На текущем рынке первичного жилья сложилась парадоксальная ситуация - отдельные дома, жилые комплексы и целые микрорайоны появляются повсеместно, при этом разобраться во всем этом многообразии, дабы не совершить фатальную ошибку при решении столь важного вопроса, как приобретение квартиры, стало еще сложнее, чем во времена тотального дефицита. В решении этой проблемы, надеемся, вам поможет постоянная рубрика нашего портала - "Контрольная покупка". Все статьи написаны независимыми корреспондентами для портала "Все Новостройки" и не несут  в себе рекламного или антирекламного характера.

 

 

Северный, Молжаниновский, Куркино – до сих пор эти районы столицы с трудом вписываются в  представление москвича об административно-территориальной характеристике города. Но, как оказалось, присоединение этих населенных пунктов когда-то стало для столицы своеобразной разминкой перед тем, как сделать столь впечатляющую растяжку в 2012 году. И теперь, как бы странно это ни звучало, но вышеупомянутые районы называют «старой Москвой».  

 

Может быть, кому-то из жителей Северного или Куркино это даже ласкает слух или радует взор, но не отразился ли такой статус  на цене недвижимости? И как теперь здесь обстоят дела с новостройками, когда покупательский интерес постоянно стимулируется разнообразными предложениями на юге и юго-западе столицы? Да и земли под застройку в этих «старых» районах заметно меньше. 

 

Как показывает Группа Компаний «Мортон», в Северном еще есть места для возведения новых жилых объектов, и к середине 2017 года она собирается  построить здесь жилой комплекс с не шибко оригинальным названием – микрорайон «Северный». 

 

Строительство ведется в 1,5 км от МКАД по Дмитровскому шоссе, на участке более 11 Га. От трассы комплекс отделен поселком таунхаусов и, кроме того, близость шоссе компенсируется наличием Хлебниковского лесопарка. Микрорайон явит собой ансамбль из монолитных жилых корпусов с вентилируемыми фасадами. Высота многосекционных  домов, построенных по индивидуальному проекту, составит  от 8 до 16 этажей.  Подземный паркинг рассчитан только на 90 машин, а остальные найдут себе место на одной из автостоянок. По части инфраструктуры застройщик обеспечит  микрорайон  двумя детскими садами, школой на 825 мест, многофункциональным центром и физкультурно-оздоровительным клубом с бассейном. Кроме как о теле, в «Северном» жильцы смогут позаботиться и о душе: на территории будет расположен православный храм. А еще в местном бизнес-парке, который также планирует возвести «Мортон»,  для кого-то найдется шикарная возможность  подобрать себе новое  место работы, либо можно разместить собственную контору в шаге от дома. 

 

Что касается сроков – микрорайон строится в несколько этапов, и первый из них будет готов ко 2-му кварталу 2017 года. Сюда войдут  корпуса 7 и 8, а также детский сад. Чуть позже, в 4 квартале того же года, будет сдан 9 корпус (самый дальний  от Дмитровского шоссе). А вот ближе к середине 2018 года возведут еще четыре жилых дома с садиком. Но эти корпуса уже будут расположены рядом с автотрассой. Последним этапом станет возведение (в 3 квартале 2018 года) школы и прочих элементов инфраструктуры, о которых говорилось выше. Однако родителям школьников не стоит в этой связи пересматривать свое решение о покупке квартиры в этом месте: через дорогу находится новый жилой массив, где на первое время наверняка можно будет подобрать учебное заведение. С поликлиниками в районе пока не густо, а вот любителям шопинга не стоит беспокоиться о нехватке магазинов, в округе найдется не только супер-, но и гипермаркет, а также  ТРЦ «Рио».  

 

 

На сегодняшний день продажи ведутся лишь в двух корпусах. Корпус 7 представляет собой  здание переменной этажности  (до 14 этажей), состоящее из девяти секций.  Восьмой корпус такой же, но в нем уже 11 секций. Застройщик относит свои творения к домам повышенной комфортности.  Здесь нам предлагаются 1-2-3-хкомнатные  квартиры площадью от 30,8 до 88.2 кв. м.  Так как стадия строительства пока еще ранняя, стоимость квартир можно назвать умеренной.

