На текущем рынке первичного жилья сложилась парадоксальная ситуация - отдельные дома, жилые комплексы и целые микрорайоны появляются повсеместно, при этом разобраться во всем этом многообразии, дабы не совершить фатальную ошибку при решении столь важного вопроса, как приобретение квартиры, стало еще сложнее, чем во времена тотального дефицита. В решении этой проблемы, надеемся, вам поможет постоянная рубрика нашего портала - "Контрольная покупка". Все статьи написаны независимыми корреспондентами для портала "Все Новостройки" и не несут  в себе рекламного или антирекламного характера. 

 

Описание комплекса очаровывает и завораживает. Здесь хочется жить, сюда хочется возвращаться вечером. Однако и в этом сказочном проекте есть изъяны. И, к моему большому удивлению, они не касаются цены.

 

 

Весь год мы ждали старта продаж в ЖК Riviere Noire. Его появление было анонсировано давно, но детали проекта неоднократно пересматривались. Редактировались не только планировки, но и общий план застройки. В результате, новостройка лишилась спортивного поля и крупного участка зеленой зоны. Так это было:

 

И в следующем виде осталось:

 

https://vk.com/rivierenoire?z=photo-165387216_456239029%2Falbum-165387216_00%2Frev

 

На генеральном плане выше красной линией очерчен периметр комплекса. Одним забором огорожены 2 корпуса бизнес-класса, другим – третий корпус из сегмента «комфорт». Первые имеют в своем составе 10 этажей и 450 квартир. Последний уровень отличается высотой потолков до 3 метров, низкими подоконниками в 0,4 метра от пола и наличием террас. В остальных вариантах данные показатели равны 2,75 и 0,6 метрам соответственно. В цоколе дома №1 запроектирован паркинг на 212 машино-мест, из которых 90 – семейные, то есть оснащенные подъемником для второго автомобиля. Этажом выше осядет коммерция. Во втором здании вместо нее откроют детский садик для 70 малышей. 

 

Большую часть квартир сдадут с черновой отделкой, меньшую – с улучшенной чистовой. От стандартной, подробно описанной на сайте девелопера: https://www.lsr.ru/spb/zhilye-kompleksy/riviere-noire/kachestvo/otdelka-kvartir/, она отличается более солидными отделочными материалами. Например, вместо ламината пол покроют паркетной доской. В третьем корпусе все 109 ячеек оформят «под ключ» по обычной схеме. Помещения в нем достигнут в высоту всего 2,55 метра, а окна расположатся на отметке 0,75. 

 

Во дворе появится несколько детских и спортивных площадок, три открытые автостоянки на 93 места с зарядной станцией для электромобилей. По описанию, внутренняя территория должна быть закрыта для проезда транспорта. Но, судя по рендерам, условие выполнено очень условно.

 

Дома построят из монолита с кирпичными ненесущими стенами. Вентилируемые фасады покроют декоративной штукатуркой и стеклофибробетонными панелями. Для холлов разработан авторский дизайн, повторяющий ажурные вставки экстерьера. Во входных группах отведут помещения под колясочные.

 

Среди восторженных отзывов аудитории встречаются и возгласы недоумения. Придраться, действительно, есть к чему. В частности, к большому количеству квартир на площадке с 2 лифтами.

 

https://ndvc.ru

 

https://spbguru.ru

 

 

Хотя в комплексе нет студий, этаж похож на муравейник.

 

Кроме того, размеры комнат зачастую укладываются в 10 – 11 кв. м. Эти параметры, не соответствуют бизнес-классу, но способствуют снижению цены на недвижимость. Стоимость квартир в ЖК Riviere Noire, на первый взгляд, выглядит невысокой для своего сегмента. Однако в Таблице 1 не учтены предложения верхних этажей, поскольку они оглашаются девелопером только по запросу. Многие квартиры этого уровня снабжены террасами с видом на набережные. На сайте вообще опубликована лишь небольшая выборка доступных к продаже лотов. Поэтому за планировками и точными цифрами нужно ехать в офис продаж.

