На текущем рынке первичного жилья сложилась парадоксальная ситуация - отдельные дома, жилые комплексы и целые микрорайоны появляются повсеместно, при этом разобраться во всем этом многообразии, дабы не совершить фатальную ошибку при решении столь важного вопроса, как приобретение квартиры, стало еще сложнее, чем во времена тотального дефицита. В решении этой проблемы, надеемся, вам поможет постоянная рубрика нашего портала - "Контрольная покупка". Все статьи написаны независимыми корреспондентами для портала "Все Новостройки" и не несут  в себе рекламного или антирекламного характера.

 

 

Каждый раз, когда сотрудник редакции принимается за очередной обзор новинок на рынке жилья, он берет на себя огромную ответственность. Ведь в  той или иной степени  от его мнений и суждений зависят судьбы людей. Поэтому перед автором ставится задача не только разглядеть  и показать то, что скрыто, но и дать увиденному адекватную оценку. С особенной тяжестью груз ответственности давит на нас, авторов, в тех случаях, когда предстоит изучить объект с «историей». Конечно, времена нынче более спокойные нежели  чем  лет 10 назад, когда слово «дольщик» казалось синонимом слов «жертва» или «потерпевший». Но в любом случае, расслабляться и плыть по течению в этом деле нельзя.

 

Как уже стало понятно из предисловия, в этот раз мы рассмотрим проблемный проект.  Однако если не знать его родословную  и особенности развития в младенчестве, то он может показаться очень даже привлекательным. В этот раз предлагаем познакомиться с новым  ЖК «Терлецкий Парк» - красивыми и приветливым (если смотреть на цены квартир) «ребенком» с задержкой развития,  не так давно взятым под опеку компанией «НДВ-Недвижимость».

 

Жителям московских районов  Перово и Новогиреево этот проект известен  чуть ли не десять лет. Правда, для многих привычнее звучит словосочетание «Московские окна», ведь именно так он назывался до недавнего времени.  Процесс  возведения комплекса  в те годы был, мягко говоря, вялотекущим, а в 2008 году работа инвестора – ЗАО «Глобинвестрой» и вовсе встала. Как  говорится в открытых источниках (https://www.nbm-stroy.ru/informacziya-mo.html), произошло это из-за перестановок и реформ в Министерстве Обороны РФ,  которое собственно являлось заказчиком-застройщиком. Далее следовали проблемы с переоформлением земельно-правовых отношений, и эти процедуры настолько достали инвестора, что он  принял решение продолжать работы без оформленной Министерством документации. Решение принял, но темпы не сильно выросли. И дом долгое время  стоял с пятью этажами из запланированных шестнадцати.

 

На сегодняшний день ситуация такова: «Глобинвестстрой»  имеет на руках Разрешение на строительство, датированное 26 декабря 2014 года. То есть, с Министерством Обороны нашли наконец-таки общий язык  и теперь, на арендованных у него землях, ЗАО «Глобинвестрой»   с новым генподрядчиком возводит два жилых здания.  Бдят за всем этим столичные власти,  а в качестве эксклюзивного продавца выступает «НДВ-Недвижимость» - крупнейший риэлтор страны. 

 

Кажется, все встало на свои рельсы: компания расконсервировала долгострой, внесла изменения в разрешительную документацию, увеличив количество этажей до 21-го, и начала активную работу. И вот, с марта месяца «НДВ-Недвижимость» объявило о старте продаж  по довольно умеренным для Москвы ценам. Особенно если учесть, что комплекс класса «Комфорт+» находится в пяти минутах ходьбы от двух парков, а до метро тоже запросто можно дойти пешком. 

 

Жилой  комплекс, который нынешняя команда рассчитывает закончить к концу 2016 года, расположен на пересечении улиц Новогиреевская и Металлургов. Здания строят по монолитной технологии. Один из домов – корпус  1 – односекционный, и тут уже практически все распродано (подозреваю, что тем несчастным, которые были на волоске от статуса «потерпевший»). Корпус 2 – это здание, состоящее из большого количества секций. Кажется даже, что это восемь многосекционных домов, которые вдруг кто-то решил сдвинуть друг к другу. 