 

Таблица 1. Стоимость квартир в микрорайоне «Северный»

 

Количество комнат	Метраж, кв. м	Цена, млн. рублей
Однокомнатные	От 30,8	От 3,288
Двухкомнатные	От 66,7	От 5,785
Трехкомнатные	От 74,1	От 6,743

 

Сразу надо отметить, что метраж однокомнатных квартир в 30,8 кв. м относится к студиям, которые застройщик почему-то не выделяет в отдельную категорию. Это  можно опредделить лишь познакомившись с планировками. Полноценные однокомнатные квартиры здесь имеют площади от 39 кв. м.

 

 

Квартиры сдаются без отделки. Но в составе ГК «Мортон» входит организация «Мортон Комфорт», которая за отдельную плату предоставит и дизайнеров, и бригаду мастеров. И все это по цене от 2795 руб. за квадрат. Если потребуется, чтобы еще и материалы свои принесли, то получится от 4292 руб. за кв. метр.  Может быть, такой вариант окажется более рациональным, потому как материал здесь закупается все-таки оптом, да и сроки небольшие – от 30 до 70 дней.

 

Корпуса 7, 8 и 9 (последний пока не продается) имеют форму угловатой буквы «С», поэтому планировки здесь есть как стандартные, так и  с особенностями. 

 

 

Во всех квартирах роскошные по своей площади кухни – 12-20 кв. м. Такой подарок архитекторов может запросто поспособствовать тому, чтобы в двухкомнатной квартире, например, сделать кухню-гостиную и две полноценные спальни. 

 

 

Все разнообразие планировок можно увидеть на сайте  проекта, в разделе планировки. 

 

У микрорайона нет самостоятельного сайта,  вся информация размещена в разделах ресурса всей ГК «Мортон». Но там все достаточно удобно структурировано, поэтому  потонуть в этом обилие проектов (а всего их 38) просто невозможно. Причем, если нет привязки к конкретному населенному пункту, то, удобно будет задать необходимые параметры, например, небольшую стоимость при хорошем метраже, и посмотреть, что еще есть интересного у «Мортона» на территории Старой, Новой Москвы и в области. 

Но как мне кажется, здесь, в мркн. «Северный» весьма заманчивые расценки, поэтому не будем пока отвлекаться на альтернативные варианты, а посмотрим, какие подводные камни могут оказаться именно здесь. 

 

Традиционно в этих целях мы обращаемся к сведениям, содержащимся в интернете. 

В первую очередь обращаю внимание на обсуждение экологической составляющей. Здесь говорят о том, что район в целом очень неплох, мол, нет крупных производств, свалок, зато рядом лес. Но, тут же находятся мнения о близости кладбища, что вносит некоторое сметение. Также форумчане высказываются о близости логистического центра, где денно и нощно будут сновать фуры.  

 

Насколько автору позволяет судить собственное знание района, свалки непосредственно под окнами нет. Но на Лихачевском проспекте, что ведет в Долгопрудный,  расположен довольно крупный полигон. Уж не знаю, работает эта свалка или нет, но она там она была и пока остается. 

 

Беспокоит будущих жильцов и размер коммунальных платежей. Кто-то высказался, что застройщик «любит мутить с котельной», якобы, накручивая лишние показатели. Вот уж не знаю, откуда такие сведения, но если куплю здесь  квартиру, обязательно уделю внимание этому вопросу.  

 

Здесь же говорят о большом  размере «коммуналки» других объектов «Мортона». Однако речь идет о подмосковных ЖК где, как известно, несколько иные тарифы. Тем не менее, обитатели форумов уже сейчас обсуждают способы смены управляющей компании, которую им в будущем определит  застройщик. Также на одном из тематических сайтов ругают качество водопроводной воды. 

 

Не оставили без внимания и транспортный вопрос. Опасаются пробок в сторону МКАД,  ожидают открытия трех станций метро (все они, правда, в пределах кольца) и возлагают  большие надежды на строительство транспортно-пересадочного узла. 

 

А еще здесь кто-то сетует на то, что на сайте застройщика не открывается проектная декларация.  Кстати, и у меня она не открылась. Оказывается, этой декларации просто нет, точнее не было в июле 2015. Как сообщил другой участник беседы, у застройщика пока не подписан весь пакет документов. По этой же причине продажи велись не по ДДУ, а по договору  ЖСК (жилищно-строительный кооператив). 