 

Таблица 1. 

 

Наименование	Площадь, кв. м	Стоимость, млн руб.*
1-комнатные	34,2 – 63,8	4,6 – 7,4
2-комнатные	47,3 – 74,5	6,3 – 10,1
3-комнатные	70,8 – 94,4	8,4 – 12,3
Паркинг	1 машино-место	пока не выставлено на продажу**

*стоимость указана при 100% оплате или ипотеке.

**судя по другим объектам девелопера, стоимость обозначат от 1,0 млн. рублей.

 

Метр однушки традиционно стоит дороже. Ориентируясь на сайт девелопера, он равен 130 000 – 145 000 рублей в черновом виде. Только самая крупная планировка евродвушки в третьем доме продается за 115 000.

 

Следующий вариант есть как с террасой, так и с лоджией. 

 

Классические конфигурации двухкомнатных квартир находятся примерно в том же ценовом диапазоне. Гостиная и кухня, хоть и раздельные, имеют, как правило, прямое сообщение. Количество санузлов варьируется от одного до трех.  

 

Для любителей неординарных решений предлагают помещения с неправильной геометрией:

 

Евротрешку можно приобрести начиная со 107 500 рублей за квадрат. Выбор стоит между односторонними, двухсторонними и угловыми типами с двумя окнами на кухне:

 

Широкой публике представлена только одна планировка трехкомнатной квартиры. Она продается с отделкой и располагается в 1-ом корпусе. Стоимость на 3-ем этаже составляет 129 000 рублей за метр, на 5-ом – 135 000, на 9-ом уже 147 000.

 

Но есть варианты и скромнее, правда, без отделки. Например, за 113 000 рублей во 2-ом корпусе на 4-ом уровне. Или с ценой за квадрат в 103 000 рублей на 2-ом этаже 1-ого дома.

 

К слову, это одна из редких конфигураций с мастер-спальней. Предложения с кладовыми и гардеробными можно пересчитать по пальцам.

 

Завершает наш обзор евро-формат четырехкомнатных квартир с ценами от 107 000 рублей за квадрат на 2-ом этаже в черновом виде:

 

В целом, планировки не лишены практичности и не стеснены в размерах за исключением 10-метровых комнат. Но они не добавляют шарма объекту. В сравнении с альтернативными проектами их нельзя назвать современными и разнообразными.

 

 

Застройщиком проекта выступает компания «ЛСР. Недвижимость – Северо-Запад», входящая в состав «Группы ЛСР». 

 

https://www.novostroy-spb.ru

 

Для многих она ассоциируется со знаком качества. 

 

https://novostroy.spb.ru

 

Предприятие строит недвижимость как в экономе, так и в премиум сегментах. Располагает собственными мощностями по производству стройматериалов. Осваивает огромные территории, возводя микрорайоны за КАДом и намывая берег Финского залива на Васильевского острове. За «ЛСР» не числится ни одного долгостроя или какой-либо существенной задержки в сроках сдачи объектов. Опыт работы составляет 25 лет. Портфель включает порядка 60 сданных комплексов и 10 строящихся. Наград у него слишком много, чтобы их перечислять. Поэтому укажу лишь ссылку для ознакомления с полным перечнем: https://www.lsr.ru/spb/o_kompanii/nagrady/. Совокупность указанных факторов вызывает доверие к компании. Однако и «ЛСР» не обходится без недовольных клиентов. Жалобы поступают на качество отделки:

 

https://novostroy.spb.ru

 

На коммуникации и используемые материалы при строительстве:

 

https://spbguru.ru

 

Правда, на другом портале 5 опрошенных дольщиков об этих проблемах не упоминают. Поэтому лучше приехать на место и посмотреть на все собственными глазами.

 

https://living.ru

 

Без негативных комментариев не обходится практически ни один застройщик. Разве что у него еще нет сданных объектов. «ЛСР» – один из крупнейших местных строителей. И с точки зрения надежности его комплексы стоит рассматривать в первую очередь. Работа ведется по 214-ФЗ. С клиентами заключается Договор долевого участия. Документы на нашу новостройку опубликованы на сайте девелопера: https://www.lsr.ru/spb/o_kompanii/disclosure/. На передачу ключей исполнитель берет 6 месяцев после ввода объекта в эксплуатацию. 

