На текущем рынке первичного жилья сложилась парадоксальная ситуация - отдельные дома, жилые комплексы и целые микрорайоны появляются повсеместно, при этом разобраться во всем этом многообразии, дабы не совершить фатальную ошибку при решении столь важного вопроса, как приобретение квартиры, стало еще сложнее, чем во времена тотального дефицита. В решении этой проблемы, надеемся, вам поможет постоянная рубрика нашего портала - "Контрольная покупка". Все статьи написаны независимыми корреспондентами для портала "Все Новостройки" и не несут  в себе рекламного или антирекламного характера. 

 

В Южном административном округе столицы, в районе Зябликово, до последнего времени не строилось никаких жилых комплексов. Да и для нынешнего здешнего девелопера – компании «Донстрой» – это проба пера в классе комфорт. Поэтому сегодня двойная премьера! Отправляемся на Ореховый бульвар (владение 24, корпус 2) смотреть, что за «Фреш» такой приготовил нам «Донстрой».

 

 

Сайт объекта https://fresh-hous.ru/ малоинформативный, так, для общего ознакомления. Для получения более полной информации отправляйтесь на страничку девелопера «Донстрой» https://donstroy.com/zhilye-kompleksy/fresh. Здесь, увы, мой компьютер не загрузил буклет. Рубрика «документы» полная, выложено не только «Положительное заключение экспертизы», но его и корректировка. Вообще, всегда изучая, сей обширный документ, я с душевным трепетом читаю, например, такие умные слова: «нижнеплейстоценовые флювиогляциальные отложения донского и сетуньского горизонтов нерасчлененные…» или «верхнеюрские отложения оксфордского яруса», и понимаю, сколь умные мужи и дамы с высшими образованиями (а может, и кандидаты наук или даже доктора!) трудились на благо будущих хозяев жилого комплекса. Потому что я, тоже, кстати, с высшим образованием, с трудом даже выговариваю эти конструкции.

 

Мне понравилось, как на сайте поданы 3d-планировки квартир (без внутренних стен) и некоторые из них я вам позже покажу. Выбор по параметрам неплохой, но хотелось бы, чтобы при наведении курсора высвечивалась мини-планировка, а то приходится переключаться туда-сюда.

 

Можно посмотреть небольшой видеоролик о проекте и с высоты обозреть панораму на 360 градусов. Короче, все необходимое есть.

 

Обсуждений на форумах не очень много, но почитать их интересно. В большинстве своем отзывы положительные, людей смущает только наличие автостанции рядом.

 

 

На автомобиле. ЖК Fresh находится недалеко от МКАД. Вам нужен 24 съезд, Яндекс показывает два варианта и в любом из них расстояние до комплекса около четырех километров, что, согласитесь, не много.

 

Общественным транспортом. Совсем просто на метро, причем, выбирайте, какая из веток вам милее. Если Люблинско-Дмитровская линия, то выходите на станции «Зябликово», если Замоскворецкая линия, то вам нужна станция «Красногвардейская». И та, и другая буквально в пятистах метрах от нашего героя. За ст. м., на заднем плане, видна автостанция «Красногвардейская» и краны на строительной площадке.

 

Я воспользовалась метрополитеном и станцией «Зябликово», выход № 9 ближайший, но выскочила в 10. И по ходу дела покажу вам, друзья, окружение ЖК Fresh.

 

«Донстрой» сразу заманивает клиента интересными опциями. А тем, кто сомневается, куда это он попал, на торце дома большими буквами написано название района.

 

Смотрим направо и видим строительные краны. Вид с улицы Ясеневой.

 

А налево фестивальная площадка района Зябликово. Это не только торговые ряды, но и всевозможные интересные мероприятия, фестивали, концерты и спектакли районного и городского масштаба. Например, фестиваль «Цветочный джем», «Московская Масленица» и «Крымская весна». А дети могут покататься на карусели. 

 

Перекусить можно в KFC, и зайти в небольшой торговый центр.

