На текущем рынке первичного жилья сложилась парадоксальная ситуация - отдельные дома, жилые комплексы и целые микрорайоны появляются повсеместно, при этом разобраться во всем этом многообразии, дабы не совершить фатальную ошибку при решении столь важного вопроса, как приобретение квартиры, стало еще сложнее, чем во времена тотального дефицита. В решении этой проблемы, надеемся, вам поможет постоянная рубрика нашего портала - "Контрольная покупка". Все статьи написаны независимыми корреспондентами для портала "Все Новостройки" и не несут  в себе рекламного или антирекламного характера. 

 

Не знаю, друзья, насколько вы суеверны, я вот немножко есть, поэтому название нового многофункционального жилого комплекса с подземной автостоянкой в районе Западное Дегунино Северного административного округа Москвы, на Дмитровском шоссе, владение 71, корпус 2, строение 1-6 мне сразу понравилось. Надо посмотреть, сказала я, и пошла искать информацию во Всемирной паутине.

 

 

Думаю, что официальный сайт ЖК «Талисман на Дмитровском» (https://dmitrovskoe.talisman3s.ru/) находится в стадии доработки. Например, страница «публичная информация» пуста. Предлагают три варианта отделки, но показаны только два. Ничего не рассказано о том, какие материалы будут использованы в отделке. Те данные, что я вам назову ниже в подразделе «отделка», взяты из так называемого Договора на ремонт квартиры, который заключается с владельцем, желающим приобрести эту опцию, но и там не указаны конкретные производители. На странице «пресс-центр» предлагают скачать логотип и презентацию, но, сколько ни кликай, ответа не дождетесь. Есть ипотечный калькулятор, выложены документы, неплохой выбор квартир по параметрам. Но хотелось бы, чтобы при наведении курсора высвечивался маленький план квартиры, чтобы не щелкать туда-сюда. 

 

Отзывы на форумах в большинстве своем положительные, народу новый жилой комплекс нравится.

 

https://pronovostroy.ru

 

https://domkad.ru

 

 

Едем на автомобиле. От МКАД до новостройки менее семи километров по Дмитровскому шоссе. До центра более тридцати километров, а до ТТК менее восьми.

 

На общественном транспорте. Наиболее удобно ехать на метро до станции «Верхние Лихоборы», выход 4. Обратите внимание, друзья, что адрес ЖК – Дмитровское шоссе, 71 указан в путеводителе, так что не заблудитесь!

 

И как только вы вышли из вестибюля, как перед вами, через дорогу, наш герой. Вот, что увидела я в конце апреля 2019 года.

 

А это баннер, показывающий, что будет по окончании строительства. Снято практически с одной точки.

 

Кроме «Талисмана на Дмитровском», сразу бросается в глаза некрасивое и устаревшее здание ФКУ Объединенная редакция ФСИН России (федеральная служба исполнения наказаний). Менеджер в офисе предположила, что его скоро немного обновят, то есть обустроят навесной фасад. Остается надеяться на это, а то страшновато выглядит столь солидное учреждение.

 

Пока стройка еще мало выросла из-за забора, но офис продаж порадовал меня винтовой лестницей. Правда, и с ее высоты ничего особо интересного я не разглядела.

 

Но я немного забежала вперед, мы же еще не дошли до офиса продаж. Идите от метро налево.

 

Красные здания, говорят, что это склады, по слухам, тоже снесут. Но будет ли это в действительности и как используют эту территорию, я пока не знаю.

 

Ну и прежде чем зайти в офис, покажу вам прибрежную зону (если можно так красиво назвать это запущенное место) и реку Лихоборку в весеннее половодье. На сайте это место названо обустроенной набережной. Ну, по крайней мере, есть, где собачку выгуливать.

 

В офисе порадовало наличие макета, приветливое обхождение, хотя ни кофе, ни чаем не угощают.

 

 

Девелопер ООО «Три Эс ГРУП» (3S Group) https://3s.group/. Кроме рассматриваемого проекта, у 3SGROUP строится еще один «Талисман на Водном». Учредители Руслан Сеюков и Артем Чайка. Генеральный директор Игорь Илюшин.

 

Вот здесь можно более полно прочитать о новой строительной компании https://realty.rbc.ru/news/5ba481209a7947410c9382dc.

