой. В списке образовательных учреждений появятся 4 детских сада на 720 малышей, 2 школы на 3300 учеников, детское учреждение, объединяющее детский сад и начальную школу на 200 детей.
Строительство домов комфорт-класса ведется по бесшовной технологии. Фактически, это панельные дома, утепленные и покрытые декоративной штукатуркой. Этажность зданий составляет порядка 15-25 наземных уровней. Менеджер отдела продаж заверил, что все внутренние работы будут проводиться в соответствии с новыми параметрами улучшенной отделки. Согласно этим стандартам, входные группы должны оформить с применением витражного остекления, а внутри предусмотреть места для хранения колясок. Однако в описании проекта об этом не говорится, поэтому полностью полагаться на данную информацию не стоит.
Квартиры сдадут в чистовом виде. Он подразумевает наличие входной стальной двухлистовой двери, окон ПВХ с двухкамерными стеклопакетами, шпонированных межкомнатных дверей, ламината 32-класса на полу с плинтусом, выровненных и окрашенных в белый цвет потолков, антивандальных виниловых обоев под покраску на стенах, керамической плитки бежевого цвета в уборных с сантехникой и электрическим полотенцесушителем. Помимо этого, установят счетчики, розетки, выключатели и стальные радиаторы с терморегуляторами. Применяемые материалы в большинстве своем российского производства.
Территория комплекса останется не огороженной. Но некоторые ее зоны попадут под видеонаблюдение. Например, входы в парадные. Камерами также оснастят общие холлы, лифты (к слову, заявлена фирма Otis Gen-2) и въезды в паркинг. В подъездах предусмотрят помещения для консъержей. Для безопасности установят и видеодомофоны. Благоустройство внутреннего двора стандартно: детские и спортивные площадки, зоны отдыха для взрослых и озеленение. В перспективе, между домами комфорт- и бизнес-лайт-класса появится дорога, а вдоль нее пешеходный бульвар длиной в 1 км.
Теперь о расположении. С точки зрения инфраструктуры, место неплохое. Образовательные учреждения предусмотрены в составе проекта. Зона развлечений и покупок от продуктов до стройматериалов имеется на Дальневосточном проспекте. В некоторых домах комплекса на первом этаже тоже запроектированы коммерческие помещения. В пешей доступности имеются спортивные объекты. В полукилометре находится парк Строителей. Ближайшая станция метро – «Улица Дыбенко». Напряженная ситуация только с поликлиниками. Хотя этот фактор важен преимущественно для семейных покупателей с маленькими детьми.
Транспортная доступность хорошая, но не в часы пик. Набережная, проспект и ближайшие мосты очень загружены. С учетом здешней массовой жилой застройки, ситуация со временем ухудшится. Единственный проблеск надежды на разряжение этого коллапса появится со строительством моста в створе Большого Смоленского проспекта и улицы Коллонтай. Реализацию данного проекта планировалось приурочить к Чемпионату мира по футболу 2018 года, но затем появилась информация, что работы начнутся не ранее 2020 года.
Сомнения вызывает экология района. Проект разработан на месте бывшей промзоны. В частности, там функционировал химический завод «Реактив» и завод по производству стройматериалов «Баррикада». Часть производств уже вынесена за черту города. Остальные мощности тоже обещают переселить. В рамках редевелопмента промышленной территории всю набережную собираются освободить от заводов и застроить жилыми объектами.
Цены и планировки
Итак, жить в 7 минутах езды от центра города можно, заплатив всего 80 000 руб./кв. м. Эта цена актуальна для трехкомнатных квартир. Квадрат в однушках стоит дороже примерно на 15 000 рублей. Стоимость для местоположения адекватная. Самая дорогая недвижимость находится на средних этажах.
Таблица 1.
|
Наименование |
Площадь, кв. м |
Стоимость, млн руб.* |
|
1-комнатные |
34,0 – 44,0 |
3,2 – 4,0 |
|
2-комнатные |
54,0 – 72,0 |
4,8 – 6,4 |
|
3-комнатные |
81,0 – 88,0 |
6,5 – 8,0 |
|
Паркинг |
1 машино-место |
0,3 – 0,5 |
*стоимость указана при 100% оплате или ипотеке.