 

Идем направо по Ореховому бульвару и, помимо скучковавшихся станций метро, поневоле обращаем внимание на автостанцию «Красногвардейская» и конечную автобусно-троллейбусную станцию. 

 

На площади перед метро что-то мастерят, но я не знаю, что именно, обходите это по правую руку.

 

А если обойти по левую, то попадете в некую маленькую рощу, что граничит со стройкой ЖК Fresh. Так как рядом автостанция, то замусорено здесь все и загажено. Хотя кто-то пытался приукрасить эту убогость, и получилось совсем неплохо. Но я все-таки осторожно, по краешку пробралась только ради того, чтобы вблизи посмотреть на стройку и вам, друзья, показать.

 

Это работа над вторым корпусом, но на генплане он обозначен четвертым. Сразу скажу, чтобы потом вам не путаться, отчего так получилось. Первые три секции (именно секции) находятся на едином стилобате, и это фактически один корпус. А тот, что стоит отдельно – второй корпус. Значит, корпусов всего два, а секций всего четыре, и три в первом корпусе. Именно так, обозначая два здания, описывается объект и в «Положительном заключении экспертизы», и в «Проектной декларации». 

 

Но застройщик, считая, что покупатель, так сказать, судит только по вершкам, не обращая внимания на корешки, особо не мудрствуя, обозначил корпусами от одного до четвертого, и квартиры в продаже на сайте именно так и группируются. Ну, я не стану умничать и побегу вместе со всеми. Смотрите, специально подписала для вас крыши макета, соответственно генплану с сайта.

 

Сейчас перед нами котлован и сооружение подземного этажа (там паркинга не будет!) под четвертым корпусом.

 

На горизонте жилые дома по Воронежской улице (6-й микрорайон Орехово-Борисова Южного). Между ними и ЖК Fresh небольшая лесополоса, где протекает ручей Шмелёвка. Весь этот природный бруствер переходит в парк «Шмелёвский ручей».

 

И вот, бликуя на весеннем солнышке, показалось здание офиса продаж. Нет, не черное, а далее смотрите – разукрашенное белое. Но короткой козьей тропкой пройти не удалось, так как на моем пути встала с этой стороны ограждающая сетка. Пришлось возвращаться, и идти культурно, по прямой, то есть по Ореховому бульвару.

 

«Донстрой» не дает заблудиться, и огромный щит указывает, куда нам идти. Слева «Универсам» и далее магазин «Продукты».

 

Невозможно не обратить внимания еще на один множественный указатель. Одна школа налево, вторая прямо, третья направо. Кроме этих общеобразовательных учреждений, указано, как пройти в библиотеку, и где находится управа района Зябликово.

 

И между ЖК Fresh и Ореховым бульваром скучный сосед – перехватывающая парковка.

 

Поворот к офису продаж, все нарядно и завлекательно.

 

 

Офис яркий, веселый, рядом мокап, демонстрирующий варианты остекления и наружную отделку. Есть милый дворик, где можно посидеть и отдохнуть.

 

Но тут мое любопытство было сметено выскочившим из дверей охранником. Вполне приличный мужчина в костюме, вдруг запретил фотографировать и офис, и мокап, и двор, и вообще что-либо, мотивируя тем, что это частная территория и ничего здесь нельзя! И было это довольно агрессивно, он даже потянулся к моему планшету. Мои возражения, что он не имеет права, что это нарушение закона о правах потребителя, во внимание этот цербер не принял и по-прежнему настаивал, чтобы я прекратила фотографировать. Я даже пригрозила вызвать милицию, если он до меня дотронется. Давно я такого отношения не встречала. Для вас, друзья, кто вдруг попадет в подобную ситуацию, поясняю, что вы вправе и задавать вопросы (и получить на них ответы), и фотографировать, и видео делать, и использовать все эти материалы как вам угодно, хоть с друзьями делиться, хоть в соцсетях выкладывать. Здесь продают квартиры, и вы можете пальцем ковырять все кирпичи, проверяя их качество, и совать свой любопытный нос куда угодно, ну, за исключением строительной площадки, куда по понятным причинам, посторонним вход воспрещен. То есть вы имеет право собирать информацию любым доступным вам способом и использовать ее. И это относится не только к покупке квартиры, но и к любому продаваемому товару, хоть к сосискам.

