На текущем рынке первичного жилья сложилась парадоксальная ситуация - отдельные дома, жилые комплексы и целые микрорайоны появляются повсеместно, при этом разобраться во всем этом многообразии, дабы не совершить фатальную ошибку при решении столь важного вопроса, как приобретение квартиры, стало еще сложнее, чем во времена тотального дефицита. В решении этой проблемы, надеемся, вам поможет постоянная рубрика нашего портала - "Контрольная покупка". Все статьи написаны независимыми корреспондентами для портала "Все Новостройки" и не несут  в себе рекламного или антирекламного характера.

 

Еще совсем недавно, выбирая жилье в новостройке, покупатель ориентировался лишь на стоимость, место и уровень комфорта предложенные застройщиком. И первый фактор, конечно же, напрямую зависел от остальных. Сегодня можно отчетливо увидеть тенденцию к тому, что  материальный и имущественный уровень покупателя не является определяющим. Никто, конечно же, даром ничего не предлагает, однако для современного покупателя открываются новые возможности. А разнообразие и сегментация предложений на рынке  позволяют ему найти что-то «свое», особенное.  К примеру, у хоккеистов и просто поклонников этого вида спорта сегодня есть возможность поселиться рядом с ледовым дворцом, по соседству с единомышленниками, жить и воспитывать детей в спортивной среде. При этом месторасположение спортивно-развлекательного квартала «Парк Легенд» привлечет тех, кто тянется к историческому центру столицы, а стоимость позволит пересмотреть свои возможности тем покупателям, которые  ранее не рассматривали покупку квадратных метров в объектах бизнес-класса.  

 

Квартал будет возведен на участке около 25 Га, на территории промзоны «ЗиЛ», в шаговой доступности от станции метро «Автозаводская». Кроме  уже существующего ледового дворца, где в этом году будет проведен Чемпионат мира по хоккею, будущим жильцам будет доступен комплекс водного спорта с бассейнами, фитнес-центром, гимнастическим залом, зоной Spa и соляной пещерой, а также олимпийский центр синхронного плавания. Кроме спортивных объектов здесь разместится деловой центр с гостиницей и торговой зоной. Социальная инфраструктура будет включать школы, детские сады, детскую спортивную школу и городскую поликлинику.  В квартале появятся также различные кафе и рестораны, а для детей оборудуют тематический парк развлечений мирового уровня. Вдоль набережной планируется организовать парковую зону шириной 40 метров, а на одной из набережных построить современный яхт-клуб.  В рамках проекта перепланировки производственной зоны «ЗиЛ» планируется построить транспортно-пересадочный узел, который обеспечит пересадку с МК МЖД на наземный городской транспорт. 

 

В квартале «Парк Легенд» нашему вниманию представлены не привычные квартиры, а апартаменты. Причем часть из них имеет перспективу перевода в жилой фонд. Что интересно, такие апартаменты находятся в одном здании с теми, которые перспективы перевода не имеют. А дело тут только лишь в том, что «бесперспективные» выходят окнами на север, а  вторые – на юг. То есть, первым просто не хватает солнечного света для того, чтобы считаться жилыми помещениями. Конечно же, этот нюанс отражается и на их стоимости. Покупатель, для которого инсоляция не столь принципиальна, а также не важна так называемая прописка и возможность получения налогового вычета, может значительно сэкономить при покупке, потому как стоимость таких апартаментов начинается от  5,2 млн. рублей.  Конечно же, здесь будет иная налоговая нагрузка, собственнику придется раз в год раскошеливаться на несколько бОльшую сумму, чем  обладателю квартиры. Но несложные расчеты покажут, что сэкономленные при покупке средства,  налоги «съедят»  лишь через многие годы. Здесь сразу следует уточнить, что данные апартаменты относятся к гостиничному типу и облагаются налогом по ставке 0,5%. Для справки: к апартаментам, которым посчастливилось появиться на свет в многофункциональных комплексах, применяется драконовская ставка в 2%. То есть покупателям апарт-квартала «Парк Легенд» несказанно повезло. 

