На текущем рынке первичного жилья сложилась парадоксальная ситуация - отдельные дома, жилые комплексы и целые микрорайоны появляются повсеместно, при этом разобраться во всем этом многообразии, дабы не совершить фатальную ошибку при решении столь важного вопроса, как приобретение квартиры, стало еще сложнее, чем во времена тотального дефицита. В решении этой проблемы, надеемся, вам поможет постоянная рубрика нашего портала - "Контрольная покупка". Все статьи написаны независимыми корреспондентами для портала "Все Новостройки" и не несут  в себе рекламного или антирекламного характера.

 

 

 

Если посмотреть  на  улицу Мельникова с точки зрения административно территориального деления, то получается довольно интересная штука:  одна и та же улица находится не только в двух разных районах, но и в двух разных округах Москвы. В принципе, это не самое экзотичное  явление в нашем городе, но до определенного момента  я на такие вещи  не обращала внимания. Деление на округа заинтересовало меня в тот момент, когда я увидела возвышающиеся корпуса новостроек рядом с театральным центром «На Дубровке». Уж очень хотелось понять, к Центральному или к Юго-Восточному округу относятся эти симпатичные домики. И, надо сказать, такая формальность имела для меня существенное значение. Ведь любую новостройку всегда примеряешь на себя, оцениваешь свои возможности и потребности. А принадлежность жилого комплекса к ЦАО, уверена, вешает на него ярлык «не потяну» для абсолютного большинства жителей столицы. 

 

Итак, ЖК на улице Мельникова вл. 1, 3 расположен все-таки в Юго-Восточном округе Москвы.  Но от Центрального его отделяют лишь несколько метров. Комплекс состоит из шести монолитно-кирпичных домов  бизнес-класса, высотой до 23 этажей.

 

Не уверена, что отсутствие  «центрового»  статуса  как-то уменьшает стоимость метра в этих домах, потому как и качество, и инфраструктура делают комплекс  совсем не  дешевым.  Дома  с пентхаусами построены по индивидуальному проекту. К одному из корпусов примыкает здание детского сада. Имеются подземный и наземный паркинг. Для любителей спорта здесь откроют фитнес-центр с бассейном. Важно и то, что до станции метро «Волгоградский проспект»  можно дойти минут за 7. Есть и альтернатива – станция «Дубровка» или «Пролетарская».

 

1-2-3-хкомнатные квартиры имеют метраж  от 46 до 107 кв. м.   Лоджия на кухне может при желании новосела стать продолжением  кухни.

 

 

В квартирах перегородки лишь обозначены и это тоже дает возможность для реализации собственных затей в планировке квартиры.

 

 

Главное – не злоупотреблять и оставить в исходном состоянии воздуховод  и стояк с коммуникациями.

 

На схеме видно, что оконный проем  тут идет как бы уголочком, сообщаясь с балконом на кухне. Получается довольно интересно и, наверное, светло.  Плюс  это будет заставлять содержать балкон в красоте и порядке. Тут уже санками-лыжами его не завалишь. 

 

 

При сдаче дома балконы будут застеклены.

 

На фото заметно, что стены в доме выполнены из пенобетонных блоков, а облицовка из кирпича. Что для меня лично делает дом особенно привлекательным как с эстетической, так и с экологической точки зрения.

 

 

Хотя, есть и вентилируемые  фасады.

 

 

Ну а сколько же стоит квартира  в таком  доме, в десяти метрах от ЦАО?  

 

Не так давно стартовали продажи в 6-м корпусе, который будет сдан в 4-м квартале 2016 года. И квадратный метр здесь стоит уже  от 182 000 рублей.

 

Таблица 1. Стоимость квартир в ЖК на ул. Мельникова, вл. 1,3

 

Количество комнат	Метраж, кв. м	Цена, млн. руб.
Однокомнатная	от 45,80	от 8,793
Двухкомнатная	от 73,05	от 13,587
Трехкомнатная	от 96,40	от 18,508

 

О наличии и стоимости пентхаусов нужно узнавать в офисе. Да и об актуальных ценах лучше справляться там же. Не так давно, недели 2-3 назад я интересовалась стоимостью однушки  в 5-м корпусе и на тот момент она была дешевле. Совсем немного. На полмиллиона. 

 

На сайте  цены и наличие тоже можно увидеть. Но с планировками тут туго. Да и другой информацией тоже, мягко говоря, не богато. То есть, планировки указаны, но параметров помещений там не разглядеть.

 

Сразу нужно сказать, что компания  Terra-M – дилер. С 2009 года она является официальным представителем строительной компании ЗАО «Моспромстрой». Ну а эта организация в представлении не нуждается, ведь «Моспромстрой» за многие десятилетия своего существования построил и реконструировал чуть ли не все самые значимые памятники архитектуры столицы:  Храм Христа Спасителя, Останкинская телебашня, Главное здание МГУ, Дом Правительства и многое,  многое  другое. О компании, а заодно и об истории архитектуры Москвы 20-го столетия удобно почитать на сайте «Моспромстроя».