 

Пылая негодованием, я проскочила в офис, на бегу щелкнула сияющий макет. Кстати, плохо получаются фотографии, когда в макете подсвечены окошки квартир, бликует очень.

 

Поднялась на второй этаж и пожаловалась девушке на ресепшен на совершенно излишнюю активность ретивого охранника. Девушка с ходу мне выложила… меню! В котором значились: кофе, чай, какао, шоколадки и еще что-то, в расстройстве я и не запомнила. Все бесплатно. Я попросила кофе и пока ожидала менеджера, сфотографировала макет и схомячила яблоко из корзиночки. Кстати, напиток подал официант и кофе оказался удивительно плохим.

 

А вот общение с менеджером Максимом оставило самое приятное впечатление. Знающий, компетентный, словоохотливый и доброжелательный. Все показал, рассказал, посмеялся, и в целом поправил мое упавшее настроение. А уже на выходе девушка на ресепшен извинилась за действия охранника и сказала, что ему сделано внушение. Действительно, тот тоже извинился, хотя уже из своей комнатки не вышел. Ну, ладно, все хорошо закончилось. 

 

Кстати, Максим обратил мое внимание, что погулять с собакой можно не только в зеленой зоне, но и на собачьей площадке рядом с ЖК Fresh. Я вышла, нашла и сфотографировала. Вы ее видите?

 

 

Застройщик ООО «Фреш» зарегистрирован в 2015 году в Москве, на Мосфильмовской улице, д. 70, этаж подземный, комната 545. Генеральный директор А. В. Багаев. Коммерческое обозначение «ДОНСТРОЙ». Очень удачно, что в офисе продаж, существует общий макет некоторых новостроек «Донстроя». Под колпаком ЖК Fresh, дальний левый угол и два высотных здания – это ЖК «Огни» в Раменках (строится), справа красивое здание углом – ЖК «Соколиный форт» в Москве, ВАО (построен). За ЖК Fresh расположен ЖК «Фридом» в СЗАО (строится).

 

А также, помимо тех, что на макете, – «Оливковый дом» в САО (строится), ЖК «Событие» в ЗАО (строится), «Сердце столицы» в СЗАО (строится и есть сданные дома), жилой квартал «Символ» в ЮВАО (строится и есть готовые корпуса) и еще несколько десятков других.

 

«Донстрой» строит с 1994 года и в настоящее время является одним из лидеров на московском рынке жилья, предлагая недвижимость в классах De Luxe, Premium, бизнес и комфорт. В 2019 году в продаже 16 объектов.

 

Заказчик «ДС СТРОЙ».

Технический заказчик «СЕВ.Р.ДЕВЕЛОПМЕНТ».

Генеральный подрядчик АО «Объединение «ИНГЕОКОМ».

Проектная организация ООО «Генеральный ПланЪ».

Финансовый партнер компании «Донстрой» банк ВТБ.

 

Участок, площадью 28 460 кв. м с кадастровым номером 77:05:0011013:0000059 находится у застройщика в собственности с 2017 года. Эта бывшая территория «Метростроя» ранее использовалась в качестве автостоянки, как ремонтная база бурового оборудования.

 

Разрешение на строительство N 77-133000-016399-2018 выдано 09.02.2018 до 09.02.2021. Начало строительства 01.11.2018, окончание 01.06.2021. Получение разрешения на ввод в эксплуатацию 1 квартал 2022 года. Социальной инфраструктуры, которая должна быть передана безвозмездно в государственную или муниципальную собственность нет.

