На текущем рынке первичного жилья сложилась парадоксальная ситуация - отдельные дома, жилые комплексы и целые микрорайоны появляются повсеместно, при этом разобраться во всем этом многообразии, дабы не совершить фатальную ошибку при решении столь важного вопроса, как приобретение квартиры, стало еще сложнее, чем во времена тотального дефицита. В решении этой проблемы, надеемся, вам поможет постоянная рубрика нашего портала - "Контрольная покупка". Все статьи написаны независимыми корреспондентами для портала "Все Новостройки" и не несут  в себе рекламного или антирекламного характера.

 

Еще совсем недавно архитектурный облик исторического центра Красногорска составляли двухэтажные многоквартирные дома, построенные немецкими военнопленными. Эти строения, по сути, были памятниками военной эпохи, а заодно и элементами западной культуры в подмосковном городе. Ведь «немецкие» домики от «наших», прямо скажем, отличались некоторой эстетикой. Другой вопрос, что заграничные строители не рассчитывали, что их творения простоят аж 70-80 лет, да еще и будут кое-как обслуживаться при этом. Поэтому  в труху деревянные дома начали превращаться еще пару-тройку десятилетий назад. И каждый заезжий, умилившись здешней атмосферой и оценив состояние зданий, задавал себе вопрос: «Как здесь могут жить люди?!» 

 

Видимо, и авторы проекта, о котором пойдет речь, озаботились этой проблемой, и решили возвести здесь, в центральной части Красногорска, рядом с живописным парком, крупный жилой комплекс, в первый корпус которого были переселены жители  двухэтажек.  А на освободившейся территории строятся еще шесть  корпусов  жилого комплекса «Парковые аллеи». 

 

Жилой комплекс расположен в центре города, в районе улиц Парковой и Народного ополчения, примерно в 7 км от МКАД. Фактический адрес: город Красногорск, микрорайон №10, квартал №2, улица Парковая.  Проект включает три очереди строительства, реализуют к концу 2019 года. Кроме жилых домов на территории комплекса будет построен физкультурно-оздоровительный комплекс с бассейном (то самое здание, которое имеет форму половины таблетки), общеобразовательная школа, два торгово-офисных центра, а для пущего комфорта жителей  на территории будет разбит небольшой парк.

 

Недостатка объектов социальной и торговой инфраструктуры в этой части города нет. В шаговой доступности расположен детский сад, школа, гимназия, детская поликлиника и торговый центр. 

 

Неподалеку также находятся крупные спортивные объекты: стадион «Зоркий» и лыжная база.

 

Первая очередь строительства включает в себя уже построенный и заселенный корпус № 1,  достраиваемый корпус №5 и спортивный комплекс. Первый жилой дом был частично передан городу для переселения людей из ветхого жилого фонда.  Корпус №5 существенно отличается от первого как архитектурой, так и классом кофортности – этот дом Застройщик относит к категории бизнес. Он уже возведен под крышу и в конце 2016 года будет готов распахнуть свои двери новоселам. 

 

В рамках второй очереди строительства будет построена школа на 550 мест и корпус №2.  Часть квартир в нем также перейдет городу. Этот дом будет схож с первым корпусом – монолитно-кирпичное здание комфорт-класса правильной формы. На освободившейся после сноса территории, возведут еще три «башни» и  один трехсекционный корпус третьей очереди строительства. Все дома будут иметь высоту в 17 этажей.  Под «башнями» построят двухуровневый подземный паркинг.

 

Примечательно, что корпус №5 – полукруглое семнадцатиэтажное здание с шестью пристроенными секциями-башнями – стал победителем в номинации «лучший строительный проект бизнес-класса в Подмосковье» по версии TREFFI 2014. 

 

Монолитно-кирпичное здание с огороженной территорией и подземным паркингом на 500 машиномест, построено по индивидуальному проекту  и  расположено в наиболее выгодном месте – вплотную к Губайловскому лесопарку. На просторных лоджиях, выходящих на сторону зеленого массива, можно будет слушать соловьиные трели, любоваться вековыми деревьями и, возможно, даже ощущать запах сосен. 

