На текущем рынке первичного жилья сложилась парадоксальная ситуация - отдельные дома, жилые комплексы и целые микрорайоны появляются повсеместно, при этом разобраться во всем этом многообразии, дабы не совершить фатальную ошибку при решении столь важного вопроса, как приобретение квартиры, стало еще сложнее, чем во времена тотального дефицита. В решении этой проблемы, надеемся, вам поможет постоянная рубрика нашего портала - "Контрольная покупка". Все статьи написаны независимыми корреспондентами для портала "Все Новостройки" и не несут  в себе рекламного или антирекламного характера.

 

 

Специалисты по рекламе в своих текстах, нахваливающих объекты недвижимости, очень любят использовать определение «доступный»:  доступное жилье, доступные цены, транспортная доступность…  Для меня, человека со среднем доходом, доступность в вопросе цены всегда сопровождалась недоступностью в вопросе географии. И в этом месте всегда начиналась «раскачка» - уехать подальше от столицы, продлить ипотечное рабство или увеличить сумму  ежемесячных выплат?  Ведь мне совсем не хотелось, экономя 15-20 тысяч в месяц по ипотеке, тратить лишний час-полтора  ежедневно на  дорогу в одну сторону.

 

И вот, пока думала-гадала, наступили времена, когда и ипотека стала  чем-то недоступным.  В очередной раз  убедилась в том, что решения нужно принимать быстрее, что вчера всегда кажется более простым,  чем сегодня.  Остается теперь гадать, что же еще осталось в таком простом  вчера и что несет в себе завтра. И еще разок посмотреть вокруг и более критично  и решительно подойти к тому разнообразию, которое предлагают сегодня московские и «около того» застройщики. 

Предлагаю взглянуть на крупный проект, с громким названием «Москва А101», который возводит компания «Авгур Эстейт» в Новой Москве.

 

На самом деле, «Москва А101» - это часть крупного проекта  (проекта комплексного развития) «А101», который растянулся по Калужскому шоссе  аж до 23-его километра. Не надо пугаться, рассматриваемый объект находится всего лишь в 3-х км от МКАД, в поселке Коммунарка, по соседству с  жилым районом «Квартал А101». Сюда от метро «Теплый Стан»  на автобусе можно доехать за 15 минут.  Если без пробок, конечно.  

 

Район состоит из монолитно-кирпичных домов высотой 8, 12, 14 и 16 этажей и занимает территорию около 100 Га.  В рамках проекта предусмотрено строительство двух детских садов, школы на 1700 мест, паркинга, торгового и фитнес-центра.  Как видно на картинке, часть района уже построена и даже заселена. Сегодня продажи ведутся в корпусах 11, 12, 13, 14, 15, 16 и 17.

 

 

Для покупателей, у которых есть возможность подождать, предлагаются квартиры в корпусах, которые существуют пока только на бумаге. Это 12-ти этажные трехсекционные корпуса 15, 16, 17.  Они находятся немного в стороне. От основного массива их отделяет проезжая часть. Зато они находятся ближе к лесу. Эти корпуса планируется сдать к марту 2017 года. А пока на их месте ведутся подготовительные работы. Такая же стадия строительства и у 14 корпуса.

 

 

На наш выбор предлагаются квартиры свободной планировки, «емкость» которых можно  определить по количеству окон, а уж дальше как фантазия подскажет. Условно это 1-2-3-хкомнатные квартиры с 1-2 санузлами и довольно сдержанными по своим площадям балконами (2,8-3,6 кв. м). Общая площадь квартир – от 40 до 126 кв. м. Есть квартиры-студии с широким окном и широким балконом  (5,7 кв.м). Но это окно одно на всю квартиру. Первые этажи корпусов- нежилые помещения. 

 

Таблица 1. Стоимость квартир в жилом районе «Москва А101»

 

Количество комнат	Метраж, кв. м	Цена, млн. руб.
Однокомнатные	от 40,9	от 4,9
Двухкомнатные	от 55,4	от 6,9
Трехкомнатные	от 82,4	от 8,6

 

Пожалуй, «трешка»  в  Новой Москве за восемь с чем-то миллионов – очень даже неплохой вариант.

 

Застройщик также предлагает  квартиры с дизайнерской  отделкой трех видов: классическая, современная и в японском стиле. Квартиры с отделкой есть только в 12 корпусе, который будет сдан не позднее июня 2017 года. Ознакомиться с вариантами можно на сайте https://moskva-a101.ru/plans, нажав на кружочек с соответствующей надписью. Виртуальный тур по квартире совершить не удастся: эта функция уже полтора года не работает. Но на картинки посмотреть удастся. 

 

 

Двухкомнатная квартира с такой отделкой обойдется примерно в 8,6 млн. рублей. Однокомнатная – около 6,3 млн.  Наверное, столько же сейчас стоит «двушка» в окраинном районе в пределах МКАД, только  метров на 20-25 меньше площадью.  Ну и потолки там, скорее всего, не превысят 2,7. 

