В самом начале, прежде чем говорить о недвижимости Петербурга, скажу, что здесь вообще нет элитного рынка, как нет подъездов, батонов и бордюров. Зато здесь есть парадные, булки и поребрики, а также элитарный рынок недвижимости. Для петербуржцев это вещь принципиальная, в это слово вкладывается не только и не столько роскошь, сколько связь с городом, его историей, великими людьми, которые в свое время жили здесь, гуляли по улицам, сохранившимся до сегодняшнего дня.

 

В этом, возможно, и заключается специфика данного рынка – в традиционных районах, где размещаются объекты элитарной недвижимости, нет лоска, однородности и фешенебельности. В известном «золотом треугольнике» Петербурга, где наиболее высокая концентрация дорогостоящего жилья, можно увидеть темные, узкие и мрачные улочки, обшарпанные дома, маленькие, тесные дворы. А потом, буквально за углом, наткнуться на свежую новостройку. И в первом и во втором случае это будет недвижимость высокого класса. Это премиум для тех, кого такое соседство не смущает, кому дух истории по вкусу и по карману.

 

В данном материале, уступая привычке и уже сложившейся традиции, дорогостоящую недвижимость будем называть элитной, а не элитарной. Заранее просим прощения у петербуржцев, которые, это прочтут.

 

Семейные ценности элитного Петербурга

Элитную недвижимость принято считать одним из главных сегментов инвестирования, проекты здесь отличаются особыми качественными свойствами: расположены в центре города, в окружении бесценного и вечного культурного наследия, возводятся с применением современных технологий и материалов, имеют удобные планировочные решения жилых помещений, дополнительный придомовой сервис. Квартиры в таких объектах востребованы всегда, поэтому, интерес инвесторов к таким объектам повышен. Ряд проектов раскупается еще на стадии фундамента, для получения наибольшей выгоды (например, при последующей перепродаже). Но, в 2013 году по данным Knight Frank St. Petersburg, только 7% от общего числа покупателей приобрели петербургскую недвижимость в данном сегменте с целью инвестирования средств. 

 

Основные мотивы приобретения квартир, %

 

 

Источник: Knight Frank St. Petersburg Research, 2014

 

Много это или мало? 7% - это, безусловно, мало. Для сравнения, в Москве этот показатель равен 20-25% процентам, а в докризисный период доходил почти до 50%. Вы будете совершенно правы, если скажете, что столица – более привлекательный город для инвестиций и богатых людей, способных приобрести дорогостоящее жилье, тоже в разы больше чем в Петербурге. Однако, в северной столице показатель инвестиционного жилья ранее не опускался ниже 10%, в 2010-2011 году он доходил до цифры в 25%. Что же изменилось сейчас? Сейчас, говоря словами экспертов, понизилась рентабельность. Игроки рынка емко и лаконично называют три основные причины, по которым частные инвесторы с меньшей охотой несли деньги в дорогостоящий сегмент: 

 

- слабый рост стоимости квадратного метра (на уровне инфляции);

- относительная насыщенность предложения (все же покупателей в этом году оказалось гораздо меньше, чем предложений не первичном рынке); 

- долгий срок реализации жилого помещения (при желании его дальнейшей перепродажи, например).

 

И все же, интересно было бы узнать, кто инвестировал в этом году. В основном, квартиры «в рост» и в Москве и в Петербурге приобретают горожане, уже имеющие жилье (кстати, как правило, тоже находящееся в центральной части города). Жители других регионов не заинтересованы в подобных вложениях, они чаще приобретают квартиры для проживания. Больше всего в этом году квартиры на рынке элитной недвижимости покупали для себя, с целью улучшения жилищных условий: опять-таки, петербуржцы, уже имеющие жилье премиум-класса, перебирались в проекты поновее, квартиры пошире, уделяя при этом особое внимание качеству постройки, инженерным системам и дополнительным сервисам. Кстати, то, что покупатели стали менее расточительными и более требовательными при выборе жилья, отметили и аналитики компании ASTERA в альянсе с BNP Paribas Real Estate, теперь важно все: от общего пространства дома и окружающей территории, до качества инженерии и материалов. 