 

 

Жилой комплекс, который мы с вами условились считать, из четырех корпусов – 1, 2 и 3 высотой по 30 этажей плюс подземный, а 4 корпус в 27 этажей плюс подземный. На первых этажах (во втором корпусе частично и на втором этаже) разместятся 11 административных помещений, 4 торговых, булочная, кафетерий и кафе. 

 

Самая высокая точка комплекса отмечена на высоте 99,95 метра, так что это практически небоскребы. Большое внимание уделено мерам противопожарной безопасности. Конструктивная схема комплекса каркасно-стеновая. Фундаменты монолитная железобетонная плита. Наружные стены монолитный железобетон и газобетонные блоки, далее утеплитель и вентилируемый фасад. Класс энергоэффективности А+ (высочайший).

 

Подземная автостоянка одноуровневая, в первых трех секциях. Помимо 501 места для автомобилей средней площадью каждое 13,25 кв. м (из них 51 машино-место зависимые), отведут 101 место для мотоциклов и велосипедов. Въезд и выезд по двум двухпутным прямолинейным рампам. В подземном паркинге будет мойка автомобилей. Кладовых всего 39 и в них запрещено хранение автомобильных или мотоциклетных шин (покрышек). «Донстрой» идет в ногу со временем и в подземном паркинге будут системы для подзарядки электромобилей. Наземных парковочных мест 228, из них 16 машино-мест для автотехники инвалидов предусмотрены на участке около второго здания и 10 на участке первого здания, то есть четвертого корпуса. В нем же, в подземном этаже, будут кладовые и технические помещения. 

 

Въезд на территорию жилого комплекса осуществляется через контрольно-пропускной пункт. Весь ЖК будет огорожен.

 

В наружной отделке выделяются участки витражных конструкций с заполнением стемалитом, а также декоративные элементы в составе сертифицированной фасадной системы в виде пилястр и карнизов.

 

Окна и балконные двери с двухкамерными стеклопакетами с мягким селективным покрытием в ПВХ профилях. Еще не определена фирма, это либо REHAU, либо GEALAN. Часть окон предусмотрена без подоконной части, то есть окна в пол, с установкой ограждения изнутри в виде металлической трубы на расстоянии 1,2 метра от чистого пола. Также дополнительно к окнам в переплетах из ПВХ предусмотрены витражи в профилях из алюминиевых сплавов. Окна, как вы сами видите, крупноформатные, высотой от 2 до 2,5 метра и шириной 2,3 метра. Высота потолков «в черноте» 3 метра.

 

  

В качестве отопительных приборов в квартирах предусматриваются конвекторы с терморегуляторами. Учет расхода тепла поквартирный, счетчики расположены в межквартирном коридоре. Квартиры оборудуют автономными дымовыми пожарными извещателями. В зданиях запроектирован мусоропровод и на первых этажах выделено место под мусорокамеры. В каждом корпусе по три лифта марки Schindler. Кстати, лифты обещаны панорамные!

 

Входы в жилую часть оборудуют воздушными тепловыми завесами с электрическим нагревом. На внутридворовой территории обустроят спортивные и детские площадки, места для отдыха, разобьют газоны, высадят цветы, деревья и кустарники группами и в виде изгороди. На всех площадках установят соответствующее оборудование. Несомненно, что сама территория в темное время суток будет освещена, но архитектурная подсветка зданий не предусмотрена.

 

Управляющая компания «Маторин» стоимость своих услуг по управлению и техническому обслуживанию ЖК Fresh, оценивает в 65 рублей с квадратного метра недвижимости, что, на мой взгляд, для комфорт-класса дороговато. 

Стоимость и планировки квартир в мае 2019 года

Всего квартир 1 574.

 

• Однокомнатных (в том числе студий) 1 248.

• Двухкомнатных 211.

• Трехкомнатных 115.

 

Машино-место стоит от 1,05 до 1,26 млн рублей. Квартиры предлагаются метражом от 21,2 до 106,8 кв. м, стоимостью от 5,8 до 20,4 млн рублей. А также во втором корпусе можно приобрести жилье с отделкой предчистовой или с финишной. Без отделки выбирайте в других корпусах.