 

Комплекс состоит из четырех корпусов с апартаментами и четырех корпусов с офисами, объединенных стилобатом, в котором разместятся коммерческие помещения, а также пятиуровневый паркинг. Жилая часть начинается с седьмого этажа.  Высота корпусов – 15 этажей, но благодаря тому, что высота каждого составляет 3,3 метра, верхний этаж окажется на высоте 18-19 этажа обычного дома. Технология строительства – монолитная. Наружные стены выполнены из ячеистых блоков с утеплителем, фасад – вентилируемый. К особенностям архитектуры, кроме стилобата,  отнесем панорамные окна и витражное остекление лоджий.

 

На каждом этажа запроектировано по 14-18 апартаментов, но учитывая небольшое количество этажей, можно предположить, что трех лифтов здесь будет достаточно. 

На сегодняшний день открыты продажи недвижимости в корпусах 5 и 6, которые будут сданы в эксплуатацию в ноябре-декабре 2016 года. Здесь мы видим одно-,  двух-  и трехкомнатные апартаменты, планировки которых максимально приближены к обычным квартирам. Есть в них и лоджии, которыми зачастую пренебрегают архитекторы подобных объектов.  

 

Корпус  5

 

Корпус  6 

Однокомнатные апартаменты незначительно отличаются друг от друга своими габаритами. Принципиальной разницы в планировке тоже нет. 

 

Двухкомнатные апартаменты  – самые обыкновенные «распашонки», а в пятом корпусе есть еще и угловые варианты. Правда, на момент написания сего обзора, угловых в наличии не осталось. Но в корпусах 7.1 и 7.2  они тоже будут представлены.

 

 

Трехкомнатные апартаменты есть только в 6 корпусе и представлены они в единственном варианте. 

 

Таблица 1. Стоимость апартаментов в СРК «Парк Легенд»

 

Количество комнат	Метраж, кв. м.	Цена, млн. рублей
Однокомнатные	От 37,4	От 5,2
Двухкомнатные	От 56,9	От 7,1
Трехкомнатные	85,3	От 11,9

 

Апартаменты, обращенные окнами на южную сторону, окажутся дороже  тех, что смотрят на север (почему,  я объяснила ранее).  Например, однокомнатные площадью 44 кв. метра, обращенные окнами на север стоят 5,704 млн. рублей, а такие же апартаменты, но на южной стороне,  обойдутся в 6,386 миллиона.

 

Отправляясь на поиски комплекса «Парк Легенд» в Интернете, необходимо учитывать, что в Сети  есть три  странички, описывающие  объект. Самым удобным вариантом станет https://park-legends.ru/. Дугой ресурс – https://parklegends.ru – в большей части посвящен спортивной составляющей Проекта, а третий – парк-ленегд.рф –  упрощенная версия, так называемый одностраничник.  Но даже наиболее  удобный сайт  нельзя назвать совершенством, прежде всего, потому что здесь нет раздела с документами. Но это уже отдельная история.  

 

В офисе продаж я узнала о том, что апартаменты в комплексе «Парк Легенд» реализуются  через  Закрытый паевой инвестиционный фонд, а в таком случае пакет документов не содержит Проектной Декларации, которую обычно публикуют застройщики, работающие по системе ДДУ (214-ФЗ). Всё, что сейчас доступно взору покупателя – это ГПЗУ (градостроительный план земельного участка). Его можно запросить в офисе продаж.  Не так давно, кстати, Компанией был получен новый ГПЗУ, где появился пункт «многоэтажная жилая застройка» – это к слову о перспективе перевода части апартаментов в жилой фонд. 

 

Застройщиком проекта  является Группа Компаний ТЭН, работающая на ниве строительства с 1994 года. За эти годы ею было реализовано около 1 млн. квадратных метров торговых и офисных объектов. В их числе микрорайон  с апартаментами «126 квартал»,  бизнес-парк «Авиа-Плаза», ТРК «Город» в Лефортово и на Рязанском проспекте и, собственно, ВТБ Ледовый Дворец, расположенный рядом с комплексом апартаментов. 

 

Отправляясь на место будущего комплекса, лучше выбирать солнечный день. Потому что пасмурная погода подчеркнет недостатки района, который сегодня выглядит совсем серо.  Конечно, к моменту реализации всех этапов проекта реорганизации производственной зоны  «ЗиЛа» район станет гораздо более живописным, ну а пока мы видим то, что видим.

 

Дорога от станции метро «Автозаводская» до будущего комплекса займет 7-8 минут. Выйдя из метро, поворачиваем налево и идем до эстакады.  

 

Переходим по пешеходному мосту. 

