В ожидании осени

 
Есть в истории рынка первичной недвижимости такие периоды, в которые постоянно хочется возвращаться. Даже если не углубляться в века, а вернуться в так называемое недавнее прошлое, можно обнаружить очень и очень приятные моменты. Ноябрь-декабрь 2014 года как нельзя лучше относятся к такому периоду. 2014 год на протяжении десяти месяцев был насыщенным и богатым на события, а его завершение стало настоящим триумфом для рынка. По степени покупательской активности рынок бил все рекорды. Клиенты бесконечным потоком инвестировали в новостройки, скупая как самые ликвидные, так и не очень интересные лоты, имеющиеся тогда в продаже. Основной целью была уже не прибыль, а сбережение собственных средств.   
 
Что пережили
Но, все хорошее когда-нибудь заканчивается. Это плохо. Закончился и декабрь 2014, после которого январь 2015 года, как и весь первый квартал этого года, стал для игроков рынка первичной недвижимости настоящим холодным душем, вернувшим многих к неприятным реалиям. В первую очередь это подскочивший процент по ипотечной ставке, по которому большинство покупателей не желали кредитоваться, снижение реальных доходов населения, резкое сокращение объема платежеспособного населения. По данным экспертов и игроков рынка за первые три месяца количество сделок по договорам долевого участия (ДДУ) сократилось на четверть, а число ипотечных клиентов уменьшилось на треть. 
 
Безусловно, правительство не сидело, сложа руки, и не смотрело спокойно на то, как рынок строительства, один из главных локомотивов экономики государства, постепенно покрывается льдом. Уже в марте была запущена программа государственного субсидирования ипотечной ставки, которая постепенно стала возвращать участников отношений к жизни. После ошеломительных 25% годовых, кредитование 12-13% выглядели как манна небесная, покупатели начали постепенно возвращаться. Событие стало ключевым и переломным, по крайней мере, для сегмента эконом  и комфорт-класса, где процент приобретения жилья с привлеченными средствами достаточно высок. 
 
По итогам апреля количество сделок по ДДУ также выросло, по примерным оценкам экспертов и игроков рынка, в среднем на 50%. Эти показатели характерны не только для новостроек Москвы, на первичном рынке недвижимости Московской области наблюдалась аналогичная ситуация. По данным Виля Урманова, генерального директора строительной компании «БЕТИЗ и К», в апреле количество сделок по ДДУ резко пошло вверх. По некоторым объектам их количество увеличилось в 3-4 раза по сравнению с январем-февралем 2015 года, когда рынок испытал настоящий шок и продажи фактически остановились. «Мера по субсидированию ипотечной ставки была принята очень своевременно. Хорошо, что в такой непростой экономический период, который мы сейчас переживаем, государство старается поддержать покупателей и застройщиков. В эконом- и комфорт-классе, по нашим объектам, порядка 30-35% квартир приобретаются с привлечением кредитных средств, ипотека – безусловный лидер. Несомненно, этот инструмент должен работать качественно и быть доступным», - рассказывает эксперт.
 
Застройщики, кстати сказать, тоже не сидели, сложа руки, многие проработали интересные качественные маркетинговые акции для стимулирования спроса. Но, несмотря на все усилия, предпринятые со стороны государства и застройщиков, к лету продажи в Москве и области опять замерли, все плавно перешли в традиционный летний период низкой покупательской активности. Как рассказывает Мария Литинецкая, генеральный директор компании «Метриум Групп», в летние месяцы в связи с наступлением сезона отпусков и сложной экономической ситуацией тенденция сокращения спроса на квартиры в сегменте останется. Большим интересом в такие периоды пользуются проекты на высокой стадии готовности, способные минимизировать риски. И, безусловно, те, что на начальном этапе строительства с привлекательными ценами также имели все шансы показать сравнительно хорошие темпы реализации.
 
Что получили
В столице не так много панельных новостроек, где представлен основной объем жилья эконом класса. По данным Ольги Марковой,  ведущего маркетолога компании «Пересвет-Инвест», для второго квартала текущего года наибольшая доля была характерна для монолитного предложения столицы, его объем составил 85,8%. Объем квартир в проектах из кирпича составляет 12,3%, а на долю эконом класса, панельного домостроительства приходится - 1,9%. 
 
Всего же, по разным данным аналитиков, в продаже находится порядка 6-6,5 тысяч квартир. По количеству проектов, находящихся в реализации тоже есть небольшие разночтения: 34 проекта («БЕСТ-Новострой»), 29 проектов («Метриум Групп»). По сравнению с началом года число продаваемых квартир сократилось на 16%. 
 
Лидером по количеству представленных квартир по-прежнему остается Южный округ, на его долю приходится более 39% всего эконом-класса. Второе место занимает Северо-Западный административный округ с объемом в 16%. Замыкает тройку лидеров Юго-Западный административный округ с долей более 10% (данные «Метриум Групп»).
 