 

Однокомнатные площадью от 21,2 до 42,5 кв. м. Как вы понимаете, застройщик объединяет студии и классические однокомнатные. Я их вам покажу отдельно. Студии без отделки в корпусах 1 и 4 стоят от 5,816 008 до 6 350 000 рублей, с отделкой студии во втором корпусе от 6 492 500 до 6 828 300 рублей. Помимо обычной планировки пеналом, где-то с балкончиком, где-то без, есть интересный вариант с двумя окнами. При желании кухню можно выгородить отдельным небольшим помещением, хотя проход в нее будет, увы, через жилую часть.

 

Студия с одним из вариантов отделки.

 

Однокомнатная площадью 42,5 кв. м стоит с отделкой 8 797 500 рублей. Нашла только одну квартиру в продаже. Очень маленькая прихожая, сплошные двери, шкаф для уличной одежды некуда поставить. В 20-метровой кухне-гостиной угловое остекление. Непонятно мне, как этот вариант затесался в однокомнатные, так как примерно такие же застройщик считает евродвушками. Вы их скоро увидите.

 

Двухкомнатные от 40,5 до 61,3 кв. м. Цена без отделки от 8 778 000 до 11 700 000 рублей, с отделкой стоимость от 7 957 600 до 12 020 000 рублей. Здесь застройщик объединяет евродвушки и классические.

 

Евродвушки площадью от 40,5 до 41,8 кв. м не понравились. Они очень маленькие и чем эти евродвушки отличаются от однокомнатного варианта?

 

Классические двухкомнатные от 58,5 до 61,3 кв. м. Они все одной планировки, разница только в метраже, да на кухне вместо одного широкого окна появляются два узких. Квартира понравилась, у нее полноценный санузел, который легко отделяется от общей зоны вместе с двумя спальнями. 

 

Трехкомнатные все евро, площадью от 64,7 до 69,7 кв. м. Цена без отделки от 11 639 900 до 13 720 000 рублей, с отделкой стоимость от 11 832 000 до 14 758 600 рублей. Нашла два варианта, один с балкончиком. Полноценный санузел и отдельный туалет, гардеробна. Все отлично для отличной, на мой взгляд, двушки. Ну, пусть будет евротрешка, тоже неплохо.

 

Четырехкомнатные от 75,9 до 106,8 кв. м. Стоимость без отделки от 12 927 600 до 20 409 600 рублей, с отделкой от 13 013 100 до 16 486 300 рублей. Все квартиры с отделкой во втором корпусе и больших нет, метраж от 75,9 до 78,6 кв. м.

 

Евро четырехкомнатные от 75,9 до 79,6 кв. м. Можно найти и угловые (с угловым остеклением), можно найти линейные, а можно и с балкончиком. Везде есть гардеробные. Мне все планировки понравились.

 

Классические четырехкомнатные, площадью от 106,3 до 106,8 кв. м. Интересный вариант торцевой квартиры с двойным угловым остеклением. Нет гардеробной.

 

В целом планировки неплохие, вполне можно подобрать по своему вкусу. Хотя жаль, что нет лоджий, а балконов мало, да и крохотные.

 

Таблица 1. Сравнительная таблица стоимости квартир без отделки, в строящихся ЖК комфорт-класса с подземным паркингом, в Южном административном округе Москвы

 

Название	1 комн.		2 комн.		3 комн.		4 комн.
	кв. м	млн руб.	кв. м	млн руб.	кв. м	млн руб.	кв. м	млн руб.
ЖК Fresh	21,2–42,5	5,8–6,3	40,5–61,3	8,8–11,7	64,7–69,7	11,6–13,7	75,9–106,8	12,9–20,4
Лесопарковый	24,2–54,9	5,9–10	51,1–76,5	9,1–14	77,5–99	15.3–17,6	86,5–106,5	16–18,3
Счастье в Садовниках	45,2	11,5	73	17,2	85,4–87,3	19,8–20,7	125,8–134,6	32,1–34,3
Ривер Парк	37,6–53,2	7,3–10,8	53,4–111,6	11–27,9	83,3–119,2	16,5–30	113,9–153,9	25,8–40

 

Застройщиком осуществляется уплата обязательных отчислений в компенсационный фонд.