 

 

Комплекс возводится на пересечении двух набережных: Ушаковской и Черной речки. И эта его часть прекрасна. Она озеленена и выходит окнами на водную гладь, деревья, симпатичные постройки ЖК Riverside. 

 

Однако противоположному углу откроются совсем другие виды, на промзону. Один из подъездов к объекту лежит через стройные ряды складов. Съезжая с Кантемировской улицы нужно уйти направо, 

 

и не доезжая до выезда на набережную повернуть в арку бизнес-центра.

 

За его спиной и расположены отголоски промышленного прошлого.

 

Скорее всего, промзона здесь задержится ненадолго, тем не менее пока она есть.

 

Забор слева на фотографии показывает границы нашей новостройки. Признаки присутствия «ЛСР» можно распознать только по паспорту объекта, размещенному с другой стороны участка.

 

На стройплощадке находится минимум техники. Ведутся подготовительные работы. Об этом говорят и данные на официальной странице новостройки: https://www.lsr.ru/spb/zhilye-kompleksy/riviere-noire/hod-stroitelstva/, и в группе во Вконтакте. 

 

Перчинку местности добавляет находящийся здесь коллектор. Год или два назад его ремонтировали, и запах стоял ужасающий. Сейчас такого насыщенного аромата нет, но легкий бриз периодически надувать может.

 

https://vk.com/sosedirivierenoire

 

Второй здешней проблемой являются пробки. Они есть везде, но все же колонна из машин выстраивается в сторону Приморского района каждый будний вечер. По собственному опыту пишу, что часик плавного движения вам обеспечен. К счастью, в сентябре утвердили проект строительства нового моста в створе Сердобольской улицы с подключением набережных: Черной речки и Ушаковской: https://www.kommersant.ru/doc/3733299. Вероятно, он разгрузит транспортный поток, двигающийся из северных районов в центр и наоборот.

 

В остальном, локация – огонь! Рядом Строгановский парк и Елагин остров. 

 

В радиусе 1,5 км находятся две станции метро. Район развит с точки зрения социальной инфраструктуры и развлекательной индустрии. За пару минут по свободной дороге вы доберетесь до выезда на КАД и ЗСД, на Петроградскую сторону или в центр. 

 

А, главное, проживая в таком мобильном месте, вы спрятаны от шумных трасс и посторонних глаз. 

 

 

У «Группы ЛСР» открыто 7 офисов продаж в Санкт-Петербурге и 10 консультационных пунктов на объектах. ЖК Riviere Noire пока не оснастили таким представительством, поэтому рекомендую заранее записаться на аудиенцию к менеджеру по одному из указанных на сайте адресов: https://www.lsr.ru/spb/kontakty/ofisy-prodazh/. В компании работает свой ипотечный отдел, который выполнит всю работу по оформлению кредита за вас. Благодаря хорошей репутации застройщика, его объекты аккредитовываются ведущими банками еще до начала стройки. Одна из наиболее привлекательных ставок у «ВТБ» – 8,9% годовых. 

 

Квартиру можно приобрести и в рассрочку. Минимальный первый взнос при данной форме расчета обозначен в 10%. Остальную часть нужно вносить равными долями ежеквартально. Если срок погашения растянут на 6 месяцев, то на остаток начисляется 3,5% годовых, если на 1 год – 7%, а при внесении платежей вплоть до окончания строительства – 15%.

 

В октябре объявлена скидка от 1 до 3% пропорционально количеству комнат в квартире. Для иногородних покупателей действует постоянный бонус в 50 000 рублей.

 

«ЛСР» одним из первых запустил программу «трейд-ин» на квартиры. По ней вы можете отдать старую жилплощадь в зачет новой. Девелопер привлекает партнерские агентства недвижимости для продажи ваших метров. Если стороны придут к соглашению о цене, АН закрывает сделку в течение трех месяцев. Единственное «но» – до сдачи нового комплекса нужно где-то проживать.