Как отмечает Ольга Маркова, в июне 2015 года на рынке доминировали квартиры в монолитных проектах – 92,8%. На долю квартир в кирпичных новостройках пришлось 5,7%. Предложение в панельных новостройках представлено меньшим количеством квартир – 1,5%. За месяц количество квартир по данным базы недвижимости WinNER в панельных корпусах снизилось на 1,2%.  Год назад на долю панельных новостроек приходилось 2,8% от общего числа предложений. Панельные новостройки активно вводят в эксплуатацию (корпуса ЖК «Вершинино» - корпус 1-3 сдан, ввод 4 корпуса –  III кв. 2015 г., часть корпусов микрорайона «Некрасовка-Парк», ЖК «Большое Кусково»), а новых панельных объектов не так много на рынке, в основном пополняется сегмент монолитного комфорт класса. 
 
Теперь поговорим о стоимости. Как ни странно, ожидания покупателей относительно проседания цены на драгоценные квадратные метры так и не оправдались. По данным экспертов произошла обратная ситуация: с начала 2015 года стоимость на объекты первичного рынка недвижимости выросла в среднем на 7-8%. Это связано в первую очередь с изменением стадии готовности большинства проектов и небольшим количеством новых объектов, появившихся в продаже. Сейчас средняя стоимость жилья в массовом сегменте составляет 160,2 тыс. руб. за квадратный метр.
 
По данным «Пересвет Инвест», самые бюджетные предложения можно найти в ЮВАО, где стоимость за квадрат составит 111 777 рублей, ЮЗАО – 121 182 рублей и СВАО – 189 012 рублей. Такой вот можно сказать трехугольный, если не краеугольный, камень эконом-сегмента.
 
Что появилось 
Итак, как уже было сказано выше, застройщики, вопреки самым скептическим прогнозам и ожиданиям, продолжали выводить новые проекты или очереди в ранее заявленных и уже известных объектах, тем самым пополняя объемы рынка и предоставляя покупателям возможность полноценного выбора. 
 
Все объекты перечислять не будем, расскажем только о наиболее интересных. ЖК «Варшавские холмы», яркий и узнаваемый проект компании «ПИК», возводится в Южном административном округе. Помимо яркого и запоминающегося внешнего вида проект отличает его масштабность, целостность и самодостаточность. Здесь помимо жилых домов будет создана качественная инфраструктура: детский сад с современными безопасными игровыми площадками, многоуровневый просторный паркинг, объекты коммерческой недвижимости. В благоустройство территории входит создание игровых зон для каждой категории будущих жителей и комплексное озеленение участков. Стоимость квадратного метра на старте продаж от 115 000 тыс. рублей
 
 
ЖК «Мичурино-Запад» реализовывается в престижном административном округе столицы – ЗАО, недалеко от станции метро Юго-Западная, это можно сказать, его первый плюс. Стоимость квадратного метра в момент выхода на рынок – второй плюс объекта, она составляет 140 000 рублей за кв.м. В состав жилого комплекса будут входить несколько жилых корпусов, возведенных на огороженной закрытой территории. Полноценное качественное благоустройство также сильная сторона проекта: несколько спортивных площадок, небольшой парк и детские игровые зоны планирует создавать застройщик параллельно с возведением проекта. 
 
ЖК «Ривер Парк» уже довольно известный проект компании «Ферро-Строй». Он находится в Южном административном округе в районе Нагатинского Затона, с точки зрения экологии место может быть неоднозначное, но по меркам столицы, где вообще сложно найти чистые нетронутые пятна, данный участок более чем приемлемый. Масштабность проекта и его полноценная насыщенная инфраструктура – главные преимущества. Здесь будут располагаться 22 высотных дома, социальные объекты: школа и детский сад, а также многофункциональный центр, гараж с большим количеством мест для парковки. 
 
 
Квартиры эконом и комфорт класса пользуются стабильным спросом. Также на рынке пока еще есть относительно недорогие предложения в районах, где в скором времени откроют новые станции метро (Некрасовка), что значительно повысит уровень комфорта проживания. 
 
К чему готовиться
После продолжительного неустойчивого периода нестабильной покупательской активности многие застройщики ждут осени, которая изменит погоду за окном и на рынке первичной недвижимости. Традиционный период деловой и покупательской активности. Но, было бы неправильно так безоговорочно и безосновательно ждать улучшений. Как предполагают игроки рынка, резких улучшений не будет, вектор покупательской активности и спроса вряд ли поползут вверх.
 
В большинстве случаев люди по-прежнему будут обращаться к ипотечному кредитованию, сейчас льготная ипотека, предлагаемая застройщиками, выглядит очень привлекательно, ставки выгодные и максимально заманчивые. Но реальные доходы населения продолжат снижаться, так что процент инвестиционных покупок поползет вниз, жилье будут приобретать только те, кому это действительно нужно.
 
Елена Становая, специально для портала Все Новостройки.
 
Источник: Все Новостройки

 

18 августа 2015

Обсуждение (0)

ДРУГИЕ МАТЕРИАЛЫ

Все статьи