 

В «Терлецком парке»  будет свой детский сад (встроено-пристроенный к первому корпусу), подземный паркинг на 800 машин с автосервисом и мойкой, наземные гостевые стоянки. На первых этажах домов разместятся магазинчики, салоны, аптека и химчистка. Территория, на которой найдется место не только для детских, но и для спортивных площадок, отдадут под охрану. Хотя,  лично  мне, показалось, что район этот довольно тихий, чистенький и спокойный. 

  

 

Комплекс возводят по индивидуальному проекту и вместит он около 1600 семей. Собственный садик примет 100 детишек, а остальным ребятам-дошколятам и школьникам, придется подбирать себе что-то за пределами «Терлецкого парка». Поблизости есть две школы, но оба варианта потребуют пересечения  проезжей части. 

 

 

С садиками похожая история. Более наглядно социальная и транспортная   инфраструктура показана на сайте компании «НДВ-недвижимость».  У комплекса есть и самостоятельный сайт https://park.ndv.ru/, но там информация аналогична той, что имеется на общем сайте. 

 

Итак, смотрим на карту инфраструктуры.  

 

 

Не надо только думать, что значок «чемоданчик с крестиком» - это все поликлиники. До детской поликлиники пешком минут 20. Взрослые ходят быстрее, до их лечебного учреждения придется преодолеть примерно такое же расстояние, как и до детского. Зато на одном «пятачке» с новостройкой найдется больница, противотуберкулезный диспансер и много чего еще из области медицины. Кажется, вся эта часть района – одна сплошная больница. Вплотную к комплексу примыкает и медицинский колледж. Поэтому династии врачей могут присмотреться к «Терлецкому парку»  еще и с точки зрения удобства расположения места  учебы и работы. Если, конечно, наши врачи имеют возможность покупать квартиры в принципе. Даже по таким,  умеренным расценкам.

 

Таблица 1. Стоимость квартир в ЖК «Терлецкий Парк»

 

Количество комнат	Метраж, кв. м.	Цена, млн. рублей
Однокомнатные	От 43,07	От 5,405
Двухкомнатные	От 69,02	От 8,200
Трехкомнатные	От 91,64	От 11,547

 

В наличие осталось не так много свободных вариантов. Однокомнатных – и вовсе три штучки. А вот «трешек» больше всего.  В корпусе 2 есть и четырехкомнатные квартиры, но в наличии  они не показаны. 

 

Планировки довольно удобны, потому что межкомнатные перегородки владельцы квартир будут устанавливать по собственному усмотрению. Перегородки от строителей будут только в санузле. Правда это довольно затратный процесс. 

 

 

Мне понравилась планировка  однокомнатной квартиры. Получается, что здесь две «мокрых зоны». Это дает больше простора для фантазии: можно запросто продумать вариант с нормальной  спальней и кухней-гостиной. 

 

В каждой квартире есть по балкон, а то и два. Коляски  с велосипедами можно оставлять в колясочной на первом этаже. Там же есть помещение для консьержа. Высота потолков соответствует классу дома – около 3,2 метра.  Вычтем сантиметров 10 на систему отопления, которая пойдет по полу и на стяжку. Все равно останется хорошая высота. Что касается внутреннего убранства, то здесь застройщик не  побалует: коммуникации по стояку,  электричество до щитка, отопление, стеклопакеты, да дверь, чисто символическая, деревянная.

 

На сайте НДВ говорится, что «Терлецкий парк» - это авторский проект архитектурной мастерской Юлия Баданова – компании, которая спроектировала несколько объектов в столице, и даже здания посольских резиденций. Очень интересно. Однако мы пойдем более прозаичным путем и пока посмотрим на содержимое проектной декларации, которая размещена в закладке «общее».  

