На текущем рынке первичного жилья сложилась парадоксальная ситуация - отдельные дома, жилые комплексы и целые микрорайоны появляются повсеместно, при этом разобраться во всем этом многообразии, дабы не совершить фатальную ошибку при решении столь важного вопроса, как приобретение квартиры, стало еще сложнее, чем во времена тотального дефицита. В решении этой проблемы, надеемся, вам поможет постоянная рубрика нашего портала - "Контрольная покупка". Все статьи написаны независимыми корреспондентами для портала "Все Новостройки" и не несут  в себе рекламного или антирекламного характера.

 

 

Комплекс апартаментов Avenue Apart завершает наш обзор объектов «бермудского треугольника» возводящихся возле телебашни. С точки зрения экологии, локация очень спорная, но со всех остальных – очень завидная. Престижность Петроградской стороны обусловлена одновременно: и её богатой историей, и близостью центра, и сформировавшимися здесь деловыми кварталами, и привлекательностью тихой, размеренной жизни старого района. Если же говорить конкретно об этом месте, то тут ещё и метро в пешей доступности, и набережную из окон видно. Не усомнюсь, что застройщики давно заглядывались на этот участок. Однако приступить к строительству мешали старый завод и стадион. Несколько лет назад их вдруг разрешили снести и сразу три серьёзные компании бросились реализовывать здесь свои проекты. Про два мы уже рассказывали, это ЖК «Европа Сити» от холдинга ЛСР.Недвижимость и ЖК Skandi Klubb от шведского концерна NCC. Теперь настал черёд «последнего из могикан» – Апарт-отеля Avenue Apart. Это совершенно другой формат предложения, ориентированный скорее на получение прибыли, нежели проживание. Однако интересен он будет всем, потому что в Петроградском районе строят очень мало, а продают очень дорого. Все новые комплексы принадлежат к категориям бизнес- или элит класса и стоимость квадратного метра в них поднимается намного выше границ разумного. А апартаменты, за счёт своего коммерческого статуса, традиционно должны стоить дешевле, чем квартиры в соседних новостройках – строить их проще, и нет инфраструктурной нагрузки. Так что сегодня нам предстоит выяснить, ради чего предлагают пожертвовать постоянной регистрацией, и не коснулась ли «чёрная метка» исторической принадлежности ценообразования единственных апартаментов в Петроградском районе.

 

Об Avenue Apart

 

 

Когда смотришь на сайт Avenue Apart, то понимаешь, что именно так и должно выглядеть представительство образцового апарт-отеля в сети. Ведь если вспомнить суть этого вида недвижимости, то это, прежде всего, – получение прибыли. Проживание в апартаментах – это, скорее, компромисс, нежели решение вопроса. Хотя, не стану спорить, некоторые застройщики строят гостиницы ориентированные именно на постоянных жильцов, потому что по каким-то нормам не получается возвести обычный дом. Однако минусы такой сделки очевидны: дорогое коммунальное обслуживание (в среднем выше на 20%, но зависит от управляющей компании), повышенные налоговые ставки (0.5% от кадастровой стоимости, вместо 0.1% для жилых помещений), возможность оформления только временной регистрации (в детский сад, например, попадёте последними). Выбирают апартаменты для жизни, и потому что они дешевле (в нашем случае это может стать как раз решающим фактором), однако, изначально – это объект для инвестиций. Так вот, застройщик помнит об этом и представляет Avenue Apart, как выгодное деловое предложение.

 

 

Итак, Avenue Apart – это 9-этажное здание, рассчитанное на 319 апартаментов. Говорят, будет ещё 10 этаж с пентхаусами и террасами, но их и в продажу не выведут – он не для всех, видимо. Конструктивно дом будет монолитным, с межквартирными стенами из кирпича, и межкомнатными из газобетона или гипсокартона. Фасад будет навесным – из терракотовых панелей, и с облицовкой из натурального камня. По задумке архитектора здание будет представлять собой гигантский куб с внутренним двором. Концепцию разрабатывало знаменитое бюро «Евгений Герасимов и партнёры». Из значимых моментов стоит отметить отсутствие балконов, но наличие увеличенных оконных проёмов – так что, нет худа без добра. В остальном – современный скандинавский стиль, ничего особенного: ни колонн, ни эркеров, ни статуй – так характерных для новоделов на Петроградской стороне.