Заявлено, что в комплексе нет студий. Однако при детальном осмотре замечены евро-однушки. От классических студий они отличаются тем, что помещения комнаты и кухни все-таки разделены стенами, но имеют объединяющую арку.
.jpg)
Планировки простые. Девелопер вообще не отличается оригинальностью в этой теме для проектов эконом- и комфорт-класса.
.jpg)
Отрадно, что площади квартир приемлемые. Некоторые варианты снабжены небольшими гардеробными:
.jpg)
Или проходными холлами с местами для размещения шкафов:
.jpg)
Однако их размеры крайне малы. На этом все с однокомнатными квартирами. Двушки немного разнообразнее. Санузел у всех раздельный. Представлен линейный тип размещения помещений:
.jpg)
И квартиры, смотрящие на две стороны света:
.jpg)
Довольно практичный вариант с размерным преимуществом кухни. Проектировщики разнообразили эту конфигурацию двумя видами гардеробных. Малые закрытые у входа, похожие скорее на кладовые:
.jpg)
Открытые увеличенные:
.jpg)
В этих версиях приоритет в квадратуре отдается комнатам.
Трешек в комплексе мало. В некоторых домах они и вовсе отсутствуют.
.jpg)
Представлено всего две планировки, отличающиеся лишь наличием стены в прихожей. Кухня и гостиная имеют прямой проход, который можно самостоятельно заделать.
Итак, положительные стороны планировок – это хорошие площади помещений и практичные прямоугольные формы. Отрицательные – не всегда удобные холлы, маленький выбор. Иногда встречаются бесполезные дополнительные проходы, съедающие метры.
О застройщике
Девелопер проекта «ЛСР. Недвижимость – Сеевро-Запад» – один из крупнейших застройщиков северной столицы. Он реализует сразу несколько проектов масштабного освоения территории, как за, так и в пределах КАДа. Из представленных в отрасли компаний, наверное, только ему такой размах и под силу. Компания входит в состав крупного предприятия «Группа ЛСР» с собственными производственными мощностями. На месте одного из его заводов, а именно по производству ЖБИ – ПО «Баррикада», и возводится комплекс. Проблем с переездом ЛСРовского завода, я думаю, не возникнет. Сложности наблюдались с переводом химического завода «Реактив», но договоренность была достигнута. По соседству осталось только производство порошковых красок, смол и лаков на Октябрьской набережной, 38 – НПО «Пигмент». Собственно, этот факт смущает многих на форумах:
.jpg)
https://spbguru.ru/
К слову, «Полис Групп» утверждает, что рекультивация была проведена.
.jpg)
https://spb.restate.ru
С точки зрения надежности, девелопер пользуется доверием аудитории. Он практически не срывает сроки сдачи объектов. Но настолько ли завышена стоимость его недвижимости?
.jpg)
https://spbguru.ru
Как говорится, все познается в сравнении. И мы познаем реальный уровень цен в этой местности, но в разделе «Конкуренты». Предыдущий отзыв дал пищу и для других размышлений – о качестве строительства. Панельные дома и, правда, ассоциируются с плохим уровнем, дешевым. Но у этой технологии строительства есть свои преимущества перед кирпичной кладкой. Например, меньшее количество брака. Хотя, безусловно, многое зависит от умений строительной бригады. Всегда вызывает вопросы и качество чистовой отделки. И не только у «ЛСР». Она, как правило, сопровождает квартиры эконом- и комфорт-класса. «Бизнес» принято продавать в черновом варианте. Отделку делают из недорогих материалов. О новом ЖК «София», например, пишут следующее:
.jpg)
https://novostroy.spb.ru
Но есть и противоположные отзывы. Никто не отрицает наличие недочетов, но реакцию застройщика описывают по-разному.