 

Застройщик ООО «Специализированный застройщик «Талисман ДМК». Компания зарегистрирована в 2016 году в Москве. Генеральный директор Яншевский П. А. Учредитель ООО «Три Эс Проперти Девелопмент». Отделка от «Три Эс Констракшн Менеджемент», генеральный директор Крутелев А. С. Генпроектировщик ООО «Бюро 20/18». Генподрядчик ООО «ТРИ ЭС КОНСТРАКШН МЕНЕДЖЕМЕНТ»

 

Разрешение на строительство № 77-131000-017418-2018 выдано 30 июня 2018 года сроком до 30 декабря 2020 года. Участок с кадастровым номером 77:09:0002030:63, площадью 9 754 кв. м находится у застройщика в аренде до 13.06.2024.

 

Начало строительства август 2018, окончание в декабре 2020. Получение разрешения на ввод в эксплуатацию второй квартал 2021 года. Срок передачи объекта участнику долевого строительства 2 квартал 2022 года. На вопрос, отчего так долго, только через год, по телефону мне объяснили, что сдаваться все три секции будут одновременно, но в первой все квартиры должны быть с чистовой отделкой. Хотя и не исключено, что выдача ключей начнется раньше.

 

 

Три отдельно стоящие 24-этажные секции, соединенные встроенно-пристроенным двухэтажным стилобатом на основании в виде подземного объема крепидомы. Крепидома – это одноуровневое подземное помещение сложной в плане формы. Конструктивная схема комплекса комбинированная, каркасно-стеновая. Плиты перекрытий монолитные железобетонные. Наружные стены из блоков ячеистого бетона, утепление минераловатными фасадными плитами 150 мм. Фасад вентилируемый. Предусмотрено не только наружное освещение прилегающей территории, но и архитектурная подсветка фасадов.

 

ЖК расположен таким образом, что в границах застройки формируется обособленное внутридворовое пространство с пешеходно-прогулочными и зонами отдыха. Озеленение будет состоять из газонов и декоративных кустарников, площадь озеленения 2 525 кв. м.

 

Въезды и выезды на территорию организованы со стороны Проектируемого проезда № 2236. Въезд на территорию внутреннего двора автомобильного транспорта, за исключением специальных автомобилей и техники, не предусмотрен. Выделят 53 гостевых машино-места за пределами участка на Проектируемом проезде.

 

Секций три, этажей от 2 до 24, плюс технический чердак, плюс один подземный. В подземной парковке предусмотрено 247 машино-мест стандартного размера 13,25 кв. м и 58 мотомест площадью 3,3 кв. м. Въезд и выезд по одной двухпутной рампе.

 

Высота типовых жилых этажей 2,9 метра. Верхнего этажа от 3 до 4,95 метра, то есть там будут двухуровневые квартиры. Пока их в продаже нет и цена неизвестна. В здании не будет квартир для семей с инвалидами, пользующимися креслом-коляской. Для наружных блоков кондиционеров предусмотрены специальные корзины на фасаде.

 

Входные группы начинаются с двойного тамбура, далее лифтовой холл и колясочная, в том числе с местами для хранения велосипедов и самокатов. Запланировано помещение для мытья лап собакам. Между секциями 1 и 2 будут помещения охраны, санитарные узлы и зона ожидания гостей. На рендере наверху хорошо видно двухэтажное помещение – собственно это главный (парадный) вход. Входные группы сквозные.

 

А также на первом и втором этажах встроенно-пристроенных объемов предполагается разместить детский садик на 50 мест и управляющую компанию. Здесь необходимо заметить, что детский садик рассчитан на неполный день, максимум на 5 часов пребывания детей, то есть не будет дневного сна, а питание одноразовое. Кроме этого, обещаны три кафе, салон красоты, магазины, фитнес-центр с тренажерами, различные офисы. Все помещения общественного назначения имеют отдельные входы. На первом этаже 3 секции будет встроенная трансформаторная подстанция с кабельными каналами. С третьего этажа начинаются жилые квартиры. Мусоропровода нет. Проектом предусмотрена организация площадок для игр детей, для занятий физкультурой и мест для отдыха взрослого населения. Общая площадь рекреационных зон составляет – 628 кв. м, это 6,4% от всего участка. 

 

Управляющая компания «Три Эс Груп» за свою работу поддержания в чистоте и работоспособности, оплату охраны и прочие необходимые для нормальной жизнедеятельности комплекса, желает получить с жильцов 55 рублей за кв. м недвижимости.

 

 

Стоимость машино-места на минус первом этаже от 0,8 до 1 млн рублей. 

 

В первой секции все квартиры будут продаваться с отделкой под ключ.

 

Квартир всего 748, площадью от 28,6 до 86 кв. м: 

 

• однокомнатных 330;

• двухкомнатных 198;

• трехкомнатных 220.

