На текущем рынке первичного жилья сложилась парадоксальная ситуация - отдельные дома, жилые комплексы и целые микрорайоны появляются повсеместно, при этом разобраться во всем этом многообразии, дабы не совершить фатальную ошибку при решении столь важного вопроса, как приобретение квартиры, стало еще сложнее, чем во времена тотального дефицита. В решении этой проблемы, надеемся, вам поможет постоянная рубрика нашего портала - "Контрольная покупка". Все статьи написаны независимыми корреспондентами для портала "Все новостройки".

 

Крупный российский Девелопер продолжает освоение территорий на юго-востоке Подмосковья. Сегодня мы рассмотрим один из нескольких жилых комплексов, что строятся неподалеку от ст. м. «Котельники» группой компаний (ГК) ПИК. Речь пойдет о ЖК «Кузьминский лес», на территории которого возведут одиннадцать домов, школу и детский сад. Мы решили посетить стройплощадку и посмотреть, что представляет собой этот проект и что именно его окружает.

 

 

Обнаружить официальную страничку ЖК «Кузьминский лес» можно на сайте Девелопера – по адресу https://www.pik.ru/kuzminskyles. Страница оформлена в стандартном ПИКовском стиле, отсюда можно почерпнуть общие сведения о комплексе и его окружении, узнать о технологии строительства, посмотреть фотографии со стройплощадки и ознакомиться с проектной документацией. Если верить по генплану, комплекс будет занимать вполне приличную площадь. Большинство домов представлены башнями, но есть и два многосекционных корпуса. В процессе строительства в начале июля 2020 года находились два дома: №2 и №3-4, а корпус №1 уже был введен в эксплуатацию (30 июня 2020).

 

Корпус 3-4 пока самый поздний, на фото со стройплощадки мы можем видеть, как возводится первый этаж. Позади возвышается практически достроенный корпус 2.

 

Есть на сайте и инструмент подбора квартиры по параметрам. Традиционно для ПИКа результаты выдаются как в виде таблицы, так и в виде шахматки. 

 

Клик на квартиру выдает планировку и размеры всех помещений.

 

Также тут можно совершить «виртуальный тур» по квартире и даже узнать, куда будут смотреть окна.

 

Сводная информация по строящимся и готовым корпусам ЖК «Кузьминский лес» выглядит изложена ниже:

 

 

Застройщик – АО «Компания Атол», входит в ГК ПИК. Участок с кадастровым номером 50:22:0050102:8306 (31135 кв. м) принадлежит ему на правах аренды сроком до 26.06.2028.

 

 

Название комплекса – «Кузьминский Лес» наводит нас на мысль, что объект должен располагаться в Кузьминках. Однако не все так просто, он строится даже не на территории Москвы, а в Городском округе Котельники. Впрочем, Кузьминский лесопарк, действительно, находится от новостройки буквально в двух шагах, так что девелоперы ничуть не погрешили против истины. Но обо всем по порядку.

 

Если вы планируете добраться до ЖК на автомобиле, то к вашим услугам Новорязанское шоссе, от которого доехать до места назначения можно минут за шесть-десять, в зависимости от дорожной ситуации. Также можно воспользоваться МКАДом, путь от него займет примерно столько же времени.

 

Если вы передвигаетесь общественным транспортом, то как ориентир берите ст. м. «Котельники» Таганско-Краснопресненской линии – это конечная станция. Вам следует выйти из первого вагона, подняться наверх, а отсюда до новостройки минут двадцать идти пешком. 

 

Предлагаю вместе со мной прогуляться по окрестностям рассматриваемого объекта и оценить, какую же инфраструктуру ближайшие кварталы предлагают своим жителям.

 

Рядом с метро, традиционно, множество палаток и магазинчиков со всякой всячиной – от сим-карт и хозтоваров до фруктов и одежды. 

 

В полусотне метров от вестибюля подземки находится автовокзал Котельники. Отсюда можно уехать на автобусе в города и поселки ближнего юго-востока Подмосковья.