 

Территория будет открытой, но с контролем доступа, во дворе разобьют цветочную клумбу, в холле организуют ресепшен – всё, как в лучших гостиницах. На нулевом этаже строят паркинг, правда, цена за место кусается – 1.5 миллиона рублей. Однако выбор у жильцов небольшой – во дворе парковаться нельзя, а в округе негде. Застройка здесь очень плотная, будущие комплексы смотрят друг другу окна в окна, хотя тут и без них не найти свободного местечка – в округе очень много бизнес-центров. Конечно, можно сказать, что вечером сотрудники разъедутся – это да, но на их место приедут ваши будущие многочисленные соседи. Так что с большой долей вероятности можно предположить, что с парковкой будут сложности.

 

 

В остальном, к Avenue Apart претензий нет. Он чертовски хорош. Видно, что над проектом работали профессионалы. Этот вывод напрашивается после одного только посещения сайта, где всё продумано, структурировано и информативно. Вы можете узнать едва ли не всё: производителей материалов, тарифы на коммунальное обслуживание, стоимость налогов, будущую прибыль, схемы взаимодействия управляющей компании с клиентом, варианты отделки квартир и холлов. Словом, всё, чтобы сразу же ответить на большинство вопросов.

 

Если короткой строкой, то в апартаментах будет полная отделка с меблировкой и кухней. В неё включены: кровать, шкаф-купе, стол, стулья, кондиционер, жалюзи и светильники. На кухне: варочная панель, посудомоечная машина, вытяжка, раковина, смеситель и 5 шкафов. На полу – ламинат, на потолке – навесная конструкция с встроенными лампами, на стенах – обои, в санузле – плитка и сантехника. Высота потолков – 2.75 м. В общем, полноценный гостиничный номер. Ещё в здании будет собственная газовая котельная, система диспетчеризации, сигнализации и видеонаблюдения. Будут и привычные для гостиничных комплексов службы по уборке, доставке и трансферу.

   

 

Окончание строительства всего этого великолепия намечено на 4 квартал 2015 года. На сайте можно посмотреть, что уже сделано. И, судя по тому, что уже идёт чистовая отделка со 2 по 6 этаж – дело близится к завершению. На сайте, вообще, можно посмотреть очень многое, я такую открытость застройщика встречаю, кажется, второй или третий раз за всю практику. Здесь есть даже договор с будущей управляющей компанией. О ней расскажу позже, пока же хочу поделиться с вами расчётами на обслуживание. К сожалению, бланк приведён с расчётами по нормам 2013 года, но, как потом сказала мне менеджер, можно прибавить процентов 10, и получится актуальная сумма на сегодняшний день.

   

 

Итак, из нового в вашем квитке появятся: 15 руб/кв.м. за круглосуточную службу портье и 9 руб. за охрану. Все остальные статьи: на очистку воды, замену грязных ковриков, видеонаблюдение и домофон, уже стали нормой для современного дома комфорт-класса, так что не удивляют. В сумме, без света, воды и тепла, получилось 80 рублей за квадратный метр. Сложно сказать какая сумма выйдет в итоге, но прикинуть можно. Недавно мы писали про апарт-отель «Салют» в Московском районе, который только-только заключил контракт на управление с этой же компанией «МТЛ», так вот по свежим нормативам они им выставили 80-100 рублей с квадратного метра. Сюда же стоит прибавить примерное потребление света, воды и отопления, увеличенные на 20%. 

 

Для сравнения, за небольшую студию в доме комфорт-класса я плачу около 2 тысяч рублей в месяц. За апартаменты аналогичной площади я заплатила бы 3.331 рубль. Я считала по 100 рублей за метр, плюс свет, вода и отопление. Единственное, что не получилось учесть – общедомовые коммунальные расходы. Непонятно как они считаются и потребляются в гостинице.   

 

Ну да ладно, мы уже слишком долго говорим о том, что будет, уже хочется поговорить о том, что есть. А есть цены и планировки.