 

Из документа узнаем, что официальным застройщиком является знакомый нам «Глобинвестстрой». Учредитель компании – ООО «ГЕФЕСТ». Генеральный подрядчик –«ЭНБИЭМ СтройИнтер» (от ГК «NBM» https://www.nbm-stroy.ru/). То есть тут все достаточно солидно: ГК «NBM»  больше 20-ти лет ведет активную строительную деятельность и уже реализовала ряд проектов в Москве и Подмосковье. 

 

В числе документов видим также образец договора долевого участия. В этом договоре указано, что в качестве покупателя выступает ООО «Соната». То есть, все это как бы говорит о том, что между застройщиком и покупателем есть прослойка в виде инвестора. 

 

Еще при первом знакомстве я встречала в интернете отзывы, что эта контора  («Соната») зарегистрирована  чуть ли не в собачей конуре, и вообще какая-то «мутная».  Может быть, это суждение  имеет право на существование, а  покупатель имеет право и возможность выбирать – покупать квартиру у «Глобинвестроя»  напрямую, или по переуступке, через «Сонату». К особенностям сделки вернемся чуть позже. А пока продолжим изучение отзывов. 

 

На сайте есть свой форум. https://terletsky-forum.ru/ Причем, полноценный: здесь не прослеживается «почерк» сотрудников компании, которые выдают себя за счастливых покупателей. 

 

Очень содержательным в части мнений участников и сочувствующих, мне видится этот форум: https://www.novostroykin.ru/forum/?pg=11&nid=360. Приятно, что все последние обсуждения связаны с резким скачком темпов строительства. Мол, строители работают денно и нощно. 

 

Однако тут есть сообщение о том, что у застройщика висит задолженность перед Правительством Москвы в размере 4,5 миллиона американских рублей.  Я такой информации не нашла, но увидела  сведения о взыскании и выплате 4,5 млн. в пользу кредитора. А потом еще одно https://rospravosudie.com/act-33-40259-2010-kassacionnoe-opredelenie-otvetchik-ooo-enbiem-strojservis-nedvizhimosti-zao-globinveststroj-istec-koroleva-o-e-zenkina-v-l-22-12-2010-8110041/ судебное разбирательство…  А потом https://sudact.ru/arbitral/participant/WxUNqpysr3b/ еще ... Рубли, кстати, фигурируют  российские. 

 

Говорится на форумах и о неприятной истории, в которую попала «НДВ-Недвижимость» с проектом «Мегаполис». Там было что-то очень грустное с документами, и покупателям в результате  возвращали деньги.

 

Обсуждают на все лады и соседство с тубдиспансером.  Да, конечно, не самое приятное место.  Но, на мой взгляд, сегодня в это заведение все больше  ходят мамы с детьми, у которых реакция Манту дала плохой результат. Сама лично там была,  и дядек с наколками и железными зубами  не видела.

 

Но давайте все-таки посмотрим на текущую ситуацию со строительством.  Перед поездкой я созваниваюсь с офисом продаж,  и милый женский голос приглашает меня на объект. 

 

От станции метро «Перово»  я решила идти пешком. Свернув с Федеративного проспекта на Новогиреевскую, замечаю  вдалеке первый корпус комплекса.

 

 

Вокруг – в основном пятиэтажки середины прошлого века. 

 

 

А еще рядом с ЖК «Терлецкий парк»  находится историческое место – «Красный дом на Новогиреевской» - старое жилое здание  с мастерскими художников.  

 

Крупных торговых центров  я на своем пути не встретила. Но небольшие есть. 

 

 

Первый корпус уже  стоит под крышей. 

  

 

Окна остеклены. Наружные стены оформят вентилируемым утеплителем и керамогранитной облицовкой.

 

 

Какая-то работа на стройплощадке идет, но  я не могу сказать, что процесс кипит. Правда время было обеденное. Поэтому замечание не в счет.

 

 

Северная секция второго корпуса уже имеет 11 этажей. Кстати, на картинке нарисовано, что их здесь 8. Но ведь мы помним, что застройщик внес изменения в проект.

 

 

Взгляд с противоположной стороны. Здесь, справа, недавно снесли здание общежития. 