 

Жаль, что компания «Терра-М» не уделила достаточного внимания наполнению страниц своего сайта. Из той информации, которая доступна, можно, конечно, получить общие сведения, но когда рассматриваешь объект стоимостью 10 миллионов, хочется чтобы обзор был гораздо шире. Да и проектную декларацию, как и у других организаций, хотелось бы увидеть до поездки в офис, а не после или, тем более,  не во время. 

 

Декларацию можно запросить по электронной почте.  А за другими, не менее важными документами я отправляюсь на форум потенциальных и реальных покупателей квартир в ЖК на ул. Мельникова. Здесь можно увидеть разрешение на строительство, выданное застройщику –  ОАО «Завод железобетонных изделий-5», изменение в договоре аренды земельного участка  в части изменения цели предоставления. Оно возникло вследствие изменения разрешенного использования  земельного участка.

 

Кроме того, именно с форума,  а не с сайта дилера мы узнаем, что квартиры реализуются не по привычному многим ДДУ, а по Договору участия в ЖСК (жилищно-строительном кооперативе). По условиям договора, желающий купить квартиру  вносит деньги и становится соинвестором строительства жилого дома. Конечно же, неся на своих хрупких плечах тяжелую  ношу в виде рисков. Хотя, есть мнения, https://www.bn.ru/articles/2014/08/20/187880.html что договор  ЖСК – это одни сплошные  плюсы. С точки зрения носителей этих мнений, главное – тщательно изучить условия инвестиционного договора между строительной компанией и созданным ей кооперативом. С формой договора можно ознакомиться, перейдя по ссылке на форум. https://docs.google.com/file/d/0B9EHCLzVrTZYMWYtZ0R0eHBOZG8/edit?pli=1 

 

Посмотрим, на что жалуются  пайщики. Или, может быть, наоборот хвалят. 

 

Уже в первом топике видим, что застройщик затянул сроки сдачи 3 корпуса, чем вызвал письменное обращение в адрес руководителя  ЖСК. Терпеливые пайщики подождали 3 месяца после факта несоблюдения  сроков и тогда уж написали гневное, но вежливое обращение. Перематываю 35 страниц и вижу такой вопрос: «По срокам сдачи 3 корпуса и выдачи ключей были новости?».  Этот вопрос был задан, спустя еще 4 месяца.

 

Есть и упоминания  строительных «косяков»: где-то лифт сломался, где-то строители забыли доложить утеплитель, от чего образовалась дыра до пола,  через которую стало видно фасадный кирпич. В другом месте обнаружена щель в 7 см между установленным алюминиевым профилем и стеной на лоджии. А у кого-то (чур не смеяться!) из розеток дует холодный воздух и пахнет сигаретным дымом! Как показал эксперимент, проведенный новоселом, воздух залетает в стену с соседской незастекленной лоджии по швам между пеноблоками и долетает до «потребителя».  

 

Недоделки и брак, как могут, исправляют  строители и Управляющая компания. Тут хочется пошутить и назвать ее Исправляющей компанией. При этом заслуживает внимание комментарий: 

Есть возмущения, связанные с увеличением площади после обмеров. Аж  до 5 «квадратов»! Это что получается? Еще миллион доплачивать?

 

Наверное, на этом  я закончу трансляцию недостатков, дабы не стать обвиняемой в «заказухе»,  и предложу  читателю познакомиться с потенциальными соседями на форуме: https://jk-melnikova.ru.

 

Хотя, нет. Опять меня тянет на хулу. Только теперь хочется немного поругать продавца. Может быть, я и не права, но при общении по телефону с офисом компании, создается впечатление, что я звоню им не на рабочее место, а домой.  Часа в три ночи. 

 

И вот с таким вот настроением типа «Э! Уважаемый! Повежливей!» я отправляюсь на место событий. 

 

Действительно, от «Волгоградки» идти минут 6-7 энергичным шагом. С проспекта сворачиваем налево и дивимся контрасту. 

 

 

А вот и граница между центром и «не очень». 

 

 

Подходя к стройплощадке можно увидеть два вагончика. Нам нужно в синий вагончик слева. 

 

Не первый раз замечаю, что чем крупнее застройщик, тем меньше у него желания произвести впечатление на покупателя. Также и здесь: неказистый вагончик с таким же интерьером.  Ковровые дорожки никто передо мной не расстилает и буклетами не заваливает. Так… Совершенно простецкий паренек-менеджер рассказывает о ценах и вариантах, и ведет на показ  варианта квартиры. 

 

Корпус 5 еще не сдан, но уже может продемонстрировать свои помещения. К нему как раз пристегнуто здание будущего детского садика. 