 

Бронь стоит 50 000 рублей и заключается на 5 дней при оплате своими, и на 9 дней при оформлении ипотеки. Эта сумма в дальнейшем зачтется в стоимость покупки. При полной единовременной оплате можете рассчитывать на скидку в 3%. Также небольшой, но приятный пряник от застройщика – бесплатное оформление ДДУ. 

 

Застройщик предоставляет беспроцентную рассрочку в двух вариантах. При единовременной выплате 20% от стоимости на 9 месяцев. При 60% рассрочка предоставляется на 24 месяца.

Действует партнерская программа Trade-in.

 

Расчетный счет застройщика открыт в банке ВТБ.

 

Протянуть руку помощи с недостающей на покупку суммой готовы почти два десятка банков. Среди них ВТБ, Сбербанк, «Дом РФ», «Газпромбанк», «Уралсиб» и другие. Все финансовые организации солидные, что только свидетельствует о надежности девелопера.

 

 

О них я уже почти все рассказала и показала по пути к жилому комплексу ЖК Fresh. Но могу и напомнить. На севере озелененная территория, открытая автостоянка и Ореховый бульвар.

 

На юге территория природного комплекса.

 

На западе нежилая застройка, открытые автостоянки, автостанция «Красногвардейская» и далее Ясеневая улица.

 

На востоке пустырь, неэксплуатируемое здание складского назначения, многоярусный гараж и электрическая подстанция.

 

 

«А» – школы и гимназии.

Кубики – детские сады.

Крестиком (на синем фоне) отмечены больницы и поликлиники.

 

Внешняя инфраструктура вполне приличная. Школ и детских садиков в округе много, поликлиники и больницы тоже в наличии. Отдельно отмечу находящийся в шаговой доступности «Федеральный научно-клинический центр специализированных видов медицинской помощи и медицинских технологий Федерального медико-биологического агентства», где можно получить прекрасное лечение и отличный сервис. Там есть и поликлиника, и стационар, и стоматология, и скорая помощь, и многое другое.

 

 

Компания «Донстрой» на моей памяти впервые возводит жилой комплекс комфорт-класса, все остальные ее проекты были в классах выше. Но это хорошо! Надеюсь, что, набив свою мощную строительную руку на бизнесе да премиуме, и класс комфорт будет действительно комфортным, красивым и удобным. В общем, многое свидетельствует именно об этом: современный архитектурный облик, расположение, полностью огороженная и охраняемая территория, панорамные окна и лифты, высота потолков, подземный паркинг, близость нескольких станций метро и хорошая инфраструктура в округе. Конечно, машино-мест почти в три раза меньше, чем квартир, но для комфорта соотношение вполне терпимое.

 

Вокруг ЖК много открытого пространства, не загороженного высотными зданиями. Конечно, вид в сторону Орехового бульвара или Ясеневой улицы чисто городской, но ведь мы в Москве находимся, правда? Зато в сторону парка вполне себе прелестный и экологичный. Кроме этой зеленой зоны, в радиусе примерно трех километров, находится усадьба Царицыно с парком, Борисовские пруды и Братеевский каскадный парк. 

 

Опытный девелопер – это тоже несомненный плюс комплекса.

 

Из минусов отмечу близость автостанции и некоторое количество маргинальных личностей. Надеюсь, что охрана «Фреша» будет бдительна и внимательна.

 

Хотелось бы побывать на объекте через год, посмотреть, что получается. А вообще, ЖК Fresh понравился. Рекомендую к приобретению.