 

Объемы и тенденции

По данным Knight Frank St. Petersburg Research на начало января 2014 объем строящейся на первичном рынке элитной жилой недвижимости составил порядка двух с половиной тысяч квартир, что равноценно почти 400 тысячам кв. метров. Уже который год, лидером среди районов по объему предложения остается Центральный район города, на него приходится до 60% (пять крупномасштабных проектов квартальной застройки). На втором месте Петроградский район, с объемом в два раза меньшим, чем у лидера (30%). Число предложений на вторичном рынке элитного жилья оценивается в 2 160 квартир (266 тыс. кв. м). Оставшиеся 10% распределены по другим районам.

 

 

Среди любопытных тенденций, озвученных аналитиками в годовом отчете, – появление так называемых «семейных» покупок, когда несколько поколений одной семьи стремятся жить по соседству, в одном жилом комплексе. Сохранение теплоты семейных уз в холодном и неприветливом климате – это очень по-петербургски. Кроме того, в этом году эксперты отметили смещение географии строительства элитных жилых комплексов в сторону Выборгского, Московского, Приморского районов в связи с отсутствием свободных земельных участков в центре города (Адмиралтейский, Петроградский, Центральный районы) под строительство новых элитных объектов. Среди тенденций, наблюдающихся несколько последних лет – укрупнение проектов, комплексная застройка территорий.

 

Ценовая политика

Данные, предоставленные игроками рынка недвижимости, отличаются друг от друга, впрочем, как и реальная стоимость жилья в различных проектах первичной недвижимости. Аналитики ASTERA в альянсе с BNP Paribas Real Estate приводят цифры - 255 000 руб./кв.м. по состоянию на 4 кв. 2013 г. при этом замечают, что по сравнению с 4 кв. 2012 года она выросла на +9,0%.

 

Специалисты в Knight Frank Research зафиксировали стоимость квадратного метра на рынке строящегося элитного жилья в IV квартале 2013 года на уровне 10 081 $/кв.м, что по данным специалистов лишь 1 % выше прошлогодней цены. Такая незначительная динамика цен в долларовом эквиваленте объясняется главным образом повышением курса доллара, который за 2013 год вырос по отношению к  рублю на 6%. Годовой рост цены в рублевом эквиваленте также был равен 6%. 

 

Динамика стоимости предлагаемых к продаже элитных квартир на первичном рынке Санкт-Петербурга, $/кв.м.

 

 

Источник: Knight Frank Research, St Petersburg, 2014

 

Оптимистичные прогнозы 

Участники рынка недвижимости сходятся во мнении, что неблагоприятная экономическая ситуация, развивающаяся в течение всего 2013 года и внешнеполитические потрясения начала 2014 года повлияли на рынок элитной недвижимости Санкт-Петербурга скорее хорошо, нежели негативно. Ажиотажного спроса не было, но по некоторым данным количество желающих приобрести дорогостоящее жилье высокого класса по итогам 2013 было на 10% больше прошлогоднего показателя. Кроме того, покупательская активность сохранялась и в первом квартале 2014 года. При этом, как уже было сказано выше, покупатели стали менее расточительны. Большие помещения (от 160-180 кв.м.) теряют свою популярность. В этом году в основном интересовались более оптимальными метражами – от 50 до 100 кв.м. и от 100 до 150 кв.м.

 

Рассматриваемый метраж элитных квартир по заявкам клиентов, 4 кв. 2013 г.

 

 

Источник: ASTERA в альянсе с BNP Paribas Real Estate

 

К лету рынок успокоится и спрос войдет в нормальное русло. После такой качественной покупательской активности, которая держалась почти 1,5 года, скорее всего во втором полугодии 2014 года будет небольшой спад в продажах. 

 

Что касается качественного и количественного развития рынка элитной недвижимости Санкт-Петербурга, то он продолжит пополняться как за счет новых очередей существующих и реализуемых проектов, так и за счет появления новых объектов. Среди наиболее ожидаемых проектов:  ЖК «Гроссмейстер» (компания Scavery), Клубный дом Art View House (ООО «М 102», входящее в холдинг «Охта Групп»), МФК «Проспект Кима 19».