 

 

Вернемся к фронтальной части комплекса, где расположен офис продаж. Кстати, обратите внимание на административное здание рядом. Это ЦНИИ Эпидемиологии.

 

 

В офисе я увидела нескольких сотрудников, однако не обнаружила обладательницу того приветливого голоса. Вместо девушки внимание мне уделил внимание молодой человек по имени Александр.  К сожалению, манерой общения с клиентами он отличался от своей коллеги. Нет, он не  хамил и не грубил, но назвать общение приятным я не могу. Скажем так, парень не фанат своего дела. 

 

Специалист отдела продаж отметил, что квартиры реализуются по привлекательной цене, и щедрость эта объясняется именно сложной историей проекта. О том, что вокруг ЖК расположены  не очень приятные объекты, которые наверняка впоследствии скажутся на  привлекательности квартиры, молодой человек умолчал.

 

При заключении договора долевого участия, необходимо будет заключить агентский договор с  «НДВ-Недвижимость».  За  сопровождение сделки  (регистрация ДДУ и получение Свидетельства о собственности) компания возьмет 70 тыс. рублей. Если покупателю потребуется ипотечное кредитование, то и здесь без сервиса не обойдется. Сотрудник проконсультирует, соберет документы и подаст их в банк. И опять придется заплатить 70 тыс. рублей.  Александр сказал, что компания может сделать скидку на эту услугу, и тогда она будет стоить 63 тысячи. 

 

Организация практикует и систему «взаимозачет», когда имеющееся жилье можно обменять на новую квартиру. Торопиться с обменом не будем. Поглядим, что предлагают конкуренты.

 

Таблица 2. Сравнительный анализ стоимости квартир в ВАО г. Москвы

 

Название комплекса	Расстояние от метро	Метраж, кв. м.	Цена, млн. рублей	Срок сдачи
«Консент»	15 мин. пешком от ст. м. Перово	От 50,25	От 8,5	4 квартал 2016 г.
«Яуза Парк»	15 мин. транспортом от ст. м. Преображенская площадь	От 40,45	От 7,3	Нет информации
«Измайлово Lane»	15 мин. пешком от ст.м. Партизанская	От 41	От 9,9	2 квартал 2016 г.

 

Очевидно, что в «Терлецком парке»  цены гораздо ниже, чем у соседей. 

 

Итак, мы немного разобрались с тем, почему проект считается проблемным. И увидели, что дела у него налаживаются. Наличие той самой «Сонаты», которая смущает аудиторию, меня даже как-то подбадривает: ведь вложились, и немалыми деньгами. Кстати, я проверила  местонахождение организации, и действительно это оказалась какая-то бойлерная. Но никто не заставляет покупать квартиру по переуступке. Конечно, когда-нибудь квартиры на выбор останутся только у нее, но к тому времени, надеюсь, проект уже обрастет благодарными дольщиками и хорошей репутацией.  

 

Плюсы предложения перечислю кратко: умеренная стоимость, небольшое расстояние до Измайловского и Терлецкого парков, возможность пешком добраться до метро, наличие детского сада и паркинга.  Задумка архитекторов довольно симпатична, планировки квартир удобны. Сам по себе район мне тоже понравился. 

 

Минусы, к сожалению, более весомы:  пресловутая  история, обилие судебных разбирательств у застройщика – ЗАО «Глобинвестстрой».  Кроме того, несмотря на то, что цена у застройщика и у «Сонаты» не отличается, не хотелось бы связываться с переуступкой. Соседство с больницей и диспансером  для себя тоже нахожу крайне нежелательным. Причем, не из страха заразиться чем-то, а в принципе. Я бы не смогла спокойно жить рядом с местом, где кто-то страдает.  Но это мое личное восприятие.  

 

В целом же, над ЖК «Терлецкий парк» (он же «Московские окна»), как будто появилась радуга оптимизма. И очень хочется надеяться  и верить, что вместе со старым названием в прошлое ушли и проблемы проекта.