На текущем рынке первичного жилья сложилась парадоксальная ситуация - отдельные дома, жилые комплексы и целые микрорайоны появляются повсеместно, при этом разобраться во всем этом многообразии, дабы не совершить фатальную ошибку при решении столь важного вопроса, как приобретение квартиры, стало еще сложнее, чем во времена тотального дефицита. В решении этой проблемы, надеемся, вам поможет постоянная рубрика нашего портала - "Контрольная покупка". Все статьи написаны независимыми корреспондентами для портала "Все Новостройки" и не несут  в себе рекламного или антирекламного характера.

 

 

Как известно,  новинок на рынке недвижимости в столице и области хватает. Разнообразие предложений велико, и корреспондентам  нашей редакции всегда найдется, какой новостройке   «перемыть косточки». То есть, арматурки, ну или кирпичики. И тут нужно быть особенно осторожным.  Ошибешься в своих оценках, упустишь важный момент – последствия могут стать для  кого-то судьбоносными. Но даже безупречный материал о том или ином объекте порой нуждается в доработке. Ведь проходит время, меняется не только высота дома,  ширина жилого комплекса и стоимость жилья, но и условия продажи, количество и тип отпущенных в продажу квартир, окружающая действительность. Вдруг градостроители за это время решили рядом с домом  что-нибудь новое построить? Например, метро. Или полигон. Это ведь важно для принятия решения о покупке.  Именно поэтому в практике нашей редакции случаются повторные обзоры  новостроек. Особенно когда дело  касается крупного проекта. Такого как, например, МФК  «Сердце Столицы» от компании «ДОНСТРОЙ». 

 

Столь крупный и сложный по своему устройству проект реализуется не за год и не за два. 

 

Больше года прошло с публикации первого обзора о жилом комплексе, возводимом в районе Шелепихинской набережной. Однако и сегодня нужно быть обладателем очень хорошо развитого воображения,  чтобы представить себе на месте бывшего бетонного завода город-сад, который в итоге там появится. 

 

 

На территории в 14 Га ведется грандиозное строительство МФК, состоящего из  жилых корпусов высотой до 37 этажей с подземным четырехуровневым паркингом, богатейшей инфраструктурой, шикарным обустройством  дворов и прогулочных зон. Кроме того, застройщик планирует настолько серьезно заняться набережной, что она рискует стать конкурентом  многим рекреационным зонам города. Здесь будут и парк, и аттракционы, и пристань. 

 

Не стоит рассчитывать (или опасаться), что как и в «Алых Парусах»,  эта часть берега отойдет в личное  пользование жильцов. Сам  ЖК «Сердце столицы», конечно, будет огорожен, сюда просто так не попадут посторонние. А вот  в парке за пределами комплекса будут отдыхать все желающие горожане и гости столицы.  В границах самого комплекса  чуть ли не половину территории (6,5 Га) займут парковые и прогулочные зоны. И набережная, и дворовая территория  спроектированы командой «Wowhouse».  Эта организация обустраивала Парк Горького и многие другие заметные объекты города.

 

Каждый, кто более или менее знает район Шелепихинской набережной, скажет, что здесь сплошная  промзона  с жуткими пейзажами, железной дорогой полуразвалившимися заводами, да еще и с СИЗО.  Я тоже так скажу.

  

 

Но менеджер отдела продаж  и собственный здравый смысл подсказывают мне, что так будет не всегда. Как сказала сотрудница компании, предприятия уже сегодня выводят за пределы города, а земли, расположенные вокруг «Сердца Столицы» постепенно выкупаются девелоперами. К примеру, ниже по реке, близ Причального проезда уже возводится  еще один МФК – «Новая Пресня».  На данном фото его пока не видно, но он где-то там все-таки есть.

 

 

ЛЭП,  которую мы видим на том же фото, будет перенесена и закопана под землю.

 

Также в районе будет построен  торгово-офисный центр.

 

Хочется немного пошутить и предположить, что в соответствии с анатомией, в непосредственной близости от «Сердца» обязательно должны появиться «Легкие Столицы».