 

Высотной доминантой ближайших к метро кварталов являются дома ЖК «Оранж Парк», который, кстати, возводит все тот же ПИК. На первых этажах этих новостроек также можно обнаружить магазины, кафе, бары, аптеки и салоны красоты. Именно мимо этой новостройки будет пролегать ваш путь, если вы пойдете пешком к ЖК «Кузьминский лес».

 

Неподалеку от метро я обнаружила симпатичный безымянный пруд.

 

На расстоянии 700-800 метров от ст. м. «Котельники», рядом с Новорязанским шоссе располагаются сразу три крупных гипермаркета: Castorama, Selgross и Реал. Дойти до них от метро можно минут за пятнадцать.

 

 

На другой стороне Новорязанского шоссе, кстати, есть «Перекресток» и «Спортмастер».

 

Продолжая рассказ про торговую инфраструктуру района, нельзя обойти вниманием и ТРК «Мега Белая Дача», до которого от нашего комплекса можно дойти минут за десять. Тут вам и ИКЕА, и Ашан, и ОБИ, а также больше сотни магазинов и бутиков, всевозможные кафе, каток и кинотеатр. 

 

Чуть дальше «Меги», за МКАД, есть еще один известный торговый анклав – рынок Садовод. И, наконец, примерно за полчаса от «Кузьминского леса» можно дойти до третьего торгового анклава – Аутлета «Белая дача», гипермаркетов «Глобус» и «Леруа Мерлен». Они расположены неподалеку от третьего проекта ГК ПИК в окрестностях Котельников – ЖК «Белая дача парк».

 

Впрочем, одними гипермаркетами местность вокруг ЖК «Кузьминский лес» не ограничивается. Например, между Мегой и рассматриваемым комплексом разбит живописный парк с озером. От новостройки до парка идти минут семь пешком.

 

Ну а самая обширная зеленая зона рядом с «Кузьминским лесом» – это, собственно, сам Кузьминский лесопарк. Если мы еще раз посмотрим на генплан проекта, то заметим, что граница леса проходит рядом с корпусом №1.

 

А вот как это выглядит в реальности. Слева на фото – корпус 1, справа – кромка леса. 

 

Сам парк Кузьминки в этом районе густой и зеленый, но тропинки проложены только грунтовые, и фонарей я не обнаружила. 

 

Основную часть района, окружающего «Кузьминский лес», составляют современные высотные дома. 

 

А вот торговая инфраструктура в ближайшей шаговой доступности не особенно разнообразная: можно найти всего с полдесятка магазинов да несколько аптек. Видимо, доступность крупных гипермаркетов делает местную «мелкую» торговлю не слишком выгодным делом.

 

Но перейдем, наконец, к самому интересному – жилому комплексу. Два корпуса под номерами 1 и 2 уже полностью достроены, есть возможность подойти к ним и рассмотреть в подробностях. Вот, например, корпус 1 – тот, что рядом с Кузьминским парком. Он уже введен в эксплуатацию, и в нем в продаже осталось менее 5 квартир.

 

А на фотографиях ниже вы видите корпус 2.

 

Как можно заметить, прямо возле этого дома расположен детский садик. Вообще, детсадов в шаговой доступности (в считаных сотнях метров от корпуса 2) целых три штуки. Школа в окрестностях, правда, пока всего одна, состоящая из двух отдельно стоящих зданий.

 

Если снова взглянуть на генплан, становится понятно, что дома №1 и №2 расположены с разных сторон будущего жилого квартала. А что же между ними? Территория эта сейчас занята парой десятков двух-трехэтажных домов, на месте которых в будущем вырастут высотки «Кузьминского леса». Честно говоря, этот тихий микрорайончик, как будто «застывший» в пятидесятых годах прошлого века (если не считать новеньких иномарок под окнами), даже немного жаль. Часто ли в современном городе увидишь тихие дворики, где в палисадниках стоят скамеечки, а на веревках между деревьями сушится белье? 