 

Количество комнат	Стоимость	Площадь
1 к.кв.	27 – 36 кв.м.	от 4.9 – от 5.6 млн.руб.
2 к.кв.	46 – 64 кв.м.	от 7.2 – от 9.1 млн.руб.
3 к.кв.	73 кв.м.	от 10.4 до 11.7 млн.руб.

 

Свести цены в таблицу оказалось делом непростым. Дело в том, что стоимость квадратного метра сильно увеличивается по отношению к этажу. И выходит, что квартира бОльшей площади на 2 этаже стоит дешевле, чем маленькая, но на 9. Для понимания, я указала площади от и до, и стартовые цены на них.

 

Да, цена не порадовала, но может, хоть планировки приведут в восторг. Вот, например, однокомнатные квартиры. Хотя, на самом деле студии, есть в трёх вариантах. Первый – классический. Абсолютно без придумок, мы таких квартир видели миллион. Отличает её только ванная и два окна – это, действительно, редкость. Во втором случае, к традиционной планировке добавляется гардеробная, что делает этот вариант ещё более привлекательным. Третий вариант сделан совсем иначе. Проектировщики выделили место под спальню, сделали 4 окна, и сохранили все прежние «бонусы». Похоже, что первые апартаменты конструировали для дохода, а последний «для жизни».

 

 

Двухкомнатных квартир оказалось больше всего. И из них можно выделить 4 типовых варианта. Признаюсь, все они показались мне очень странными. За исключением самой маленькой, 46-метровой двушки. С понятной 11-метровой кухней и большой гостиной. 

 

У неё много окон, она будет очень светлой, есть гардеробная и ванная. Для полного счастья можно было бы коридор сделать поменьше, но это уже мелочи по сравнению с остальными вариантами.

 

Не мудрствуя лукаво, застройщик просто разделил здесь всю площадь пополам. И непонятно зачем образовались 20-метровые кухни и 20-метровые спальни. Где-то прихожие получились даже больше, где-то исчезли, вообще. На мой вкус, странные, очень странные решения. 

 

 

Трёхкомнатную квартиру явно рисовали те же мастера. Про прихожую опять забыли, про гостиную в последний момент вспомнили, поэтому она у нас теперь напротив санузла и прямо на входе, зато сделали рабочий уголок и большие спальни.

 

 

Однако нельзя сказать, что планировки не удались. На форумах многие их хвалят. 

 

Про застройщика

 

 

Группа компаний «Бестъ» была основана в 1997 году. В её структуру вошли несколько организаций занимающихся: инвестициями, девелопментом, брокерскими услугами и управлением недвижимостью. 

 

Портфолио компании, действительно, впечатляет: БЦ «Гранат», БЦ «Мидель», БЦ «Таймс», БЦ «Желтый угол», БЦ «Авеню», БЦ Marwell, фитнес центр и ЖК Omega-House. За некоторые объекты «Бестъ» даже удостоили премий на профильных конкурсах. Офис организации находится в собственном деловом центре на Аптекарской набережной, за которым как раз и строится Avenue Apart, так что совместим приятное с полезным – пообщаемся с застройщиком и посмотрим на объект.

 

В офисе группы компаний «Бестъ» и на объекте

 

 

Отдел продаж работает с 9 до 21 по будням и с 10 до 19 часов в субботу. По вторникам и четвергам проводят экскурсии по стройке. Мне было неудобно ни в один из этих дней, но на стройку очень хотелось. На удивление, менеджеры пошли на встречу и назначили мне встречу в желаемое время. С этого и началось наше приятное знакомство. 

 

Продолжилось оно уже в офисе, где к намеченному часу меня ждал сотрудник отдела продаж. Сразу стало понятно, что девушка владеет вопросом, и, внимательно выслушав, стала предлагать подходящие варианты, попутно представляя комплекс в целом. Многое я вам уже рассказала, но кое-что ещё осталось. Например, что после сдачи комплекса, в 1 квартале 2016 года – ключи будут выдавать ещё в течение года. Я до конца не поняла, почему так долго, но менеджер сказала, что это будет связано с приёмом отделки – вдруг вам не понравится и придётся переделывать. Только всё равно не ясно, что ж так долго-то. 