 

Изучая поэтажные планы, мы видим, что секции 1 и 2 практически идентичны друг другу и на этажах у них по 12 квартир, а в секции 3 на этаже разместились 10 квартир. Произошло это потому, что в третьей секции появляются классические трехкомнатные квартиры, а не евротрешки, площадью в районе 80 квадратов. В каждой секции по три лифта марки Otis.

 

  

Застройщик относит студии к однокомнатным квартирам, но в продаже я их не нашла, поэтому начинаем знакомство с классических однушек. Однокомнатные площадью от 28,6 до 43,4 кв. м, стоимостью без отделки от 5 087 355 до 7 217 087 рублей, с отделкой – от 5 744 730 до 7 462 213 рублей. Планировки удобные, кое-где даже обнаружились гардеробные, санузлы везде совмещенные.

 

Двухкомнатные площадью от 37 до 57,2 кв. м, стоимостью без отделки от 6 722 430 до 9 647 193 рублей, с отделкой – от 6 743 123 до 9 961 987 рублей.

 

Двухкомнатные квартиры от 37 до 44,7 кв. м – это что такое? Застройщик считает, что вариант, приведенный ниже – двушка, но, скорее, это евродвушка. А на мой придирчивый взгляд, неплохая и небольшая однушка. Да, с большой кухней, но где тут, все-таки, двушка? Зато в варианте 38,1 кв. м появляется балкончик!

 

Классические двушки. Некоторые из них приятно радуют не только совмещенным санузлом, но и отдельным туалетом, а также угловым остеклением. К сожалению, площадь даже самой большой двушки все же маловата.

 

Трехкомнатные площадью от 50,3 до 85,1 кв. м, стоимость без отделки от 8 503 896 до 14 448 354 рублей, с отделкой – от 9 121 606 до 11 222 918 рублей. Здесь уместно отметить, что площадь трешки с отделкой максимум 63,9 кв. м, что, согласитесь, не очень много. Застройщик здесь также не разделяет евроформат от классических трехкомнатных.

 

Итак, евро от 50,3 до 65,4 кв. м. Санузлов то один, то два, гардеробных вообще нет. 

 

Классические трехкомнатные. Все они находятся в 3 корпусе, все без отделки, все торцевые и все одной планировки, за исключением того, что в некоторых вариантах появляется большой балкон. К сожалению, в списке продаваемых квартир такой не нашлось, а та картинка, что появляется на сайте в рубрике «хиты продаж» не открывается большого размера. Я увеличила, насколько было возможно, не особенно теряя качества картинки и вы, друзья, получили представление о расположении и величине балкона. Отличная получилась трешка! Да и без балкона квартира заслуживает похвалы – два полноценных совмещенных санузла (один из них принадлежит хозяйской спальне). Большая кухня-столовая и спальня с красивым угловым остеклением. Жаль, что нет гардеробной.  

 

 

Чистовую отделку можно выбрать из трех предложений: Morning, Evening и еще неизвестно какая. 

 

Что входит: в жилых комнатах и внутриквартирных коридорах полы будут из ламинированной доски с установкой плинтуса ПВХ. В холлах и кухне керамическая плитка. Шпатлевание стен под покраску с последующей окраской водоэмульсионной краской. Из плитки выложат кухонный фартук. Потолки натяжные. Окрасят стояки отопления и отделают оконные откосы. Установят внутриквартирные двери с наличниками, фурнитурой и ограничителем хода дверей. Подоконники пластиковые. Установят вентиляционные решетки. Розетки, выключатели и подключение конечных устройств к системам телевидения, телефона, интернета, радиоточке и домофона. В санузлах и ванных комнатах поставят санфаянс, умывальники, стальные ванны, смесители, унитазы, полотенцесушители. Конечно, будет гидроизоляция. Облицовка стен керамической плиткой. Установят экраны под ванны, люк для осмотра запорной трубы и счетчик учета воды. В ванной, санузле и холле полы обогреваемые. Полы ванной комнаты и туалета также из керамической плитки. Потолки натяжные. Стоимость квадратного метра отделки 19 000 рублей. К сожалению, не удалось узнать, материалы каких производителей будут использованы в отделочных работах. Высота потолков без отделки 2,9 метра, с отделкой – 2,8. Окна панорамные, высота от пола до подоконника 60 см.