 

Но шутки шутками, а заместитель мэра говорит в интервью, размещенном на портале Стройкомплекса (stroi.mos.ru/news/v-moskve-na-meste-promzon-mozhno-sozdat-zhilye-kvartaly-s-organizaciei-rabochih-mest-na-6-8-tys-ga-zemli) о проекте реновации, в том числе и в районе Силикатных проездов и Магистральных улиц. В интервью идет речь о том, что часть промышленных объектов будет вывезена на окраины, дабы приблизить рабочие места к проживающим на периферии, а другая часть будет модернизирована. Первое  лицо города с экранов телевизора тоже упомянул о масштабной реконструкции набережной. Сложно делать прогнозы о том, что конкретно останетсяв городской черте, а что уедет, зато сегодня уже абсолютно точно известно, что буквально в 400 метрах от «Сердца Столицы» в 2016 году откроется  новая станция метро «Шелепиха», которая  будет расположена между станциями «Хорошевская»  и «Деловой Центр» и  станет  частью Третьего пересадочного контура.  

 

Что касается СИЗО, могу сказать лишь о местоположении этого учреждения –  через дорогу от нашего ЖК, по адресу  1-й Силикатный проезд, д. 11. Будет ли когда-нибудь Пресненская пересылка выведена за черту города – сказать сложно. Последние интернет-публикации с подобными предположениями датируются 2012-м годом.

 

Говоря об окружающей внешней, инфраструктуре, следует признать, что в данном случае она просто отсутствует и, скорее всего, в ближайшие годы не появится. Но повторюсь, МФК «Сердце столицы» - это городок со всем необходимым в своих границах, на закрытой и охраняемой территории (это я подчеркиваю для тех читателей, которых беспокоит не самое романтичное соседство). Здесь будут детский сад, школа, творческие студии, спортивный комплекс с бассейном, магазины, банки, салоны, аптеки, кафе и рестораны.  Найдется тут и стоматологическая клиника, и служба быта,  и автосервис с мойкой, и даже выставочный зал. 

 

Кафе будут с открытыми площадками на эксплуатируемой крыше пристроек, с видом на реку. Красота.

 

 

Кроме того, на территории комплекса каждая возрастная категория найдет себе подходящее место для любого вида отдыха: тут появятся детский городок, парк, стадион, скалодром, велосипедные дорожки и теннисный  корт. Не забудем и о шикарно обустроенной набережной, что будет через дорогу от ЖК. Любителям животных отведут пространство для выгула собак.

 

 

Вот такая богатая инфраструктура. В принципе если там организовать еще и собственное рабочее место, можно вообще не покидать пределы комплекса до тех пор, пока район не превратится из промзоны в какое-нибудь подобие Крылатского. Другой вопрос, что покупателю со средним уровнем дохода придется, в таком случае, подготовится к дополнительным расходам, никто пока не знает, будут ли учреждения типа садика и школы коммерческими или муниципальными, но все говорит о том, что эти  учреждения будут платными.

 

Ну а что же с самим жильем? Что здесь уже продается и по каким ценам? В прошлом году, когда «Сердце столицы» изучала моя предшественница, здесь предлагали лишь сьюты (маленькие жилые помещения типа гостиничных номеров) и апартаменты  в зданиях, которые формально не относятся к жилым, но жить в которых не только можно, но и довольно удобно. По сути апартаменты – это те же квартиры, но в них нельзя «прописаться», а можно лишь зарегистрироваться по месту жительства на 5 лет. Также здесь отличаются размеры коммунальных платежей и налога на недвижимость,  причем в большую сторону. 

 

Сьюты-студии – хороший вариант для молодых необремененных семьей людей, которым ни к чему лишние метры, а все необходимое для жизни должно быть организовано рационально и удобно. Сьют площадью около 34 кв. м обойдется его владельцу примерно в 8,5 млн. рублей. 

  

 

Но есть более просторные варианты, смотрим апартаменты: 

 

 

В 2015 году в продажу поступили и квартиры в  жилых корпусах. 