 

 

Последующей эксплуатацией здания будет заниматься одно из подразделений застройщика – компания МТЛ. Она работает с 2004 года и имеет богатый и разносторонний опыт управления, как коммерческой, так и жилой недвижимостью. Помимо всех объектов «Беста», она управляет комплексами других застройщиков. Люди компанию хвалят, от услуг не отказываются, так что ничто не предвещает беды. Приблизительные тарифы  на обслуживание апартаментов я вам озвучила, но не сказала про паркинг. По тарифам 2013 года – компания насчитала 82 рубля за квадратный метр, то есть даже дороже, чем за жилое помещение. Итоговую сумму менеджер мне назвать затруднилась, но сказала, что это будет как в среднем по району, порядка 2.5 тысяч рублей. Зато туда лифт будет спускаться – добавила она.

   

 

Если вы планируете приобретать апартаменты для привлечения дохода, то имейте в виду, что почти треть от него будет уходить на налоги, комиссии агентству и членские взносы. (13%+10%+N). Таким образом, собственник 30-метровых апартаментов, при 100 % загрузке, будет получать на руки 52 тысячи рублей. Я выразила некий скепсис, что компании удастся сдавать апартаменты за 72 тысячи в месяц, но менеджер уверила, что цифры выведены на основе исследований и большого опыта компании. Ну, посмотрим. В любом случае собственник всегда может разорвать контракт и заниматься этим самостоятельно.

 

 

Ещё я узнала, что треть апартаментов выкуплена собственниками для постоянного проживания. Их не смущает гостиничный формат, 40 номеров на этаже и частая смена соседей. Менеджер сказала, пусть и меня не смущает, потому что звукоизоляция в Avenue Apart сделана даже лучше, чем в жилых комплексах. 

     

 

Что же касается приобретения, то тут, не в пример другим, всё очень просто. «Бестъ» продаёт апартаменты по 214–ФЗ и, как-то умудрился аккредитовать их аж в 5 банках: Балтике, СНП, Delta Credit, Татфондбанке и Ак Барсе. Я очень удивилась, потому что в последнее время все продавцы апартаментов уверяли меня, что такие ипотечные программы с Нового Года отменены. Не хотите кредит – можно взять беспроцентную рассрочку до конца 2015 года. На стоимость жилья это никак не повлияет, но в качестве первого взноса просят от 50%. Деньги принимают на расчётный счёт по расписке из УФРС. Никаких дополнительных взносов нет, но есть один нюанс. В стоимость квартиры уже включена кухня, которая является её неотъемлимой частью, но включить в ДДУ мебель нельзя, поэтому оплачивать её придётся отдельно и сразу. Сумма составляет 200 тысяч рублей.

 

Со всеми договорами можно беспрепятственно ознакомиться. Мне, например, тут же выслали их на почту. Ничего криминального я не нашла, обычный ДДУ, единственный момент – при подписании акта приёма-передачи нужно сразу заплатить по 1000 рублей с каждого квадратного метра в счёт будущих коммунальных услуг. Ах да, расторжение договора без вины застройщика обойдётся в 20% неустойки. Дороговато, а в остальном, всё традиционно.

   

 

Продолжился наш разговор на стройке. Меня до сих пор не перестаёт волновать близость телебашни, хотя уже двое менеджеров с предыдущих объектов, уверяли меня, что это абсолютно безопасно. Говорили, что она работает по «зонтичному» принципу, и чем ближе ты к ней находишься, тем меньше излучение. Говорили, что проводили независимые замеры и они в пределах допустимых. Нынешний менеджер говорит, что сегодня волны от башни значительно меньше, чем были когда-то и опасности она не представляет. В то же время, когда мы писали о соседнем жилом комплексе, то один из дольщиков писал, что звонил в Роспотребнадзор, узнать что они думают по этому поводу. Так вот они ответили, что замеры надо проводить после того, как все коммуникации будут проведены, иначе данные будут недостоверными. В целом же, если значения уложатся в норму бояться такого соседства не стоит.

   

 

За этой беседой мы прошли несколько этажей и заглянули в парочку квартир. Работы идут полным ходом, на стройплощадке очень много техники и людей. Сейчас заняты придомовой территорией и отделкой помещений. С поставщиками мебели ещё не определились, в шоурумах представлено несколько образцов, и менеджеры спрашивают какие нравятся больше. Выберут по количеству голосов, но состав и два варианта цвета уже останутся неизменными. Мне стройплощадка понравилась, всё выглядит качественно, добротно и аккуратно. Квартиры можно посмотреть и готовые, и в ходе ремонта.