 

С  моста открывается шикарный  вид на третье транспортное кольцо. 

 

ФОК «Торпедо» скоро совсем затеряется среди новых спортивных гигантов. 

 

Кругом сплошь индустриальный  пейзаж и  ТЭЦ–9 – один из его элементов.

 

Чтобы выйти к Ледовому Дворцу, нужно пройти вдоль зеленого забора.

 

Вход в офис продаж находится под  самой дальней лестницей. 

 

С менеджером по имени Глеб я познакомилась еще по телефону.  Сотрудник мне понравился тем, что не был назойлив и показал себя при этом компетентным специалистом. Взаимодействовать с ним оказалось весьма комфортно. В первую очередь Глеб познакомил меня с макетом будущего Комплекса.

 

Корпуса справа – комплекс апартаментов, слева – офисы. 

 

Офисные здания связаны с ледовым дворцом переходом. Видимо, для того чтобы хоккеисты могли проходить здесь, минуя улицу. 

 

Меня впечатлило терпение сотрудника, когда он в десятый раз объяснял мне, как будет происходить покупка апартаментов. Дело в том, что Договор Купли-Продажи будущего (!) объекта недвижимого имущества оказался для меня полной неожиданностью и экзотикой. Ранее я нигде не сталкивалась с таким явлением, поэтому могла лишь хлопать глазами и задавать вопросы. Такой вид отношений регулируется Гражданским Кодексом, в частности статьей 455 ГК РФ, во втором пункте которой говорится, что «Договор может быть заключен на куплю-продажу товара, имеющегося в наличии у продавца в момент заключения договора, а также товара, который будет создан или приобретен продавцом в будущем, если иное не установлено законом или не вытекает из  характера товара».

 

Схема покупки следующая. Между покупателем и ООО УК «ТЭН – Девелопмент» Д.У. Закрытым паевым инвестиционным фондом недвижимости «Актив-ПремьерТраст» заключается Договор купли-продажи будущего объекта, и покупатель производит оплату. В данном случае Договор не подлежит государственной регистрации и действует с момента его подписания сторонами. После постановки объекта недвижимости на кадастровый учет и государственной регистрации права собственности продавца на объект и исполнения покупателем своих обязательств, произойдет переход права собственности к покупателю. Этот переход, безусловно, также будет засвидетельствован в регистрационной палате. 

Как правило, в случаях, когда Застройщик не работает по 214-ФЗ,  с покупателем строящегося объекта недвижимости заключается Предварительный Договор Купли-Продажи (ПДКП), нормы которого содержатся в статье 429 ГК РФ.  А описанная выше схема, так уж сложилось,  не имеет широкого применения в российском гражданском обороте.

Шаблон Договора мне предоставили в офисе продаж. На что я обратила внимание? Только открыв Договор  (п.5.6), я узнала, что будущее Здание является не новым строительством, а  реконструкцией  имеющегося здания.  В документе говорится, что у Проекта есть обременение – Договор ипотеки, в качестве обеспечения обязательств по которому указано право аренды на участок и здания, расположенного на нем. Еще один важный момент: продавец может в одностороннем порядке продлить срок сдачи, но не более чем на 6 месяцев. Кстати, Договор предписывает покупателю не разглашать сведения, ставшие ему известными в результате заключения этого самого Договора. Но так я пока не являюсь покупателем, имею право проигнорировать это требование. 

 

Подозреваю, что читателя, как и меня, смутила такая форма взаимоотношений с Застройщиком. Поэтому спешу сообщить, что летом 2016 года Компания планирует создать юридическое лицо и  перейти на привычный и более понятный для большинства Договор Долевого Участия (ДДУ ФЗ-214). Кроме того, Проекту оказывается поддержка самим Президентом РФ и Правительством Москвы, что тоже вселяет оптимизм.

При стопроцентной оплате покупатель может рассчитывать на скидку, размер которой обсуждается индивидуально. Есть и рассрочка под 12%. Проценты начисляются на остаток. Внеся 40% от  стоимости можно получить рассрочку до декабря 2016 года. Но наиболее интересным мне показалось предложение внести 80% от стоимости и получить беспроцентную рассрочку до декабря. Остальные 20% можно внести единым платежом. Очевидно, что на таком «пустячке», оставленном на депозите в банке, за эти месяцы можно что-то заработать. Но сначала лучше услышать предложение Застройщика о размере скидки и сравнить выгоду. 