.jpg)
https://pronovostroy.ru
Один из порталов опросил несколько жильцов комплекса и вот что они ответили:
.jpg)
https://living.ru
Справедливости ради отметим, что с конца 2017 года девелопер подобрал улучшенные материалы для чистовой отделки. Например, вместо линолеума используется ламинат толщиной не менее 8 мм, а раковина устанавливается на тумбе с ящиками вместо пьедестала. Ванная акриловая с экраном вместо стальной, двойная розетка в уборной вместо одинарной и т.п. То есть поменялся сам комплект отделки, но про качество исполнения ничего не говорится.
Разговоры в соцсетях не затрагивают животрепещущих тем. Существует несколько групп во «ВКонтакте», в том числе закрытая. Перед покупкой не лишним будет ознакомиться с каждой из них.
На объекте
Первый дом уже возведен и оштукатурен, поэтому подлежит сравнению с рендерами:
.jpg)
.JPG)
.JPG)
Выглядит аккуратно, но простовато.
Практически напротив нашей площадки развернулся центр торговой жизни района.
.JPG)
Справа напоминание о промзоне. В целом, Дальневосточный проспект не оказывает обжитого, уютного впечатления.
.JPG)
.JPG)
Слева конкурентный комплекс – ЖК «Ренессенс». С точки зрения архитектуры, он смотрится интереснее даже в недоработанном виде.
.JPG)
.JPG)
Через соседнюю стройку просматриваются и новые дома «ЛСР».
.JPG)
Но за ходом их строительства лучше всего наблюдать с улицы Дыбенко. Двигаясь по Октябрьской набережной, сворачивайте направо сразу после консультационного пункта, рядом с АЗС «Газпром».
.JPG)
.JPG)
Вдоль дороги можно ознакомиться и с основными конкурентами новостройки. Они либо уже построены, либо находятся в процессе. Строительные краны виднеются отовсюду.
.JPG)
Улица Дыбенко пока представляет собой рабочий проезд. Основная активность ведется по левую руку от нее.
.JPG)
До конца дороги доехать на легковой машине получится только в сухую погоду и мне не повезло. Хотя для лицезрения нашего комплекса этого и не требуется, ведь по противоположную сторону улицы строится другой объект – ЖК «Ренессанс». Он как-то вклинился в середину участка.
.JPG)
По моим вычислениям на фото представлены дома 8, 9 и 10.
.JPG)
С другого ракурса виднеется первый дом, который мы уже рассмотрели вблизи.
.JPG)
Перед ними будет новая дорога, пешеходный бульвар и дома бизнес-класса. Ранее здесь располагались мощности ЖБИ-завода, которые мы еще в состоянии узнать.
.JPG)
.JPG)
Участок с правой стороны от улицы Дыбенко постепенно избавляют от прежних конструкций.
.JPG)
.JPG)
Через открытые ворота просматривается ЖК «Светлый мир «О Юность». Между этими объектами построят еще и ЖК «Полис на Неве». Далее огорожено пространство под строительство ТЭК.
.JPG)
Возвращаясь на набережную, сложно представить, что на месте этих стройматериалов через несколько лет появятся жилые дома с претензией на элитность.
В офисе
.JPG)
На объекте открыто сразу два консультационных пункта: на Октябрьской набережной и на Дальневосточном проспекте. Первый отдыхает по воскресеньям и понедельникам, второй в общепринятые выходные дни. Остальную часть недели начинают работать с 10:00, но заканчивают в разное время: в 19:00 и 21:00 соответственно. Мне посчастливилось побывать в одном из таких офисов, где меня радужно и информативно проконсультировали. Единственный минус – отсутствие полной информации по ипотечным программам. Для подобных целей предусмотрены отдельные специалисты, ипотечные менеджеры, которые сидят в основных офисах продаж.
Консультант раскрыл некоторые подробности проекта по инфраструктуре, которые я уже указала выше. Заверил, что к моменту сдачи конкретного корпуса девелопер обеспечит подъездные пути к нему. Посчитал стоимость выплат при оформлении рассрочки, перечислил актуальные акции и изложил порядок действий при заключении договора.