 

 

Поскольку разброс цен в ЖК Riviere Noire широкий, приведем для сравнения евро-трешки с разными характеристиками. В 1-ом корпусе в черновом виде она стоит 108 700 рублей за квадрат. Во 2-ом – 108 200, там же с чистовой отделкой «бизнес» – 122 000. В 3-ем корпусе с отделкой «комфорт» – 116 000, однако, это евро-двушка. Другие предложения данного дома не опубликованы.

 

Таблица 2.

 

Название	Застройщик	Срок сдачи	Площадь, кв.м.	Стоимость, млн. руб.	Тип отделки
Terra	Росстройинвест	III квартал 2021 г.	55,1	6,1 (2 этаж)	черновая
Tarmo	YIT	1 очередь - IV квартал 2019 г. Весь комплекс до I квартала 2024 г.	59,2	7,2 (2 этаж)	предчистовая
Черная речка	ЦДС	1 очередь - III квартал 2021 г.	57,5 (корпус 2) 57,96 (корпус 3)	4,3 (1 этаж) 6,1 (1 этаж)	предчистовая
Riviere Noire	ЛСР. Недвижимость – Северо-Запад	II квартал 2021 г.	59,8 (дом 1) 58,2 (дом 2) 58,2 (дом 2) 63,8 (дом 3)	6,5 (2 этаж) 6,3 (2 этаж) 7,1 (2 этаж) 7,4 (2 этаж)	черновая черновая чистовая «бизнес» чистовая «комфорт»

Не уступает в цене проекту «ЛСР» ЖК Terra на Земледельческой улице, 3А. Продажи его первой очереди стартовали недавно. Чуть менее интересный вариант по расположению и окрестным красотам. 586 квартир с подземным паркингом, коммерцией, муниципальным детским садом на 220 малышей и сквером по соседству. Видовые квартиры с террасами пока не обнародовали. Высота потолков идентичная, 2,75 метров. Любопытно, что и здесь застройщик отказался от керамогранитных панелей при облицовке фасада, но в угоду фиброцементным.

 

Третьим среди новинок Приморского района осени 2018 стал ЖК «ЦДС Черная речка». Он расположен сразу за ЖК Riviere Noire. Менеджер отдела продаж удивил меня, обозначив стоимость в 4,3 млн рублей за 57,5 кв. м – это 74 800 рублей за метр. В другом корпусе аналогичная квадратура стоит 105 000 рублей за единицу измерения. Провал в цене объяснил разницей в полезной площади. Но меня не покидает мысль, что здесь какая-то ошибка. Ведь комплекс позиционируется как бизнес-класс. На территории появится 9 жилых домов с подземными паркингами, школа и детский садик. Внутренний двор обещают подключить к wi-fi, оснастить променадом, навесами, амфитеатром и игровыми площадками. Это первая ласточка «ЦДС» в премиальном сегменте, насколько она будет успешной – неизвестно. Задумка достойная, но опять введут огромный жилой фонд с вытекающими проблемами на дорогах.

 

На полтора года раньше должны сдать ЖК Tarmo на Студенческой, 24. Стоимость его метра с предчистовой отделкой равна чистовому квадрату в ЖК Riviere Noire. В составе 5 домов на 827 квартир с коммерцией, детским садом и отдельно стоящим паркингом на 440 автомобилей. Хотя первую очередь проекта введут в эксплуатацию раньше нашего комплекса, стройка вокруг продлится до 2024 года.

 

 

Основные преимущества ЖК Riviere Noire заключаются в его опытном застройщике и укромном расположении. Тихий уголок у шумной Ушаковской набережной. Усиливает притягательный эффект элегантная архитектура, средняя высотность домов, закрытая территория и относительно небольшой жилой фонд. Недоработки видны в планировках. Но конкурентная ценовая политика выводит комплекс в первые ряды желаемых покупок сезона.