 

Дом расположился на стилобате, на кровле которого обустроят газоны, цветники, высадят кустарники, низкорослые деревья. Со стороны парка,  на стилобате же, планируется оборудовать детские площадки и зоны отдыха. На территории  также  найдется место для гостевой стоянки. 

 

В жилом фонде насчитвается 1208 квартир.  Это однокомнатные, площадью от 38 до 52,5 кв. метров, двухкомнатные – от 52 до 78 кв. метров, и трехкомнатные квартиры метражом от 92 до 123 «квадратов». Цена на квартиры показалась мне более чем привлекательной для заявленного класса, да и для города, стоимость жилья в котором давно приблизилась  к столичным расценкам. 

 

Таблица 1. Стоимость квартир в ЖК «Парковые аллеи»

 

Количество комнат	Метраж, кв. метров	Цена, млн. рублей
Однокомнатные	От 38,34	От 3,134
Двухкомнатные	От 52,05	От 3,982
Трехкомнатные	От 110	От 10,046

 

Продажами квартир занимается как Застройщик – ООО «ПАРК», так и Инвестор – компания «Домус Финанс». Причем, стоимость квартир у последнего оказалась значительно ниже. В таблице приведены цены, предложенные Инвестором, подробнее с ними можно ознакомиться на сайте https://parkovye-allei.domus-finance.ru. Трехкомнатных квартир, правда, у Инвестора в продаже нет, поэтому на них указана стоимость от компании «ПАРК». Застройщик же предпочитает свои цены сообщать по телефону, объясняя это тем, что покупателям постоянно предлагаются разные скидки и акции, которые существенно влияют на цену. В 20-х числах апреля как раз действовала одна из акций. Но двухкомнатная квартира в ЖК «Парковые аллеи» от Застройщика почему-то оказалась почти на миллион дороже, чем аналогичное предложение от Инвестора – 4,9 млн. рублей за  53 «квадрата».

 

Трехкомнатные квартиры представлены только в двух секциях, и их общее количество не превышает пяти десятков.  В продаже осталось и того меньше – всего три штуки – на 2, 3 и 4 этажах второй секции.  Зато одно- и двухкомнатные представлены в широком ассортименте. Но на сегодняшний день, свободных видовых квартир (расположенных в «лучах» здания) осталось не так много. А если  говорить о последних трех этажах, то там, на момент написания обзора, вообще все квартиры оказались проданы. 

Архитектура дома, конечно, обусловила нестандартную планировку в большинстве  квартир. Но закругленные  формы секциям в основном придают лоджии, а не комнаты.  

Дугообразная форма здания сказывается на геометрии комнат в большинстве квартир. Планировки очень разнообразны: здесь все-таки можно увидеть квартиры с прямыми углами  во всех помещениях.  Балконы большие – до 16-18 кв. метров. А вот размеры кухонь в некоторых  квартирах не дотягивают до заявленного класса, 8 квадратных метров – ну какой же это бизнес-класс? Правда, стоит отметить, что в отдельных случаях их площадь достигает 17 «квадратов».  

 

Квартиры сдаются без межкомнатных перегородок, поэтому у покупателя есть возможность самому  определить габариты комнат и кухни.  Для консерваторов наиболее привлекательными станут квартиры без скосов  и изгибов. 

 

 

Нестандартные формы квартир, безусловно, делают их интереснее, однако в небольших, площадью до 40 кв.метров, могут возникнуть затруднения с рациональным распределением пространства. 

 

В «однушках», по форме напоминающих четверть круга, будет сложно обойтись без помощи опытного дизайнера.

 

 

С  увеличением площади мы видим и усложнение очертаний квартиры.

 

Есть промежуточные варианты планировок – уже не скучно, но еще не так сложно. 