 

 

Для интересующихся, сообщаю: садик будет коммерческим. Ближайший альтернативный  вариант (садик № 2210)  расположен  через дорогу, рядом с Беленовским проездом.  Школа  (№ 467) расположена рядом с детским садом.  В пешей доступности имеется также школа танцев, английского языка, академического вокала и музыкальная школа. Юным спортсменам придется добираться до своих секций чуть дальше – к Волгоградскому проспекту.

 

Говоря об инфраструктуре, сразу хочется вспомнить, что этот жилой комплекс везде указывается как «общественно-жилой».  На  форумах говорилось о том, что здесь должна была также строиться гостиница. В офисе мне ответили, что гостиницы тут не будет. Ну и хорошо.

 

Вот мы и подошли к  квартире. 

 

Как и большинство новостроек, ЖК на Мельникова предлагает нам бетон, кирпичи и блоки, которые  мы уже с помощью собственной  (или  чужой)  дизайнерской мысли  превратим в жилье. 

 

 

В оконных проемах будут установлены стеклопакеты.  Их качество покажет лишь время и эксплуатация, но на форуме кто-то назвал их шлаком. Мол, надо сразу менять. Зато батареи  (биметаллические радиаторы) будут установлены хорошие, с регулировкой. Электричество до щитка, кабельное ТВ, телефонизацию, системы охранного видеонаблюдения, диспетчерскую  связь и мониторинг лифтов застройщик обещает обеспечить. 

 

Визуально качество окон оценить сложно.

 

 

Щелей и существенных неровностей стен  я не заметила, но выравнивание пола сантиметров 10 «съест» точно. 

 

 

От бетона высота потолка составляет 2,8 метра. Поэтому особо высоких потолков тут не будет. 

 

Зато можно рассчитывать на просторную кухню (не меньше 11 кв. м), прихожую (от 10 кв. м)  и лоджию (около 4,5 кв. м). 

 

Как я уже упоминала, на сайте с планировками туго, поэтому габариты помещений попробую показать своими силами. 

 

  

 

В соседних, уже заселенных корпусах, можно посмотреть отделку  общих помещений.  

 

 

 

Помещения подъездов, конечно, пока «задрапированы» полиэтиленом и картоном, но красу разглядеть получается.

 

 

 

 

 

Раз уж мы зашли в подъезд, имеет смысл посмотреть и виды.

  

 

 

Если решение о покупке принято, то квартиру можно на 3 дня  забронировать по телефону. Не позднее трех дней нужно приехать в офис, заключить авансовое соглашение и внести 100 тыс. рублей. Ипотечный кредит здесь готовы предоставить «Банк Москвы», «ВТБ24» и «Возрождение».

 

Сложно сформулировать собственное отношение к договору ЖСК. В принципе, уже построены и реализованы  целых 4 корпуса, да и авторитет «Моспромстроя» внушает доверие. Но все равно, перед покупкой я бы подробно расспросила эксперта в области правовых вопросов.

 

Ну, или рассмотрела бы альтернативные варианты.

 

Таблица 2. Сравнительный анализ стоимости квартир в новостройках  комфорт- и бизнес-класса рядом со станциями метро Волгоградский проспект, Пролетарская, Таганская, Дубровка

 

Название	Удаленность от метро	Метраж, кв. м	Цена, млн. руб.	Срок сдачи
Дубровская слобода	5 мин. пешком (Дубровка)	от 47,9	от 14,5	сдан
Wine house	15 мин. пешком (Таганская)	от 51,1	от 22,0	3 кв. 2016
Котельнический	10 мин. пешком (Таганская)	от 58,1	от 47,0	3 кв. 2015

 

Прямо скажем, выбор не богат,  зато он  явно для богатых. К сожалению, на сегодняшний день застройщиками предлагается не так уж много вариантов новостроек в этом  и близлежащих районах.  И в основном это жилье класса «люкс».

 

Поэтому я бы рассмотрела и другие районы и округа. Может быть, в большем расстоянии от центра, но хотя бы в таком месте, где зеленых пятнышек на карте побольше.  Кроме того,  я не любительница жить рядом с больницами, а здесь как раз через дорогу одна расположена. Ну а если посмотреть на экологическую карту Москвы, то этот район и вовсе вымазан самыми темными оттенками.

 

Я убедилась в том, что цены в ЖК на Мельникова не самые высокие, и это приходится признать как плюс. Известный застройщик с древней историей – тоже. К плюсам также можно отнести относительно сдержанный размер коммунальных платежей – около 25 рублей.  Однако взаимодействие с офисом продаж не оставило приятных ощущений и чувства лояльности. Менеджер на объекте – не в счет. 

 

Может быть, экономия на комфорте покупателей соответствует относительно низкой стоимости жилья в столь престижном месте. Но  я до сих пор не могу решить,  готова  ли я заплатить все-таки немалые деньги, и закрыть глаза на экологическую составляющую ради «крутизны» локации?