 

Обойдя здание Дворца, я наконец-то увидела строения, которые уже через полгода станут комплексом апартаментов. Пока что все внимание строителей уделяется паркингу. Ведь со дня на день здесь будет проходить чемпионат мира по хоккею. 

Паркинг в стилобате практически готов. Металлическая конструкция сверху – часть будущего комплекса апартаментов. Как видно, здесь пока лишь некоторые элементы каркаса будущих корпусов и ничего более. 

 

Ума не приложу, что же является остатком  здания, которое здесь реконструируют. Наверное, фундамент.  В Интернете я нашла информацию, что ранее здесь был кузовной цех «ЗиЛа». 

 

 

Правее виден «скелет» офисной части  всей этой композиции. 

 

Напротив Комплекса – ледовый дворец и огромная стоянка. 

 

Вдали видны трубы  еще одной ТЭЦ. 

 

Ближе к Автозаводской улице – Музей хоккейной славы.

 

Соседи с запада – здания промышленного назначения. 

 

За ТТК –  недавно открыли торговый центр с гипермаркетом. 

 

Что думают о комплексе «Парк Легенд»  участники обсуждений этого объекта в Интернете?  Надо сказать, что отзывов в Сети не так много. Здесь хвалят масштаб Проекта в целом, участие Правительства, гуманные цены, близость к центру и богатство  инфраструктуры. При этом вопрос экологии (который, на мой взгляд, тут имеет явную остроту) беспокоит лишь нескольких форумчан. Видимо люди знают на что идут, покупая апартаменты в этом комплексе, и заранее готовы к тому, что жить им придется рядом с ТТК, а не в яблоневом саду. Не обошли на форумах стороной и систему покупки. Все-таки беспокоит она потенциальным покупателей, как ни крути. И я их понимаю. А значит, остается либо ждать лета и перехода на ДДУ, либо рассмотреть альтернативные варианты. 

 

Таблица 2. Сравнительный анализ стоимости апартаментов  в ЮАО, ЮЗАО  и ЮВАО г. Москвы

 

Название комплекса	Расстояние от метро	Метраж, кв. м	Цена, млн. рублей	Срок сдачи
«Парк Легенд»	7 мин. пешком от ст. м. «Автозаводсткая»	37,4	5,2	4 квартал 2016 года
«Нахимовский, 21»	7 мин. пешком от ст. м. «Нахимовский проспект»	41,2	5,0	2 квартал 2017 года
«Технопарк»	20 мин. трансп. от ст. м. «Коломенская»	42,0	5,6	3 квартал 2017 года
«Just M»	15 мин. трансп. от ст. м. «Коломенская»	37,7	7,3	сдан

Бесспорным преимуществом комплекса «Парк Легенд»  является его расположение с точки зрения транспортной доступности. Причем, как для тех, кто пользуется общественным транспортом, так и для автомобилистов. Прямой выезд на ТТК – это, конечно же, огромный плюс. Но здесь есть и обратная сторона медали: если промзона со временем превратится в современный, но при этом зеленый общественно-деловой квартал с жилым  массивом, то ТТК никуда не денется. А  рассмотренные нами корпуса находятся  достаточно близко к этому источнику шума и гари. Кроме того,  комплекс апартаментов  –  это лишь первая ласточка грандиозной застройки и реконструкции территории завода «ЗиЛ». Поэтому покупателям апартаментов придется смириться с шумом строительных работ в течение некоторого времени.  

 

Второй плюс – удобные планировочные решения. Застройщик не стал дробить фонд номеров на микроскопические студии, и планировки апартаментов мало чем отличаются от обычных квартир.  

 

Не забудем и о том, что строительство ведется под контролем Правительства, что вселяет уверенность в надежности Проекта. Хотя, на форумах есть опасения, что Проект вряд ли будет сдан в срок.  Можно понять пессимистов: с трудом верится, что через 7-8 месяцев те торчащие из стилобата железки, которые мы увидели, превратятся в корпуса апартаментов.

 

Нельзя не  отметить  и ценовую доступность. 

 

Но, несмотря на богатство инфраструктуры, я не тороплюсь советовать «Парк Легенд»  семьям с детьми. На мой взгляд, им следует дождаться следующих этапов застройки территории и выбрать вариант подальше от ТТК.  Ну а для активных и деловых, пожалуй, самое то.