 

Об этом же сказал и менеджер офиса продаж, когда я прибыла на место действия. В нескольких остановках от микрорайона расположена железнодорожная станция, но я предпочла добираться от станции метро «Алтуфьево». Со стороны шоссе, за таунхаусами, видна  строительная техника, но сам офис продаж находится рядом с трассой. Место обозначено баннерами,  флагами «Мортона» и надувным человечком, исполняющим странный танец. 

 

 

Отсюда сотрудник отдела продаж  на корпоративном микроавтобусе возит своих клиентов на экскурсию. На стройплощадку, конечно же, пока попасть нельзя, зато можно полюбоваться этапами  зарождения микрорайона, а заодно и его окружением. 

 

С северо-восточной и восточной стороны раскинулись лес  и коттеджный поселок. 

 

 

Промежуток между будущим микрорайоном и шоссе занимает, а заодно и украшает, очень симпатичный  и уже обжитой поселок таунхаусов. Что касается социальной инфраструктуры у соседа, то ее здесь особо и нет. То есть следует предположить, что «Северный» примет к себе местных малышей и школьников. 

  

 

А по другую сторону трассы – многоэтажная застройка. 

 

Как говорилось выше, на сегодняшний день реализуются корпуса 7 и 8. Оба этих корпуса  сейчас имеют высоту  4-5 этажей, но работа здесь кипит. 

 

 

Приятно, что на территории сохраняют старые деревья. 

 

 

В офисе менеджер поведал о том, что договор долевого участия (ДДУ, ФЗ-214) можно будет заключить примерно через  год, то есть в середине 2016 года. Ну а пока желающие  купить тут жилье довольствуются договором паенакопления, то есть участием в ЖСК. В будущем, при переходе на ДДУ потребуется заплатить 15 тыс. рублей и еще 3,5 тыс. рублей  за  оформление права собственности. А в настоящем – 2,5% от стоимости за услуги подбора.  

 

Не так давно проект получил аккредитацию банка «ВТБ24»  и теперь можно рассчитывать на ипотечное кредитование. Есть возможность получить и рассрочку на срок до 18 месяцев, но здесь процент может превысить банковский – от 12 до 24. 

 

Продолжая разговор о цифрах, добавлю, что в июле можно было получить пятипроцентную скидку от «Мортон Комфорт»  на отделочные работы.  На ремонт тоже можно получить кредит под 18-19 процентов. В этом случае поможет банк «Зенит» и «Кредит Европа Банк». Однако у меня сложилось впечатление, что проект этот в большей степени интересен лицам, желающим вложить деньги в покупку квартиры в «Северном». Это прослеживается на форумах, да и менеджер обмолвился о том, что к моменту сдачи корпусов, квартиры в них подорожают не менее чем на пару миллионов.  

Для того чтобы лишний раз убедиться в инвестиционной привлекательности проекта, посмотрим, на цены похожих проектов. В р-не Северный, да и в других «замкадных» районах  столицы вариантов для сравнения практически нет. Поэтому  мы  возьмем предложения Новой Москвы, но так, чтобы не далее 3 км от МКАД.

 

Таблица 2. Сравнительный анализ  стоимости квартир на территории НАО г. Москвы

 

Название ЖК	Метраж, кв. м.	Цена, млн. рублей	Срок сдачи
«Испанские кварталы»	От 36	От 3,5	4 квартал 2017 года
«Новая звезда»	От 21,5	От 3,2	3 квартал 2015 года
«Легенда № 18»	От 24,3	От  3,3	1 квартал 2016 года
«Северный»	От 30,8	От  3,3	2 квартал 2017 года

 

Цены приведенных примеров привлекательны, но не забудем посмотреть на метраж. Выходит, что в «Северном» покупать  квартиру выгоднее. И инвесторам, и  молодым семьям с небольшим пока бюджетом  этот вариант покажется интересным, если, конечно, как первых, так и вторых не смутит полигон, о котором почему-то не говорят на форумах. Инвесторы задумаются о ликвидности, молодые – о здоровье детей. Но вполне возможно, что я несколько преувеличиваю.  С заботой о детях и собственном здоровье, стоит также  предварительно узнать о качестве местной воды. 

 

Не очень просто решиться на покупку, не имея представления о содержании проектной документации. Но будем надеяться, что декларация появится уже совсем скоро.  Подозреваю, что цена в «Северном»  является гуманной отчасти и потому,  что с ЖСК покупатель не очень любит связываться. Здесь всегда существует определенный риск. Поэтому остается уповать лишь на габариты, опыт и репутацию застройщика.