 

 

Сейчас открыты продажи в корпусах первой и второй очереди. Если посмотреть на картинку, то линия домов, расположенных у воды это как раз первая  (сдается в конце 2017 года) и вторая очередь (в конце 2018).  Ко второй также относится парочка корпусов  в глубине МФК.

 

Стоимость квартир в тех корпусах, которые будут сданы раньше, конечно же, гораздо выше. Поэтому мы познакомимся с минимальными ценами. 

 

Таблица 1. Стоимость квартир в Многофункциональном комплексе  «Сердце столицы»

 

Количество комнат	Метраж, кв. м	Цена, млн. рублей
Однокомнатные	От 50,6	От 12,520
Двухкомнатные	От 70,0	От 14,100
Трехкомнатные	От 82,4	От 15,0
Четырехкомнатные	От 118,0	От 28,5

 

Бросается в глаза, что между трех- и четырехкомнатными квартирами большой разрыв в  цене.  Это происходит по причине того, что в основном такие хоромы имеют оптимальные видовые характеристики. 

 

Интересным мне показался вариант с квартирами на первом этаже. Из-за особенностей рельефа получается, что со стороны двора такие квартиры будут находиться на высоте привычного первого этажа, а со стороны набережной – на уровне третьего-четвертого, с нежилыми помещениями под ними.  Конечно, на первом этаже жить далеко не каждый хочет, зато именно у этих квартир высота потолков достигает 4,3 метра. Уровень окна в данном случае будет немного выше – 1,2 метра от пола, зато высота проема – целых 3 метра. В таких квартирах вполне уместно задуматься об обустройстве второго уровня, под спальню или кабинет. 

 

Квартиры сдаются в свободной планировке, в большинстве случаев предусмотрено по два санузла и место для гардеробной.  

 

 

В этом году «ДОНСТРОЙ»  открыл огромный  шоу-рум, где можно и на макет посмотреть, и погулять по роскошно обустроенным моделям квартир, и пообщаться с менеджерами. 

 

Но для начала предлагаю познакомиться с проектом и шоу-румом на сайте застройщика, а уж потом обязательно тужа доедем.  Удовольствие гарантировано. 

 

 

Среди фотографий, выложенных  на сайте можно увидеть не только изображения макета и моделей квартир, но и фото детского уголка  и бара. То есть, развлечений во время экскурсии  хватит всем членам семьи. Но меня на Шелепихинскую набережную, 34 зовет не только бар,  но и профессиональный долг. 

 

На месте все оказалось таким же эффектным, как и на картинках с сайта.  Попав сюда, я сразу забыла все неприятности дороги.  В прошлом году моя коллега добиралась сюда долго и трудно, от Филевского парка. Я же решила подобраться к «Сердцу» с другой стороны, но тоже противоестественным путем – пешком от метро «Полежаевская». Не буду описывать подробности, просто скажу, что правильнее будет воспользоваться  автобусом №294 или жуткой  ржавой маршруткой под номером 442М, пунктом назначения у которой обозначен СИЗО. 

 

От автобусной остановки до шоу-рума доведут указатели. 

 

 

Итак, «Донстрой» есть «Донстрой». Все у них на высшем уровне:  и жилье, и цены, и сервис. С порога охранник заботливо передает меня в руки прекрасной девушки по имени Юлия.  Отмечу, что сотрудницы здесь не броские блондинки на шпильках, а очень приятные,  вежливые и компетентные девушки с  ненавязчивыми признаками благополучия во всей своей внешности.

 

Юлия уделяет мне довольно много времени и создает максимально комфортную обстановку: мы никуда не спешим, я отчетливо вижу уважение сотрудницы, мне все понятно, очень интересно, с некоторой периодичностью я получаю информацию, подогревающую интерес к проекту, но при этом  мне ничего не навязывается. Высший класс! 

 

Сначала девушка подводит меня к макету. 