 

Среди двухкомнатных квартир попадаются предложения с едва заметными «отклонениями». На первый взгляд даже не скажешь, что маленькая комната здесь имеет форму трапеции.  

 

Правильную форму имеют только большие «двушки» площадью от 67 кв. м. Обратите внимание, даже в столь просторных квартирах – стояк один,  в то время как два стояка – такой же признак бизнес-класса, как высокие потолки или просторные площади. Ведь такой «пустячок» ,  как дополнительный стояк, позволяет не только иметь два санузла в разных концах квартиры, но и расширяет простор для  полета дизайнерской мысли. 

 

Благодаря большим кухням (по 14,5-18 «квадратов») эти квартиры можно было бы отнести к категории евро-трешек. 

 

В ассортименте двухкомнатных квартир найдется вариант и для любителей простора и сложных форм,  к тому же здесь и второй стояк появился. 

 

 

Как видим планировок однокомнаных  и двухкомнатных   квартир – море, от этого становится особенно грустно, когда узнаешь, что трехкомнатные квартиры представлены в единственном варианте. 

 

Высота потолков в доме составляет 2,85 метра. 

 

Часть помещений на первом этаже отведена под коммерческое использование. Во входных группах расположены холл, вестибюль, помещение для консьержа (с санузлом) и места для хранения колясок. Между жилыми этажами и одноуровневым паркингом в стилобате есть технический этаж, где разместят индивидуальный тепловой пункт,  электрощитовую  и  насосную станцию. В паркинг жители будут спускаться на двух лифтах, а всего их в подъезде три, грузоподъемность каждого – 1000 кг. Глядя на количество квартир на площадке (от 10 до 14), я все же не уверена, что трех лифтов  на 17 этажей будет достаточно.  Как бы по утрам не пришлось осваивать скоростной спуск по лестнице.

 

В рамках второй очереди строительства будет возведено здание школы на 550 мест и корпус №2, который, как и первый, будет частично передан городу, для переселения жителей из ветхих домов. Этот корпус будет схож с первым -  монолитно-кирпичное здание простой формы. Интересно, что Застройщик описывает свой Проект, как жилой комплекс бизнес-класса, однако корпус №1,  куда были переселены местные жители – это все же «комфорт». Очевидно, что и корпус №2 будет построен без выкрутасов бизнес-класса.

 

На освободившейся  после сноса территории, возведут еще три «башни» и  один трехсекционный корпус третьей очереди строительства. Все дома будут иметь высоту в 17 этажей.  Под «башнями» построят двухуровневый подземный паркинг.

 

Застройщик ЖК «Парковые аллеи» - ООО «ПАРК», входит в Группу Компаний «Обрэй».  С  2006 года компания «ПАРК» участвует как инвестор и подрядчик в проектах жилой недвижимости. Однако информации о том, что это за проекты, я не нашла ни на сайте Жилого Комплекса (https://parkalley.ru), ни где-либо еще. Самостоятельной странички у компании «ПАРК» в Сети нет, да и на сайте ГК «Обрэй» (https://www.rastvor.ru), основная деятельность которой – это производство бетона и цементного раствора, сведения об ООО «ПАРК» отсутствуют. Поэтому мне остается лишь кивать на сайт ЖК «Парковые аллеи», где говорится примерное следующее: в Компании на протяжении длительного периода успешно трудится команда профессионалов – строителей, имеющих за плечами десятки успешно завершенных проектов. Ну и конечно же не стоит оставлять без должного внимания первый корпус Проекта, который уже частично заселен. К тому же он был сдан почти в срок. К сожалению к счастью ли, на просторах Интернета я не нашла каких-то отзывов о качестве строительства. В Сети есть информация о том, что при строительстве ЖК «Парковые аллеи» используются строительные материалы, произведенные компанией «Обрэй», благодаря чему сроки и качество работ здесь – на зависть конкурентам.  