 

Но, так или иначе, новые высотные дома будут строиться именно на месте этих «старичков».

 

Корпус 3-4 уже начали возводить. Работы вышли из котлована, можно заметить первый этаж будущего дома, а также «лес» арматурных прутьев. Строительство идет возле готового второго корпуса.

 

 

Офисы ГК «ПИК» в настоящее время перешли на удаленный режим работы, так что информацию о проекте мне пришлось получать дистанционно, у менеджеров девелопера. Итак, по их данным, ЖК «Кузьминский лес» будет состоять из 11 корпусов. Все строительство планируется завершить в 2025 году. Дома – панельные, серии ПИК-2, с повышенной тепло- и шумоизоляцией. Дворы будут обустроены в концепции «без машин», на первых этажах разместятся коммерческие предприятия: магазины, аптеки, салоны красоты и т.д. Входные группы – безбарьерные, без пандусов и ступенек. Автовладельцы смогут парковать машины по периметру комплекса на бесплатных плоскостных парковках, либо купить машиноместо в подземном или наземном паркинге. Сами машиноместа, впрочем, пока что в продажу не поступили. Кроме жилых домов, Застройщик планирует возвести детский сад и школу. И садик на 350 малышей, и школу на 1100 учеников собираются построить в 2021 году.

 

 

Все квартиры в новостройке будут сдаваться покупателям с чистовой отделкой, в которую входят: ламинат на полу, флизелиновые обои, натяжные потолки, отделка плиткой санузлов. Посмотреть отделку «вживую» можно в шоу-румах, которые открыты при некоторых офисах продаж. Полный их список есть на сайте: https://www.pik.ru/showrooms. Правда, предварительно имеет смысл все-таки позвонить по телефону, указанному на сайте, и узнать, работает ли тот или иной офис. Например, павильончик у ЖК «Белая Дача парк», куда я наведалась, оказался закрыт, и охранник сказал мне, что открываться они в ближайшее время не собираются. А на сайте указано, что в этом офисе продаж как раз есть два шоу-рума.

 

Окна в квартирах запроектированы увеличенного формата, с высотой подоконника на уровне 50 см от пола. А вот балконов или лоджий в корпусах не предусмотрено.

 

Ниже представлена табличками с ценами на квартиры в ЖК «Кузьминский лес». Интересно отметить, что жилые помещения на втором этаже могут быть дороже аналогичных квартир на 11 или 17 этажах, так что правило «чем ниже – тем дешевле» тут не работает.

 

Квартира	Площадь, кв. м		Цена, млн руб.
	От	До	От	До
Студия	19,7	25,1	3,31	4,11
1-к	33,5	44,9	4,41	5,51
2-к	35,6	69,6	4,50	7,72
3-к	64,7	94,7	6,76	9,32
4-к	96,5		9,30	9,39

Планировочный ряд можно назвать приличным, хотя стоит отметить, что наименее разнообразные предложения наблюдаются в ряду студий и однокомнатных.

 

Вот, например, студии с одним-двумя окнами и типовые однушки, в стандартном либо евро-формате. Санузлы совмещенные, в некоторых квартирах в кухне-гостиной два окна.

 

Первая квартира слева на фото ниже самим застройщиком позиционируется как двухкомнатная, хотя, по сути, почти ничем не отличается от такой же однокомнатной. Зато вот далее идут «полноценные» двушки и даже евро-трешки. Есть не только линейные, но также угловые и распашные варианты. Санузлы во всех двухкомнатных квартирах раздельные.

 

Довольно приличный выбор будет у тех, кто решит купить в ЖК «Кузьминский лес» трехкомнатную квартиру. В ассортименте – угловые и распашные планировки, в некоторых можно оборудовать два полноценных санузла, а кое-где присутствуют и гардеробные. В двух лотах из четырех можно отметить вполне просторные кухни-гостиные, что превращает эти трешки в евро-четырехкомнатные.

 

Четырехкомнатная классика представлена одним вариантом. Он угловой, с двумя гардеробными и двумя санузлами. Также можно отметить, что в одной из комнат – два окна, выходящие на разные стороны света.