 

Кстати, здесь от плиты до плиты получается 3 метра высоты.  Минус сантиметров 10 на стяжку. 

 

Немного о застройщике. Организация «Авгур Эстейт» существует с 1992 года. Сегодня это инвестиционно-строительный холдинг. В какой-то момент у него появилась дочерняя компания, название которой до ноября 2014 года звучало как ЗАО «Масштаб». После ребрендинга ее официальным  названием  становится АО «А101 ДЕВЕЛОПМЕНТ».  В рамках все того же «А101» компанией строятся  жилые комплексы и  поселки таунхаусов «Кронбург», «Вяземское», «Зеленая линия», «Квартал А101», «Москва А101», «Испанские кварталы».  Кроме того организация взяла на себя ношу обеспечить  эти территории социальной инфраструктурой и рабочими местами.  

 

Глядишь, не так уж и нужно будет мотаться  в старую Москву  по пробкам на работу. Правда, Калужское шоссе планируется расширить уже к 2016 году. А в 2017, говорят, будут строиться пути для скоростных трамваев, которые будут проходить через Коммунарку. Ну и проект по строительству метро пока, вроде бы,  не отменяли. 

 

А пока до ЖК можно добраться от метро на автобусе или маршрутке 895.  Они останавливаются прямо около выхода из метро, на стороне ТЦ «Принц  Плаза». 

 

Перед поездкой следует не только позвонить в офис, но и почитать отзывы в интернете. Правда, тут лучше не увлекаться: в какой-то момент голова идет кругом,  и везде начинают мерещиться враги.  Причем, под врагами я подразумеваю как плохо замаскированных конкурентов (типа «жуть-жуть-жуть, обходите стороной»), так и выдающих себя за покупателей,  сотрудников офиса продаж («купил и очень рад, сейчас пойду еще две возьму»). Это, конечно, мои догадки, но воспринимается все именно так.

 

Однако есть многочисленные отзывы https://www.novostroy-m.ru/baza/4913-about/otzyvy?page=2  о том, что «Авгур Эстейт» задерживал сроки. В некоторых случаях доходило даже до года. У кого-то также отмечалось промерзание стен. Ну и прошлись немного по менеджерам отдела продаж. Мол,  после перечисления денег, те потеряли интерес к проблемам покупателя, возникающим на их пути к новоселью.

 

Приезжаю на место. 

 

 

О промерзающих стенах и задержках сроков сдачи я решила поинтересоваться у самих жильцов. В первом корпусе многие уже вовсю занимаются отделкой, а кто-то даже уже заселился. 

 

 

Возможно, счастливые новоселы уже забыли о том, какие проблемы сопровождали их  приобретение, но в основном молодые люди пожимают плечами,  долго думают, пытаясь что-то вытянуть из памяти,  и отвечают примерно следующее:  «Ну  да… Вроде бы на месяц задержали… Промерзание? Нет… Не помню…  Ну, воды не было какое-то время… Да…». 

 

Пока беседую с обитателями  нового района, обращаю внимание на окружающую  картину и вспоминаю слова обитателей форумов о грязи вокруг домов и не очень хорошем состоянии территории. 

 

Нельзя сказать, что все очень плохо. Детские площадки на месте. Деревца какие-то имеются.

 

 

У подъездов  - ровный и очищенный от снега асфальт. 

 

 

А вот с торцов и со стороны улицы уже хуже. По дорогам  не пройти без  риска поскользнуться и упасть.

 

 

Для того чтобы попасть в офис продаж, нужно пройти вдоль дороги против движения метров 150-200. На территории жилого комплекса есть павильончик с опознавательными знаками «Москвы А101», но там работают демонстраторы. Офис продаж находится по адресу Коммунарка, д.35, корп. 2. Лучше проделать путь в офис через небольшой парк, расположенный прямо рядом с новостройками.

 

 

По дороге поворачиваю голову вправо и вижу «соседа» - ЖК «Коммунарка».

 

 

Девушка в офисе приглашает в переговорную, и тут же «берет быка за рога»: сразу заметно, что у менеджера Виктории  и без меня дел завались. Минут за двадцать беседы я узнаю о наличии и стоимости квартир. Причем, с удивлением обнаруживаю, что цена существенно отличается от указанной на сайте компании. Здесь же получаю сведения о «комплектации» квартиры:  стеклопакеты, остекленные лоджии, металлическая дверь, электричество до щитка, трубы под заглушками, радиаторы отопления (трубы к ним проходят по полу). Все это покажет и демонстратор – специалист из того самого павильона. Он проведет краткую экскурсию по типовой квартире и энергично расскажет о прелестях монолитно-кирпичного строительства. 

В квартире стены имеются только у санузла. Остальные  перегородки лишь обозначены блоками высотой сантиметров 30. Без этих перегородок квартира выглядит потрясающе солнечной и просторной. Кроме того, и высота оконных проемов здесь больше привычной.  