 

Подкупает также и то, что на форумах в основном царит довольно благодушная атмосфера. Встречаются, конечно, желающие напугать потенциальных покупателей находящимся в лесопарке болотом. Дескать, от болота до пятого корпуса рукой подать, поэтому нужно готовиться к катастрофе.  Причем, «прогноз» этот гуляет по нескольким интернет-площадкам, но везде находятся те,  кто крутят пальцем у виска и указывают  автору на современные технологии строительства. 

 

На форумах также можно встретить опасения о возникновении нехватки мест в здешних детских садах и поликлиниках. Не обошлось и без критики дорожно-транспортной ситуации,  ведь пробки  и заторы на дорогах – большая проблема города.

 

Весьма интересным и содержательным мне показался отзыв автора по имени Сергей, размещенный на форуме  Жилого Комплекса.  https://parkalley.org/topic/36-obschenie-i-znakomstvo-zhitelei-korpusa-%E2%84%965/page-4. Он отвечает на вопросы скептиков, которых беспокоит  размер уставного капитала Застройщика, отсутствие лицензий и членства в НП СРО (саморегулируемая организация строителей) и другие вопросы. Удивило сообщение одного из форумчан о том, что в августе 2015 года цена на квартиру от «Домус Финанс» была выше, чем у Застройщика. Еще более странным  кажется тот факт, что на форумах нет активного обсуждения сегодняшней дешевизны  квартир от Инвестора. 

 

Приняв решение отправляться на место событий, я связалась с Застройщиком, а заодно и с Инвестором. Оказалось, что у «Домус Финанс» в Красногорске нет офиса продаж, и по всем вопросам они консультируют клиентов в центральном офисе, который находится в Москве. Прямо скажем, не очень удобно. Зато компания «ПАРК» готова принять потенциального покупателя ежедневно c 9-30 до 20-30, в офисе, расположенном рядом со стройплощадкой. 

 

На сайте https://parkalley.ru/contacts.php описаны все возможные маршруты до ЖК «Парковые аллеи». Я выбираю общественный транспорт, а точнее, маршрутку 492, которая следует от станции метро «Сходненская». И примерно через 30 минут оказываюсь в Красногорске, на улице Народного Ополчения.

 

Прохожу пару сотен метров,  и передо мной предстает  первый корпус, где живут переселенцы. 

 

Несмотря на то, что этот дом классом ниже, смотрится он весьма неплохо.

 

До парка отсюда – несколько шагов. 

 

Правда через дорогу расположено производство пластиковых окон и типография. Чуть глубже – автобусный парк. 

 

Строящийся корпус №5 находится на порядочном удалении от первого, ведь между ними окажется школа.  Корпуса второй и третьей очереди строительства будут возведены ближе к ул. Народного ополчения. 

 

Издалека дом смотрится эффектно, а вблизи впечатляет добротным качеством облицовки. 

 

Часть дома еще не остеклена. 

 

Въезд в паркинг, расположенный в стилобате. 

 

К сожалению, показы квартир пока не проводятся, а хотелось бы убедиться, что и внутри все  также гладко. Но пока мы можем только оценить внешний облик и окружение дома. 

 

Рядом с ЖК царит настоящая загородная атмосфера. 

 

Все-таки есть своя прелесть в старых домиках, которым осталось стоять здесь совсем недолго.

 

От дома вглубь парка ведут дорожки, по которым гуляют молодые мамы и пенсионеры.

 

Как выяснилось позже, на территории ЖК «Парковые аллеи» не будет спортивных площадок, которые зачастую являются основным местом проведения досуга подростков. Ну а представители Застройщика предлагают родителям подросших детей отправлять их либо в спортивных клуб, либо на площадки, расположенные на территории лесопарка. Я лично что-то не готова отпускать ребенка одного через парк.

 

Здание офиса продаж, кажется, строили в стиле тех самых немецких домиков. Видимо, чтобы  вызвать лояльность местных жителей, которые, как говорят на форумах, выступали против многоэтажной застройки этой части города. 