Пройдемся по постоянным акциям. Для иногородних покупателей традиционно действует скидка в размере 50 000 рублей. Фактически вы можете проживать в Санкт-Петербурге, но претендовать на этот бонус, имея прописку в другом городе. При оформлении военной ипотеки из стоимости квартиры вычитается 20 000 рублей. За повторную покупку каждый метр становится дешевле на 1000 рублей. Скидка 1-3% предлагается сотрудникам предприятий-партнеров, список которых опубликован на сайте: https://www.lsr.ru/spb/zhilye-kompleksy/tsivilizatsiya/akcii-i-novosti/akcii/ckidka-ot-1-do-3-sotrudnikam-partnerov/.
Из временных благ отметим 3% скидку на трехкомнатные квартиры при 100% оплате или ипотеке. Воспользоваться ею можно до конца апреля, но есть вероятность продления акции.
Ипотеку предоставляют ведущие банки. Их программы описаны на сайте девелопера: https://www.lsr.ru/spb/usloviya-pokupki/ipoteka/. Наиболее выгодные условия, на первый взгляд, у «ВТБ»: ставка 9,3% годовых с первоначальным взносом от 10% и сроком кредита до 30 лет. На страничке нашей новостройки: https://www.lsr.ru/spb/zhilye-kompleksy/tsivilizatsiya/ содержится краткое описание комплекса, опубликованы документация и буклеты с планировками, выложены фотографии со стройплощадки. Разработан удобный поисковик квартир. Их можно выбирать в рамках одной новостройки или выбрать несколько. Сразу отображаются цены и сроки сдачи. При подробном просмотре планировки предлагаются услуги ипотечного калькулятора. А о рассрочке дается минимум информации. Не представлен пересчет стоимости, не указаны условия оформления. Общими фразами отделались в специальном разделе. Консультант рассказал следующее: рассрочка действует до конца строительства определенного дома и подразумевает увеличение стоимости квартиры на остаток платежа в размере 16,3%. То есть на всю сумму за исключением первого взноса. Его минимальный размер составляет 10%.
Забронировать квартиру можно как на сайте, так и через менеджера. Бесплатная бронь держится 3 дня. При заключении сделки через ипотеку дается еще 10 дней на оформление документов. Застройщик работает по 214-ФЗ, с клиентом заключает Договор долевого участия. В тексте документа никаких подводных камней я не обнаружила. Будьте готовы, что при приемке квартиры фактическая площадь может отличаться от проектируемой. Согласно Договору, значительной погрешностью является разница площади более 5%.
Конкуренты
Новостройки в этой местности стоят плечом к плечу. Рассмотрим 4 ближайших соседа.
Таблица 2.
|
Название |
Застройщик |
Срок сдачи |
Площадь, кв.м. |
Стоимость, млн. руб. |
Тип отделки |
|
Legenda на Дальневосточном |
Legenda intelligent development |
III квартал 2018 г. |
57,4 (евротрешка) |
7,7 (3 этаж, первый жилой) |
«белая» |
|
Полис на Неве |
Полис групп |
IV квартал 2019 г. |
52,0 (1 дом, 6 этаж) 56,0 (1 дом, 13 этаж) Во втором доме 2-комнатных квартир нет |
5,2 (не видовая) 6,6 (видовая) |
предчистовая, чистовая за дополнительную плату |
|
Ренессанс |
AAG |
1 очередь - IV квартал 2018 г. 2 очередь - III квартал 2019 г. |
2-комнатные распроданы Евродвушка 51,0 (1 оч, 2 этаж) Евротрешка 79,1 (1 оч, 3 этаж) 58,0 (2 оч, 3 этаж) |
5,6 8,4 6,5 |
предчистовая, чистовая за дополнительную плату |
|
Дальневосточный, 15 |
ПИК |
1 очередь - II квартал 2019 г. 2 очередь - II квартал 2020 г. |
49,7 (1 очередь) 57,6 (1 очередь) 55,9 (1 очередь) |
4,3 (2 этаж) 5,3 (3 этаж) 4,9 (3 этаж) |
чистовая |
|
Цивилизация |
ЛСР |
Дом 1 - III квартал 2018 г. Дома 8, 9, 10 – IV квартал 2018 г. Дом 4, 5 – II квартал 2019 г. Дом 2, 3 – IV квартал 2019 г. |
59,5 (дом 8) 58,6 (дом 2) |
5,3 (2 этаж) 5,1 (2 этаж) |
чистовая |
В этом году сдадут в эксплуатацию ЖК «Legenda на Дальневосточном». Весь комплекс единовременно. Он находится через дорогу от нашего комплекса, напротив продуктового гипермаркета и ТРЦ. Данный объект интересен продуманными планировками, увеличенными проемами окон, современной архитектурой. Девелопер продает smart-квартиры, в которых с пользой распределено все пространство. Правда, сами помещения зачастую имеют средние по размеру площади. В целом, это достойный проект с громкими наградами. Он сравнительно небольшой: всего 627 квартир, распределенных в семи 13-этажных домах. Первый уровень – коммерческий. Паркинг – крытый полузаглубленный. Двор закрыт для проезда автомобилей. Стоимость квадратного метра в комплексе значительно дороже, чем в ЖК «Цивилизация». Но и сроки сдачи существенно ближе, причем сразу всего периметра, что избавит от элементарных опасностей при жизни в окружении стройки.