 

Это заметно и с улицы.

 

 

В залитой солнцем квартире  я обратила внимание на качество  кирпичной кладки внутри помещения. Что-то совсем она мне не понравилась. Такое впечатление, что ее выложили из кусочков битого кирпича. Сложно сказать, от чего получается такой эффект, но каждому, кто отправится знакомиться с жилым комплексом,  я бы советовала присмотреться к ее качеству. 

 

Для того чтобы представить себе масштабы района, я отправляюсь прогуляться до северо-восточных границ жилого комплекса.  

 

 

Тут же, правда, жалею об этом решении: дорога тут пока не для прогулок. Зато я вижу строящийся корпус 12 и готовый корпус 5.

 

 

Напротив – корпус 10. 

 

 

Сразу за 10-м корпусом будет построен паркинг, машиноместо в котором  можно купить уже сегодня по цене от 650 тыс. рублей.

 

В общей сложности минут за 10 мы добрались до окраины района. Отсюда до Москвы тоже можно добраться на автобусе или маршрутке 892. 

 

Несмотря  на наличие дороги, здесь довольно тихо. По крайней мере, пока молчит строительная техника. К вопросу тишины и шума. Я обратила внимание, что здесь самолеты летают довольно низко, но  шума  от них какого-то я не уловила. Может быть, направление ветра посодействовало.

 

Рядом расположен коттеджный поселок. Это будущий сосед  корпусов 15,16 и 17.

 

 

Еще одним соседом «Москвы А101» является микрорайон «Эдальго» - тоже довольно симпатичный  тихий комплекс. Проходя мимо его домов, кажется, что находишься не в Москве, а в маленьком приморском городке. 

 

Но вот что меня все-таки смутило в  локации этих трех корпусов – то, что детям придется в школу ходить через  дорогу. Хоть она и тихая (в принципе, тупиковая), но после того, как жизнедеятельность района развернется в полную силу, здесь наверняка будет оживленнее.

 

Для принятия решения о приобретении жилья «Авгур Эстейт» отводит покупателю срок 5 дней. На этот период квартира бронируется, однако фиксация цены пока не происходит. То есть за эти дни стоимость может вырасти. Потом с клиентом подписывается агентский договор, который уже закрепит цену.  По договору застройщик подбирает подходящее для покупателя жилье, составляет договор долевого участия (ДДУ), в соответствии с нормами закона 214-ФЗ. После чего договор отправляется на регистрацию в соответствующую палату. А покупатель за это время готовит деньги для оплаты своей покупки. Позже, когда дом будет построен и сдан, застройщик также вручит собственнику Свидетельство о праве обладания заветными метрами. За агентские услуги нужно заплатить 55 тыс. рублей.

 

При взносе от 50% девелопер может предложить покупателю рассрочку. Но это не дешевое удовольствие – процентная ставка достигает 24% годовых. 

 

Ипотека теперь  стала еще более страшным  явлением, но без нее большинству не обойтись. Тут можно рассмотреть «Сбербанк», «ВТБ24» и  десяток других банков. О них можно узнать на сайте https://moskva-a101.ru/ipoteka. Работает здесь и военная ипотека. 

 

Но для широты обзора, предлагаю поискать близлежащую альтернативу.

 

Таблица 2. Сравнительный анализ стоимости квартир на территории Новой Москвы (п. Коммунарка)

 

Название ЖК	Метраж, кв. м	Цена, млн. руб.	Срок сдачи
Коммунарка	от 46,74	от 5,1	сдан
Эдальго	от 34,10	от 4,5	сдан
Магистр	от 39,20	от 5,0	сдан
Зеленая линия	от 40,50	от 4,7	2 кв. 2015
Квартал А 101	от 48,30	от 6,1	сдан

 

Итак, мы видим, что среди соседей «Москвы А101» мы можем выбирать сразу из нескольких вариантов. Причем последние два – непросто соседи, а настоящие родственники  ЖК «Москва А101». Поэтому, если у читателя есть какие-то чувства к девелоперу, то здесь нужно их учесть при рассмотрении «Квартала» и «Зеленой Линии». 

 

У меня же лично сложилось довольно неплохое мнение  о предложении. С учетом перспектив развития Коммунарки, опыта девелопера, масштабов проекта, вложение средств  в «Москва А101»  кажется мне разумным. Такой же представляется и перспектива переезда сюда.

 

Стоимость квартир нельзя назвать низкой, но и комплекс далеко не эконом-класс. Не будем забывать, что это монолит-кирпич. 

 

Кстати, о кирпиче – это, то немногое, что  меня смутило. Но будущие корпуса, вероятно, будет возводить другой подрядчик. О том, что по выбору генерального подрядчика проводится тендер, я узнала из проектной декларации и вспомнила о том, что тех, кто воздвигал промерзающие стены, когда-то тоже сменили на других. Видимо все-таки, застройщик работает с учетом прошлого  опыта.