 

 

Потом ведет на экскурсию по «квартирам». Тут можно и без компании менеджера прогуляться, набрать дизайнерских идей.

 

 

Как видно на фото и на планировках, в некоторых квартирах есть угловые окна, в других – количество окон может быть больше стандартного. Учитывая свободную планировку в таких вариантах можно продумать большее количество комнат. 

 

Квартиры передадут жильцам, разумеется, без отделки, с коммуникациями, доведенными до квартиры. 

 

Машиноместо в подземном паркинге обойдется не менее чем в 1,4 млн. рублей. А  услуги службы эксплуатации – около 75 рублей за кв. м. 

 

Земля, на которой идет строительство, находится в собственности ЗАО «Дон-Строй Инвест». Категория – земли населенных  пунктов, разрешенное использование – в том числе и размещение многоквартирных жилых домов. Полный список разрешенных объектов можно увидеть в проектной декларации, выложенной на сайте. Подрядчики проекта – компания  «Путеви» Ужице и «ПСП-ФАРМАН».

 

С покупателем «Донстрой» заключит договор долевого участия (ДДУ), который в соответствии с ФЗ -214 будет застрахован. Дополнительных денег с клиента не возьмут, однако обяжут заключить договор резервирования. При этом потребуется заплатить 1 млн. рублей. В случае  если, например, во время регистрации ДДУ, покупатель передумает и откажется от покупки, эти деньги достанутся застройщику.  А когда наступит время получать свидетельство о собственности, можно будет за 30 тыс. рублей воспользоваться услугой компании, которая возьмет на себя все бюрократические хлопоты.

 

В шоу-руме каждый день дежурит ипотечный менеджер, он проконсультирует по вопросам  кредитования. 

 

Для тех покупателей, что рассматривают проект в целях инвестиций, «Донстрой» предлагает такую услугу, как обратный выкуп. То есть, спустя 3 года после заключения договора, компания вернет покупателю его деньги плюс 13,5 %. Может быть, кому-то это покажется интересным. 

 

Наверное, читатель заметил, что в этот раз мы немного обошли стороной мнения форумчан. Но так как в основном они сводятся к таким:

 

«Да это же помойка! Промзона! Железная дорога! СИЗО! Третье Транспортное… Фу-фу-фу!»

 

Я решила сразу в тексте обрисовать объективную действительность и перспективы. 

Перед  тем, как делать выводы  о проекте, парочка реплик от авторов отзывов в сети о компании.

 

Что можно рассмотреть в качестве альтернативного варианта? 

 

Таблица 2. Сравнительный анализ стоимости квартир бизнес-класса в СЗАО, САО, ЗАО и ЮЗАО г. Москвы

 

Название ЖК	Расстояние от метро	Метраж, кв. м	Цена, млн. рублей	Срок сдачи
«Лица»	18 мин. пешком от ст. м. «Динамо»	От 48,0	От 15,0	4 квартал 2016 г.
«Wellton Park»	10 мин. транспортом от ст. м. «Октябрьское поле»	От 31	От 8,4	сдан
«Утесов»	15 мин. транспортом  от ст. м. «Полежаевская»	От 46	От 11,7	1 квартал 2016 г.

 

В первую очередь я бы посоветовала «Сердце столицы» тем, кто подыскивает  себе квартиру в целях инвестирования. Очевидно, что квадратные метры здесь будут дорожать и очень энергично. 

 

Молодой семье в качестве единственного жилья?  Не уверена.  Ближайшие года четыре придется где-то жить, хорошо если к тому времени окружение «Сердца Столицы» поменяется. А если нет? Сколько лет тут будут выводить промзону?  Комплекс, конечно, самодостаточный, но ведь и за его пределами захочется побывать: в поликлинику ребенка отвести али еще куда. А идти пешком с коляской (или без) по такой местности, какой она является сегодня, не очень комфортно. 

 

Но если средства позволяют, а в душе есть желание лет через десять перебраться на ПМЖ в престижное место рядом с водоемом и крупнейшим бизнес-центром, то однозначно вам сюда.