 

 

Вблизи от «Кузьминского леса» строятся сразу три жилых комплекса от ПИКа, а так как это ко всему прочему еще и ближайшие новостройки к рассматриваемому нами в данном обзоре объекту, для сравнения я взяла именно их. 

 

ЖК	Площадь, кв. м	Цена, млн руб.	Материал	Срок сдачи	Отделка
Кузьминский лес	59,1	6,55	Панель	II квартал 2022	Есть
Оранж Парк	58,4	6,99	Монолит-панель	II квартал 2022	Есть
Белая Дача парк	59,1	6,13	Панель	IV квартал 2021	Есть
Жулебино Парк	59,7	7,36	Панель	I квартал 2022	Есть

 

Покупка квартиры жилом комплексе выглядит следующим образом. Первоначальный этап – это бронирование, бесплатное на 3 дня, оформляется с помощью менеджера, либо платное на 10 дней – стоить такая бронь будет 5 тыс. руб. и оформляется на сайте. Далее следует подготовка ДДУ. Затем к клиенту выезжает курьер для выпуска электронно-цифровой подписи. После подписания Договор долевого участия отправляется на регистрацию в рег. палату, а у покупателя есть 3-5 дней на то, чтобы внести деньги на аккредитивный или эскроу-счет. Аккредитив (для корпуса 2) необходимо открыть в банках Райффайзен, МКБ, Альфабанк и Абсолют. Эскроу-счет (для корпуса 3-4) открывается в ВТБ. Деньги за квартиру будут переведены застройщику с аккредитива после регистрации ДДУ, а с эскроу-счета – после получения РВЭ.

 

Ипотеку предоставляют следующие банки:

 

До 15 июля у ПИКа действует особая программа, согласно которой проценты за первый год ипотеки покупатель не платит, а в последующие годы ипотечная ставка составит 6.5%.

 

Существует также возможность рассрочки, при первоначальном взносе от 40%. При рассрочке на 6 месяцев на остаток ежемесячно начисляется 4%, при рассрочке на 3 месяца – 3%.

 

 

Положительных отзывов в сети на ЖК «Кузьминский лес» довольно много, в основном на форумах все хвалят развитую инфраструктуру и лес поблизости.

 

https://kotelniki.cian.ru

 

https://mskguru.ru

 

https://msk.restate.ru

 

Впрочем, часть респондентов отмечают, что расположенный неподалеку рынок Садовод влияет на контингент района: многие торговцы с рынка живут как раз в Котельниках. 

 

https://domkad.ru

 

Лично я заметила во дворах довольно много женщин в хиджабах, так что форумчане, вероятно, не слишком грешат против истины. 

 

 

Чем может заинтересовать ЖК «Кузьминский лес»? Как минимум тремя факторами. Во-первых, это относительная близость к метро – дойти до станции подземки можно минут за двадцать. Автомобилистам наверняка придется по вкусу присутствие на некотором отдалении от домов Новорязанского шоссе и МКАД. Во-вторых, учтем расположение рядом Кузьминского лесопарка и живописного парка с озером. В-третьих, поблизости находится целый ряд гипермаркетов и торгово-развлекательных центров, так что с закупками и «культурным досугом» у жителей новостройки проблем точно возникнуть не должно. Сам район довольно развит, тут есть и детские сады, и школа (пока, правда, только одна, но ПИК планирует построить еще одну). Одним из дополнительных плюсов я бы назвала наличие чистовой отделки во всех квартирах. 

 

К числу минусов отнесу панельную технологию строительства, «традиционное» для проектов ПИКа отсутствие в квартирах балконов – их предлагается заменить кладовками, да еще, пожалуй, наличие неподалеку рынка Садовод, многие «обитатели» которого живут как раз по соседству. Впрочем, возможно, пользователи форумов несколько преувеличиваю масштаб «проблемы», так что этот вопрос посоветую изучить на личном опыте.