 

 

В целом, об Avenue Apart сложилось очень хорошее впечатление, но везде есть свои нюансы. Если выбирать его для жизни, то стоит учитывать, что именно в этой части острова слабо развита социальная и коммерческая инфраструктура, потому что раньше здесь располагались НИИ и промышленные предприятия. Все ближайшие детские сады, школы, больницы и магазины располагаются по дороге к станции метро Петроградская, идти до которой минут 15-20. И, напомню, что по временной регистрации вам не могут отказать в приёме ребёнка, но при этом приоритетно сначала будут принимать «коренных». 

     

 

Касательно транспортной доступности тоже есть нюансы. С одной стороны до центра рукой подать, можно даже пешком дойти. Рядом есть набережная, по которой, вообще, доедешь хоть куда. И общественный транспорт ходит тут хорошо. С другой – в час-пик здесь собираются многочасовые пробки, потому что Каменноостровский проспект и проспект Медиков являются важнейшими дорожными артериями. Пару километров можно ехать час и это, конечно, очень огорчает.

 

Конкуренты

 

Название	Застройщик	Срок сдачи	Площадь	Отделка	Стоимость
Европа Сити	Возрождение Санкт-Петербурга	4 кв. 2015 г.	42 кв.м.	С отделкой	6.7 млн.р.
Riverside	Setl City	4 кв.2015 г.	43 кв.м.	Предчистовая	8 млн.р.
Skandi Kluub	NCC	2 кв. 2016 г.	43 кв.м.	С отделкой	6.4 млн.р.
Avenue Apart	БестЪ	4 кв.2015 г.	46 кв.м.	С отделкой и мебелью	7.2 млн.р.

 

 

ЖК Европа Сити строится напротив. Состоит из 17 корпусов собранных из железобетонных панелей. Вопреки стереотипам, что в таких домах холодно и шумно, они получаются такого же качества, что и обычные монолитные здания. По крайней мере, так говорит застройщик, а ему вторят довольные дольщики. Комплекс уже частично сдан и заселён, а полное завершение работ планируется в 2018 году. В квартирном фонде остались квартиры от 1 до 3 комнат, площадью от 40 до 95 кв.м.

 

 

МФК «Riverside» находится по другую сторону набережной и принадлежит уже Приморскому району, а не Петроградскому. Жаль только, что на цене это отразилось обратным образом – в нашем списке квартиры здесь оказались самыми дорогими. Однако и комплекс хорош. Он включает в себя 6 жилых домов развёрнутых к набережной, бизнес-центр и гостиницу. Площадь квартир доходит до 167 квадратов, в их числе есть и предложения с террасами. В пешей доступности есть метро «Чёрная речка».

  

 

А вот ЖК Skandi Kluub, который год назад стоил дороже обоих этих комплексов, внезапно перестал расти в цене и, каким-то чудом, оказался вдруг самым дешёвым. Это удивляет, потому что строит его мощная, шведская и очень дорогая контора, которая возводит свои дома по современным, «зелёным» технологиям. Кроме этого, каждый комплекс они стараются сделать особенным. Здесь, например, на крыше будут зимние сады и мастерские, во дворе – теннисные корты и велопарковки, а в парадной – зона обмена книгами. Вот он, настоящий европейский подход. В состав комплекса войдут 7 корпусов, первые начнут сдавать уже в 2016 году, последние – в 2018. На выбор есть квартиры от 40 до 93 квадратных метров.

 

Резюме

 

 

На форумах я встретила одно очень меткое высказывание, с которым я полностью солидарна:

 

На сегодняшний день это, действительно, так. За полгода до сдачи апартаментов цены на них так высоки, что рассматривать вариант «от безденежья» не имеет никакого смысла. Для инвестиций уже тоже дороговато, но зато и риски минимальные. В остальном, комплекс производит очень хорошее впечатление. Застройщик явно силён, умён и профессионален.

 

Специально для портала "Все новостройки"