 

Внутри оказалось очень тесно и довольно неуютно. В такой обстановке трудятся сразу несколько специалистов отдела продаж. Мне же довелось пообщаться с менеджером по имени Дмитрий – спокойный, вежливый и учтивый. Тем не менее,  беседа с ним  получилась достаточно корявой, потому как мне приходилось самостоятельно задавать вопросы. Из разговора удалось узнать, что между Застройщиком и покупателем квартиры в ЖК «Парковые аллеи» заключается Договор Долевого Участия (ДДУ, ФЗ -214). Если покупатель решит оформить отношения с инвестором – компанией  «Домус Финанс», то с ним заключат договор переуступки права требования по ДДУ. Сопровождение и регистрация сделки не потребуют каких-то дополнительных затрат, кроме  оплаты услуг нотариуса и пошлины за государственную регистрацию.

 

Читая образец договора, я увидела необычное условие. В пункте 1.4 говорится, что покупатель до сдачи дома в эксплуатацию может заключить отдельный договор на отделку и прокладку инженерных коммуникаций, не входящих в проектное решение. В принципе, довольно удобно.   Несколько удивил и пункт 5.1.2, обязывающий покупателя заплатить аванс по коммунальным и эксплуатационным  услугам аж за 6 месяцев. Как правило,  застройщики требуют предоплату за 3 месяца. 

 

В Сети есть информация, что машиноместа в паркинге будут сдаваться в аренду. Однако Дмитрий опроверг эти слухи и назвал стоимость места – около 1 млн. рублей.  

 

Компания «ПАРК» проводит различные акции, о которых можно узнать на сайте https://parkalley.ru/actions.php. В качестве партнеров, готовых предоставить услуги ипотечного кредитования, здесь представлены  практически все крупные банки, в том числе Сбербанк и ВТБ24. 

 

А теперь взглянем на предложения конкурентов. 

 

Таблица 2. Сравнительный анализ стоимости квартир бизнес- и комфорт-класса 

в г. Красногорске Московской области

 

Название ЖК	Метраж, кв. метр	Цена, млн. рублей	Срок сдачи
«Парковые аллеи»	38,34	3,1	4 квартал 2016 года
«ЮИТ Парк»	36,0	4,0	4 квартал 2016 года
«Red Hills»	45,4	4,0	2 квартал 2016 года
«Брусчатый поселок»	42,0	3,7	3 квартал 2016 года

 

Приходится  признать, что по некоторым показателям ЖК «Парковые аллеи» все же не тянет на бизнес-класс. Это и небольшие размеры части квартир, и недостаток мест в паркинге, да и высота потолков в доме не соответствует заявленному классу. Другой вопрос, что для большинства покупателей, наверняка, этот статус не будет иметь значения, ведь кругом такая красота – тишина,  птички поют, сосны упираются в небо. Не оставляют равнодушными, конечно, и цены. Я, например, всерьез задумываюсь о небольшой «двушке», которую мне  предлагает компания «Домус Финанс».  Жаль, конечно, что агентство не продает трехкомнатные квартиры,  но, как мы увидели, из некоторых двухкомнатных вполне можно сделать евро-трешки. 

 

Несмотря на то, что ЖК «Парковые аллеи» – первый самостоятельный проект компании «ПАРК», он вполне заслуживает доверия. В том числе и потому, что его учредителями являются  собственники  ГК «Обрэй» –  крупнейшего в регионе производителя бетона и цемента.  Тот факт,  что часть квартир отошли и отойдут очередникам, тоже внушает оптимизм. Но главное, первый корпус благополучно построен и сдан, да и пятый – уже на финишной прямой. 

 

Единственный минус – транспортная доступность. По утрам выезд из города – испытание. Электрички – тоже сомнительное спасение, в час-пик туда просто не войти.  Но это проблема  не данного Жилого Комплекса, а всего города. Сам же ЖК «Парковые аллеи» заслуживает  внимания и высокой оценки.