На квартал позже запланирована сдача первой из трех очередей ЖК «Ренессанс». Цена метра в нем тоже превышает уровень нашей новостройки и перешагивает порог в 100 000 рублей. Жилой фонд составит 1600 квартир. Архитектура, согласно названию, выполнена в духе эпохи Ренессанса с романтическими эркерами, колоннами, ротондой. Девелопер даже обещает использовать в облицовке дорогостоящий клинкерный кирпич. В состав проекта войдет и детский сад для 200 малышей. Огороженный внутренний двор должны озеленить с помощью полнорослых деревьев. Под дворовым пространством расположится паркинг, рассчитанный на 400 автомобилей. Планировки интересны, во-первых, высокими потолками – 2,9 метров. Во-вторых, отсутствием коридора в стереотипном представлении. Это скорее прихожие, не отделенные от гостиной зоны. В-третьих, наличием предложений с террасами.
Следом идут два более демократичных комплекса. Один из них строится ближе к Дальневосточному проспекту – ЖК «Дальневосточный, 15». Другой возводится на набережной – ЖК «Полис на Неве». У второго в арсенале имеются видовые квартиры по сравнительно недорогим ценам. Вдобавок верхние этажи выполнят с витражным остеклением. Всего проектом предусмотрено 1046 жилых ячеек, разделенных между 2 корпусами. Количество мест в подземном паркинге меньше в 2 раза. Первый этаж займут коммерческие помещения. Внутренняя территория комплекса будет огорожена и благоустроена. Дизайн экстерьера выполнят в стиле неоклассицизма. Совсем иной внешний вид у ЖК «Дальневосточный, 15». Его архитектура тяготеет к минимализму. На рендерах это решение выглядит стильно. Проект включает 6 домов и 2 детских сада на 312 малышей. В продажу выведена только половина фонда. Новостройка привлекательна своими неординарными решениями в организации общего пространства. Например, каждая парадная имеет по 2 выхода: на проезжую часть и во внутренний двор. На территорию последнего автомобили заезжать не смогут. Проектировщики позаботились о целостности архитектурного облика комплекса и заранее вывели боксы под кондиционеры для каждого помещения. Кроме того, девелопер разработал собственную технологию строительства из монолитного железобетона с трехслойными панелями. Как и в ЖК «Цивилизация», квартиры на этом объекте сдаются с чистовой отделкой, но бонусом здесь идут увеличенные проемы окон.
Резюме
.JPG)
ЖК «Цивилизация» – это микрорайон с собственной инфраструктурой от надежного девелопера. Его стоимость не превышает принятых в этой местности цен на недвижимость. К тому же она обозначена с учетом улучшенной чистовой отделки. Правда, визуально дома выглядят проще соседних, к тому же они традиционно панельные, как у заКАДовых аналогов «ЛСР». У них не будет огороженной территории и уже привычного закрытого для транспорта внутреннего пространства. Отпугивают также длительные сроки реализации всего проекта и перспектива новой волны транспортного потока ото всех соседних комплексов по итак загруженным трассам.
.jpg)