 

 

Таблица 1. Сравнительная таблица стоимости квартир без отделки в строящихся ЖК комфорт-класса в САО

 

Название	1 комн.		2 комн.		3 комн.
	кв. м	млн руб.	кв. м	млн руб.	кв. м	млн руб.
Талисман на Дмитровском	28,6–43,4	5,1–7,2	37–57,2	6,7–9,6	50,3–85,1	8,5–14,5
Селигер Сити	34,9–47,5	7,3–9,7	50,4–67,3	9,7–13,9	66,34–94,35	14,6–18,5
Петровский парк	37,3–52,5	7,7–13,1	56,7–71	11,5–16,7	76,9–92	15–21,4
Талисман на Водном	37,5–47,1	6,5–8	53,3–62,3	9,5–11,7	67,6–87,3	10,7–14,6

 

Продажи осуществляются по договорам долевого участия в строительстве, который регистрируется представителем застройщика бесплатно, при условии либо полной единовременной оплаты или при оформлении ипотеки через Сбербанк. Если вас не устраивает Сбербанк, и вы получили одобрение ипотеки другого банка, то будьте добры выложить 30 тыс. руб.

 

Покупателям, ожидающим одобрения заявки в банк, придется заключить договор бронирования, который оценивается в 50 тыс. руб., но эта сумма впоследствии зачтется в стоимость квартиры. Если же, увы, ни один банк не дал вам денег взаймы под проценты, то 50 тыс. руб. таким несчастным вернут.

 

Ипотечное кредитование можно получить в следующих финансовых структурах. Их немного, но все солидные.

 

За быстрый выход на сделку застройщик снижает стоимость покупки на 2%.

 

 

Кстати, между Механическим заводом и рассматриваемым жилым комплексом строится еще один ЖК комфорт-класса «Тринити» от компании «Гранель». Старта продаж еще не было и это прямой конкурент сегодняшнего героя.

 

Жилой комплекс ЖК «Талисман на Дмитровском» находится к западу от Дмитровского шоссе, в районе плотной городской застройки. Участок расположен в пределах промышленной зоны №48 «Дегунино-Лихоборы» и на нем ранее были промышленные здания, которые снесли.

 

Обратите внимания, друзья, на интересный скриншот из положительного заключения экспертизы:

 

Вот так, потихоньку, по кусочкам, исчезают уродливые промышленные зоны и вместе них появляются красивое и современное жилье. Пусть и дальше Москва хорошеет!

 

Тем не менее «Талисман на Дмитровском» все равно находится в окружении промышленных предприятий и коммунальных объектов (автобаза, ЗАО «Спартас», ОАО «Интраком», автомойка, стоянка автобусов, электродепо «Лихоборы», ФГУП 906 СМУ Министерства обороны РФ, торговый центр «Метромолл», АТП ГУП «Мосгортранс», ОАО «149 Механический завод»).

 

Вид со стороны реки Лихоборки.

 

На юго-востоке в пятистах метрах проходит железная дорога Ленинградского направления. Пешком до станции «НАТИ» идти 1,2 км, а по прямой расстояние всего 650 метров.

 

На востоке техзона метрополитена.

 

Ближайшим водным объектом является река Лихоборка, протекающая на расстоянии около 100 метров к югу. Южная часть участка находится в пределах водоохранной зоны и прибрежно-защитной полосы реки Лихоборка. 

 

 

Район обжитой, поликлиник и детских садов хватает. В округе несколько парков, 8 торговых центров, десяток фитнес-центров, две церкви, три кинотеатра. А вот школ мало, да и расположены они почти все в районе метро «Лихоборы». Школы обозначены литерой А, больницы и поликлиники крестиком, детские сады кубиками. В шаговой доступности, по ту сторону Дмитровского шоссе находятся школа 656 им. А. С. Макаренко и школа № 1383. 

 

Но есть и хорошие новости, по сообщениям СМИ:

 

https://www.irn.ru

 

 

В целом комплекс понравился. Он расположен рядом с метро, и в то же время как бы на особицу. Нет рядом другой жилой застройки, поэтому место должно быть довольно спокойным. Не понравилось очень небольшое количество балконов и довольно небольшие площади квартир. Мало машино-мест, но в классе комфорт никто их много и не обещал. Стоимость квадратного метра пока вполне разумна. В окружении не хватает социальных объектов, но на первых этажах «Талисмана на Дмитровском» будут и свои магазины, и прочие приятности. Нельзя серьезно рассматривать как место отдыха «Экологический парк Лихоборка» – он запущен и явно нуждается в очистке и расчистке. Зато у метро «Селигерская» прекрасный парк им. Святослава Федорова. Рекомендую к приобретению.